N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/03827 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZCF

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. [Adresse 13] immatriculée au RCS de [Localité 14] n° 714 800 729, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Madame [C] [M] veuve [F]

née le 01 Mai 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Séverine PAYOT de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Michel GRAVÉ de la SCP VATIER&ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

RCS de [Localité 11] n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-sophie LERNER de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Madame [Y] [G]

née le 05 Mai 1947, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Séverine PAYOT de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Michel GRAVÉ de la SCP VATIER&ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A. GAN ASSURANCES

RCS de [Localité 12] n° 542 063 797, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [C] [M], veuve [F] est copropriétaire d’un lot situé au 1er étage de la copropriété située au [Adresse 5] à [Localité 14].

L’immeuble est assuré auprès de la SA GAN ASSURANCES selon contrat « Gan Immeuble » du 06 octobre 2024.

Mme [Y] [G], M. [R] [G], assurés auprès d’AXA FRANCE IARD depuis le 31 août 2018, sont également copropriétaires dans le même immeuble d’un appartement situé au 2ème étage au droit du séjour de Mme [F].

Aux alentours des mois de mars et avril 2020, Mme [F] a constaté l’apparition d’une fissure importante au plafond du séjour de son appartement.

L’expert mandaté par la SA GAN ASSURANCES a considéré que l’affaissement du plancher de l’appartement des époux [G] était consécutif à la surcharge de leur plancher de l’appartement.

L’expert mandaté par le syndicat des copropriétaires, M. [D], a considéré, en revanche, que la fissure serait occasionnée par l’humidité causée par une fuite dans les sanitaires.

Par ordonnance du 22 mars 2022, une mesure d’expertise judiciaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires a été confiée à M. [U] [N].

L’expert judiciaire a déposé son rapport en février 2025.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date du 21, 22 août 2025 et 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Tours et Mme [C] [M], veuve [F] ont fait assigner, après y avoir été autorisée par ordonnance du 15 juillet 2025 du Président du Tribunal judiciaire de Tours, Mme [Y] [G], M. [R] [G], la SA AXA FRANCE IARD, et la SA GAN ASSURANCES aux fins notamment de les voir condamner au paiement des travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire et du préjudice de jouissance subi par les époux [G].

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025 reprises oralement à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Tours et Mme [C] [M], veuve [F] demandent à ce tribunal, au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 15] et Madame [C] [F] sont recevables en leurs demandes, et y faisant droit ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], et la S.A AXA FRANCE IARD à verser la somme de 50.000 € au syndicat des copropriétaires, correspondant aux travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], et la S.A AXA FRANCE IARD à verser au Syndicat des copropriétaires la somme complémentaire de 12.000 € au titre de la maîtrise d’œuvre d’exécution du contrôle technique et de l’assurance dommages-ouvrage préconisée par l’expert judiciaire ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], et la S.A AXA FRANCE IARD à payer la somme de 5.000 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15] à titre de dommages-intérêts ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], et la S.A AXA FRANCE IARD à payer à Madame [C] [F] la somme de 10.494,36 € TTC, à parfaire, selon devis de l’EIRL [J] du 23 octobre 2024, au titre de la reprise des parties privatives de son appartement ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], la et la S.A AXA FRANCE IARD à indemniser Madame [C] [F] de son préjudice de jouissance, évalué à la somme de 500 € par mois à compter du mois d’avril 2021, soit à la somme de 26.500 € à parfaire ;

— débouter Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], et la S.A AXA FRANCE IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires se devrait de prendre à sa charge tout ou partie du coût de reprise du sinistre survenu ou des indemnités à régler pour réparer les préjudices subis, juger que la S.A. GAN ASSURANCES se doit de régler directement les condamnations prononcées ;

— A défaut, condamner la S.A. GAN ASSURANCES à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tant en principal, intérêts, pénalités, frais irrépétibles et dépens ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], la S.A AXA FRANCE IARD, et au besoin la S.A. GAN ASSURANCES, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 15] ainsi qu’à Madame [C] [F] la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [Y] [G], Monsieur [R] [G], et la S.A AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance en ce y compris les frais d’expertise judiciaire (12.040,19 € TTC).

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025 reprises oralement à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2025, les époux [G] demandent au tribunal de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter madame [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] à lui payer la somme de 42 900 euros au titre de son préjudice de jouissance à la date du 30 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la date des présentes, et à la somme de 650 euros par mois au-delà de cette date;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] à lui payer la somme de 6 850,68 euros au titre de montant des travaux de remise en état de leur appartement, avec intérêts de droit à compter de la date des présentes

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] à procéder aux travaux de remise en état tels que préconisés par l’expert judiciaire dans le délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir;

— condamner la société GAN ASSURANCES SA à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] du montant total des travaux de remise en état tels que préconisés par l’expert judiciaire, dont le montant sera réactualisé à la date de leur achèvement ;

— condamner la société GAN ASSURANCES SA à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] du montant des frais de l’expertise ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] à lui payer la somme 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025 reprises oralement à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal, au visa de l’article L. 124 -1 du Code des Assurances, de

— constater qu’aucune garantie souscrite auprès d’AXA France IARD n’a vocation à s’appliquer au présent sinistre.

— constater que le seul dégât des eaux prouvé date de 2015 et est antérieur à la souscription du contrat d’assurance auprès d’AXA France IARD.

— juger que la cause du sinistre est constitutive d’une surcharge apportée sur la structure bois du plancher bas du logement des époux [G] et du sous-dimensionnement « même à sec » de la poutre porteuse, fait dommageable non garantie par le contrat d’assurance souscrit auprès d’AXA France IARD.

En conséquence,

— débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Madame [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

En toute hypothèse, débouter toute partie et particulièrement les époux [G] de toute éventuelle demande de garantie qui serait dirigée à l’encontre d’AXA France IARD.

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Madame [F] et toute partie succombante au règlement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025 reprises oralement à l’audience, la société GAN ASSURANCES demande au tribunal, au visa de l’article 331 du Code de procédure civile, de :

— recevoir la société GAN ASSURANCES en ses conclusions, l’en dire bien fondée et, en conséquence :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] et Madame [C] [F] de leurs demandes dirigés à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES, pour les causes sus énoncées ;

— débouter les époux [G] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES

— débouter toute demande à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES ;

Subsidiairement, en cas de condamnation de la SA GAN ASSURANCES à devoir sa garantie, dire et juger que le montant de la franchise prévue au contrat d’assurance viendra en déduction des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] et Madame [C] [F] au paiement de la somme de 2.000 € à la société GAN ASSURANCES en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les mêmes in solidum aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIVATION

Au regard des demandes croisées formées par le syndicat des copropriétaires et les époux [G] quant à la prise en charge des travaux de remise en état du plancher, il convient de s’intéresser à l’origine et à l’imputabilité des désordres de fissuration du plafond de l’appartement de Mme [F]

1. Sur l’origine et l’imputabilité des désordres

Il ressort des constatations expertales que :

— le faux plafond en BA 13 fissuré au domicile de Mme [F] se situe sous les toilettes des consorts [G] ;

— l’appartement des époux [G] n’a pas été rénové récemment et la structure n’a pas été touchée par ses actuels propriétaires ;

— le plancher bas de l’appartement des époux [G] est constitué d’une structure porteuse en chêne, d’une poutre maîtresse en appui sur façades et solives parallèles aux façades, de plâtras sur lattis en augets assez épais (10 cm), d’un grillage à poules avec chape et tomettes (3 cm), d’une chape ciment sur anciennes tomettes (environ 4 cm) et d’un parquet stratifié sous couche isolante (rapport p.20) ;

— la structure porteuse du plancher bas du 2ème étage est largement sous-dimensionnée à la contrainte et à la flèche pouvant conduire à sa rupture à cause des surcharges des matériaux ajoutés au fil du temps en plancher (chape, parquet, ragréage), de la portée et de la section carrée des poutres maîtresses (20/20) (rapport, p. 80 et 85) ; la déformation de la poutre maîtresse du plancher atteignant 8 à 9 cm au centre ;

— la déformation excessive du plancher est confirmée par les avis de la SOCOTEC et l’étude SECC montrant un dépassement de la contrainte admissible des poutres existantes et de leurs flèches ;

— toute déformation de la structure porteuse du plancher se transmet au plafond suspendu de l’appartement de Mme [F] (rapport, p.80).

L’expert judiciaire en déduit que le sinistre subi par Mme [F] provient de surcharges apportées par les propriétaires précédant les époux [G] sur la structure bois du plancher bas de leur logement (rapport, p.85 et 90) ; les fuites d’eau ayant pu constituer un facteur aggravant en alourdissant certains matériaux hydrophiles repris par une structure porteuse qui était déjà largement sous-dimensionnée par rapport aux charges ajoutées au fil du temps.

Toutefois, dans le même temps, l’expert judiciaire a retenu qu’avant les désordres évoqués, le plancher souffrait déjà de flèche de façade à façade, laquelle s’est accentuée (de 1 à 2 cm) entraînant une fissure du plafond suspendu de Mme [F] sous les toilettes du logement [G] (rapport d’expertise, p.35). Il a précisé que les rajouts au fil du temps (chape, ragréage épais, tomettes, torchis) pour compenser les déformations n’ont fait au final que les accentuer avec un léger décalage dans le temps (rapport, p.41). Ainsi, il a noté que le ragréage épais ou la chape mise en œuvre sous le parquet stratifié a eu pour but de rattraper les défauts de planéité (rapport, p.33) et la flèche du plancher (rapport, p.23).

Reprenant les conclusions de l’étude SOCOTEC du 03 avril 2023, auquel il avait confié le contrôle de la structure sur la base des relevés effectués in situ contradictoirement, l’expert judiciaire a pu indiquer que cette étude confirme « un très net sous-dimensionnement » de la poutre maîtresse reprenant environ 26 m² de plancher « tant à la flèche qu’à la contrainte, sous charges permanentes seules et évidemment en y ajoutant les surcharges d’exploitation d’habitation » (150 da N/m²) (rapport, p. 41). Il en a déduit que la poutre devait être soulagée soit en la suspendant à un portique, soit par moisage, soit par remplacement et a entériné les travaux prévus dans le devis de l’entreprise BRECHARD CHARPENTE prévoyant la pose d’une poutre métallique, sur la poutre porteuse renforcée par des boulons métalliques.

Au regard de ces conclusions expertales, il convient de retenir que les fissurations du plafond de l’appartement de Madame [F] sont imputables non seulement aux surcharges apportées sur la structure en bois du plancher bas de leur logement par l’ajout de matériaux, mais également à la faiblesse structurelle de la poutre maîtresse due à son sous-dimensionnement, ce qui a rendu nécessaire l’ajout de matériaux pour compenser les déformations du plancher.

Alors que les époux [G] avaient fait valoir, dans un dire, que le plancher souffrait déjà d’une importante flèche de près de 9 cm, et demandé à l’expert d’indiquer dans quelle proportion les surcharges sur le plancher avaient pu contribuer aux fissurations du plafond de l’appartement de Mme [F], l’expert judiciaire n’a pas répondu à ce dire.

En l’absence d’autres éléments, il sera donc retenu que l’ajout de matériaux sur le plancher de l’appartement des époux [G] a contribué à la fissuration du plafond dans la même proportion que le sous-dimensionnement de la poutre maîtresse, soit à hauteur de 50 %.

2. Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 14] à l’égard des époux [G] et de la SA AXA FRANCE IARD

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur le coût des travaux de remise en état des parties communes

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en condamnation des époux [G] et de la SA AXA FRANCE IARD sur les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil et sur celles de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que sur le règlement de copropriété stipulant qu’ « en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble, ainsi que tous ceux pouvant intéresser toute chose ou partie commune, il devra au préalable obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires de ces travaux et tous ceux qui en découleront devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble (..). Il restera, en tous cas, responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera effectuer ».

Il soutient que « de par la surcharge de leur plancher, et la méconnaissance des termes du règlement de copropriété -aucun architecte n’a visiblement été consulté, aucune information n’a visiblement été donnée au syndic ou l’assemblée générale sur la pose des matériaux sur le plancher – les époux [G] engagent leur responsabilité légale et contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires ».

Toutefois, il ressort sans ambiguïté du rapport d’expertise que les travaux ayant surchargé le plancher de l’appartement des époux [G] n’ont pas été réalisés par eux, mais par leurs précédents auteurs, en sorte que ces derniers ne peuvent engager leur responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-1 du Code civil ou pour violation des stipulations du règlement de copropriété.

En revanche, la responsabilité des époux [G] peut être recherchée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, dès lors que le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage (Cass.3ème civ., 11 mai 2017, pourvoi n°16-14.665). Il convient donc de requalifier en ces sens le fondement juridique des prétentions du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. Reposant sur un mécanisme de responsabilité objective, aucune preuve de la faute du voisin n’est à administrer. Seule deux conditions doivent être réunies: une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

En outre, le propriétaire actuel d’un bien immobilier doit répondre des troubles anormaux de voisinage provenant de son bien, même s’ils sont imputables à son auteur ou au propriétaire antérieur (Cass.3ème civ, 11 mai 2000, n°98-18.249 ; Cass. 3ème civ., 11 mai 2017, n°16-14.339 ; Cass. 3ème civ., 11 janv.2023, n°21-23.014).

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu que le sinistre d’affaissement du plancher, partie commune, provient en partie des modifications des charges sur le plancher bas de leur logement effectuées par les précédents propriétaires du logement appartenant aux époux [G] ; modifications que l’expert judiciaire situe aux alentours des années 1960.

Les travaux de construction entrepris par les auteurs des époux [G] sur le plancher, partie commune dont le syndicat des copropriétaires doit assurer la sauvegarde et l’administration, sont à l’origine d’une trouble anormal de voisinage en ce qu’ils ont entraîné l’affaissement du plancher, qui menace de s’effondrer. Ce désordre, qui porte atteinte à la solidité d’une partie commune, revêt un caractère anormal et caractérise donc un inconvénient anormal de voisinage.

Toutefois, le trouble anormal de voisinage provenant de l’appartement des époux [G] se combine avec des causes inhérentes à un vice de construction de l’immeuble, ce qui justifie un partage de responsabilité et de ne mettre à la charge des époux [G] que 50 % du coût des travaux de remise en état des parties communes préconisés par l’expert judiciaire.

A cet égard, l’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de remise en état à 50.000 euros comprenant la démolition des charges sur le plancher (purge du sol), la reprise de la structure du plancher bas, les travaux de plâtrerie, de peinture, de reprise d’électricité et de repose des éléments d’équipements. Il préconise le recours à une maîtrise d’œuvre d’exécution, à un contrôleur technique ainsi que la souscription d’une assurance dommage ouvrage par le maître de l’ouvrage pour un coût estimé par lui à une fourchette de 10.000 euros à 12.000 euros.

Au regard de ces conclusions expertales non contestées sur le chiffrage des travaux, et après déduction du coût des travaux de reprise des parties privatives de l’appartement des époux [G] (plâtrerie, portes et revêtement du sol) à hauteur de la somme de 6.850,68 euros, il y a lieu de condamner in solidum les époux [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] la somme de 27.574,66 € [(50.000 – 6.850,68 €)+12.000€]/2, au titre du coût des travaux de reprise des parties communes.

Sur la demande additionnelle en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

Le syndicat des copropriétaires forme une demande additionnelle en dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros à l’égard des époux [G] et de leur assureur, la SA AXA FRANCE IARD en raison du « caractère actif des désordres, de l’écoulement du temps et des dégradations croissantes à prévoir jusqu’à la réparation intégrale des lieux ».

Toutefois, outre que le syndicat des copropriétaires ne caractérise, ni ne justifie de préjudice portant atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires en relation avec les griefs imputés aux défendeurs, sa demande en dommages et intérêts ne peut aboutir, dès lors qu’il ne peut être reproché aux époux [G] de ne pas avoir entrepris des travaux qui impliquaient d’intervenir sur les parties communes, que l’origine des désordres n’a pu être déterminée qu’au moyen d’une expertise judiciaire et enfin qu’il a été décidé que le syndicat des copropriétaires devait supporter une partie du coût des travaux de remise en état des parties communes.

Au regard de ces éléments, la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne peut qu’être rejetée.

Sur la garantie d’assurances de la SA AXA FRANCE IARD

Aux termes de l’article L.124-3 du Code des assurances, « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

La société AXA FRANCE IARD s’oppose à la prise en charge du sinistre, au motif que les époux [G] ont fait une fausse déclaration à l’assurance en se déclarant propriétaire occupant, qu’aucune garantie du contrat d’assurances n’est mobilisable et que le fait dommageable à l’origine du sinistre est survenu avant la souscription de son contrat d’assurances en 2018.

Toutefois, la fausse déclaration ne peut être sanctionnée que par la nullité du contrat d’assurance en cas de fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assurée, en application de l’article L.113-8 du Code des assurances, ou par l’application de la règle de la réduction proportionnelle de l’indemnité prévue par l’article L.113-9 du Code des assurances, et aucune de ces sanctions ne sont pas sollicitées en l’espèce par la SA AXA FRANCE IARD.

Par ailleurs, il résulte des conditions particulières du contrat d’assurance habitation souscrit par Mme [Y] [G], avec une date de prise d’effet le 31 août 2018, pour son logement situé au [Adresse 5] à [Localité 14] que ce contrat comporte une assurance « responsabilité civile et défense » garantissant les dommages matériels avec un plafond de 5 millions d’euros, dont 282.600 € pour le préjudice écologique et les frais de prévention y afférents, ainsi que les dommages immatériels consécutifs avec un plafond de 2.920.200 euros.

Cette garantie couvre, selon les conditions générales auxquelles renvoient les conditions particulières, « les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile vous incombant lorsque vous agissez en qualité de simple particulier, dans le cadre de votre vie privée, y compris lors de la pratique de sports ou de loisirs à titre amateur en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés à un tiers ». Elle prévoit que «ces dommages peuvent avoir été causés par vous-mêmes et votre entourage », ou par « les biens immobiliers, embellissements et aménagements immobiliers vous appartenant situés à l’adresse du risque mentionnée aux conditions particulières »(conditions générales, p.56).

Aucune exclusion de garantie n’est prévue dans la police litigieuse pour les troubles anormaux de voisinage.

En outre, la police d’assurance a été souscrite en base réclamation, ainsi que le prévoient les conditions générales suivant lesquelles « l’assureur apporte sa garantie lorsqu’une réclamation consécutive à des dommages causés à autrui est formulée et que votre responsabilité ou celle des personnes garanties par le contrat est engagée, dès lors que le fait à l’origine de ces dommages est survenu entre la date de prise d’effet et la date de résiliation ou d’expiration de la garantie » (conditions générales, p.78).

Le fait dommageable est constitué par le trouble de voisinage subi par le syndicat des copropriétaires à la suite la découverte d’une fissuration importante du plafond du séjour de l’appartement de Mme [F] et de l’affaissement du plancher des époux [G]. Ce fait dommageable est survenu en 2020, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a mobilisé sa garantie, soit postérieurement à la souscription du contrat d’assurances habitation par les époux [G] et la réclamation a été formulée auprès des époux [G] et de leur assureur en 2021, soit pendant la période d’effet du contrat.

Par voie de conséquence, la société AXA FRANCE IARD doit être condamnée in solidum avec les époux [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.574,66 € au titre du coût des travaux de reprise des désordres.

3. Sur les demandes formées par Mme [F] à l’égard des époux [G] et de la SA AXA FRANCE IARD

Sur le fondement de la responsabilité des époux [G]

En l’espèce, la responsabilité des époux [G] est recherchée par Mme [F] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Le rapport de voisinage entre Mme [F] et les époux [G] n’est ni contesté, ni contestable. Ce rapport de voisinage est pour partie à l’origine de la fissuration du plafond de l’appartement de Mme [F], puisque cette fissuration résulte de la surcharge du plancher de l’appartement des époux [G] lequel menace de s’effondrer et d’entraîner avec lui le plafond de l’appartement de Mme [F]. Cette menace d’effondrement du plafond de Mme [F] est d’une gravité telle qu’elle constitue un trouble anormal de voisinage.

Toutefois, le trouble anormal de voisinage provenant de l’appartement des époux [G] se combine avec des causes inhérentes à un vice de construction de l’immeuble, ce qui justifie un partage de responsabilité et de ne mettre à la charge des époux [G] que 50 % des préjudices subis par Mme [F].

En outre, pour les motifs précédemment développés, la société AXA FRANCE IARD, dont le contrat d’assurance couvre les dommages matériels et immatériels, devra garantir les époux [G] des condamnations prononcées à leur encontre à raison du trouble de voisinage subi par Mme [F] pendant la période de validité du contrat d’assurances.

Sur les demandes formées par Mme [F] au titre de la reprise des parties privatives de son appartement

En l’espèce, l’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise des parties privatives affectant l’appartement de Mme [F] (soit la reprise partielle de la peinture du plafond et des corniches suite à la déformation du plancher de l’étage supérieur) à la somme de 10.494,36 euros TTC, suivant devis de l’EIRL [J] du 23 octobre 2024.

En l’absence de contestation sur le chiffrage des travaux retenus par l’expert judiciaire, les époux [G] seront condamnés in solidum à régler à Mme [F] la somme de 5.247,18 euros (10.494,36:2) au titre du coût des travaux réparatoires des parties privatives de son appartement, après application de pourcentage de partage de responsabilité de 50 %.

Sur les demandes formées par Mme [F] au titre du préjudice de jouissance

En l’espèce, Mme [F] sollicite la condamnation des époux [G] à lui payer la somme de 26.500 euros « à parfaire » en indemnisation de son préjudice de jouissance subi depuis avril 2021.

L’expert judiciaire a constaté que Mme [F] avait procédé à un étaiement en septembre 2021 pour sécuriser le plafond de son salon et conserver l’habitabilité des lieux, précisant que « ces étais dénaturent les lieux ». Il a également retenu que pour réaliser les travaux de structure du plancher pendant les travaux (dépose, curage et renforcement jusqu’à la pose de l’OSB), Mme [F] ne pourra pas habiter son salon pour des raisons de sécurité.

Si Mme [F] a nécessairement subi une limitation de la jouissance de son salon compte tenu de la présence d’étais soutenant ce salon, elle n’a pas pour autant été privée de la jouissance totale de ce salon, qui demeurre habitable.

Au regard de ces éléments, les époux [G] seront condamnés in solidum avec leur assureur, la société AXA FRANCE IARD, à l’indemniser par l’allocation de la somme de 3.300 euros, après application du pourcentage de partage de responsabilité.

4. Sur les demandes formées par les époux [G] à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et de son assureur la société GAN ASSURANCES

Sur la demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire, sous la garantie de la SA GAN ASSURANCES, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement

Au regard de l’absence de carence fautive du syndicat des copropriétaires et de la prise en charge d’une partie du coût des travaux par les époux [G], il ne peut être fait droit à leur demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de remise en état dans un délai de 30 ans à compter de la signification du jugement.

Les époux [G] seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les demandes formées à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre de la reprise des parties privatives de leur appartement

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, dans sa rédaction applicable au litige, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. A ce titre, il est notamment responsable des vices de construction de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] prévue par l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété peut être mise en œuvre par les époux [G] à raison des dommages causés par le vice de construction des parties communes.

Dans la mesure où il a été précédemment retenu que le vice de construction affectant les parties communes de l’immeuble, soit la poutre porteuse maîtresse, a contribué à hauteur de 50 % à la réalisation du dommage, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable des dommages subis par les époux [G] à hauteur de ce pourcentage de responsabilité.

En l’espèce, les époux [G] forment une demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 6.850,68 euros au titre des travaux de reprise des parties privatives de leur appartement. Cette demande est fondée sur le chiffrage effectué par l’expert judiciaire au titre de la plâtrerie, des portes et cloisons suite à la démolition et reconstruction du plancher.

Il y sera fait droit à hauteur de la somme de 3.425,34 euros (6.850,68:2), somme à laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes formées au titre du préjudice de jouissance

Les époux [G] sollicitent la somme de 42.900 euros au titre de son préjudice de jouissance à la date du 30 septembre 2025, puis la somme de 650 euros par mois au-delà de cette date, au motif qu’ils se sont trouvés dans l’impossibilité de « tirer les fruits de leur bien » compte tenu des désordres l’affectant.

A l’appui de leurs demandes indemnitaires, les époux [G] ont produit devant l’expert judiciaire un avis de valeur locative pour leur appartement situé au 1er étage d’une superficie de 42,72 mètre carrés loi carrez de 650 euros par mois/hors charges.

Les époux [G] ne justifient pas que leur appartement était loué avant l’apparition des désordres. Ils avaient d’ailleurs indiqué, lors des opérations d’expertise, avoir mis leur bien en vente depuis fin 2019/début 2020. En tout état de cause, le préjudice indemnisable des époux [G] en raison de l’affaissement de leur plancher ne peut pas être le préjudice locatif subi par eux, mais seulement la perte de chance de pouvoir les louer et de percevoir les loyers, eu égard aux caractéristiques du bien et à l’état du marché du tourisme local.

Il reste que compte tenu des désordres l’affectant, le bien immobilier des époux [G] n’est pas habitable, et qu’il ne peut ni être loué, ni être vendu avant l’achèvement des travaux de remise en état des parties communes et de leurs parties privatives, en sorte que les époux [G] subissent une perte de chance de vendre ou de louer leur appartement.

Compte tenu de ces éléments, il est justifié que les époux [G] subissent une privation de la jouissance de leur bien depuis le mois d’avril 2020, qui peut être évaluée à la somme de 19.800 euros à la date du 30 septembre 2025 (300€ par mois X66 mois). Compte tenu du partage de responsabilité retenu précédemment, il sera alloué aux époux [G] la somme de 9.900 euros, somme à laquelle le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamné. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil.

Par ailleurs, compte tenu du partage de responsabilité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [G], en indemnisation de leur préjudice de jouissance, la somme de 150 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à l’achèvement des travaux.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice personnel

Les époux [G] forment une demande en dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros à raison de la durée de la procédure résultant, selon eux, de la négligence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

Toutefois, outre que l’inertie du syndicat des copropriétaires dans la gestion du sinistre n’est pas démontrée, et que ce dernier ne peut être rendu responsable de la longueur des opérations d’expertise amiable et judiciaire, les époux [G] sont défaillants dans l’administration de la preuve d’un préjudice personnel, dont ils ne précisent même pas la consistance.

Ils seront déboutés de ce chef de demande.

4. Sur la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 14] à l’égard de la société GAN ASSURANCES.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires à l’égard de son assureur tendant à ce que ce dernier règle directement les condamnations prononcées n’est fondée, ni en droit, ni en fait, en sorte qu’elle ne peut qu’être rejetée.

La demande en garantie des condamnations prononcées à son encontre formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à l’égard de son assureur, la société GAN ASSURANCES, est motivée par le fait que la police souscrite couvrirait toute atteinte à la solidité de l’immeuble assuré au préjudice de tout tiers.

En réalité, les conditions particulières de la police d’assurances souscrite le 08 octobre 2017 couvre « la responsabilité civile générale du syndicat des copropriétaires liée à la propriété de l’immeuble ». Elles prévoient que ces conditions particulières complètent les conditions générales A5200 (non produites en l’espèce), ainsi que les conventions spéciales jointes définissant le contenu et les limites d’application des garanties.

Au titre de la garantie « dommages aux biens » liés à l’immeuble, sont garantis, à l’article 16 des conditions spéciales, « les dommages matériels directs subis par les biens assurés et causés par l’effondrement total ou partiel des fondations, de l’ossature et du clos… et du couvert y compris les éléments d’ équipement, nécessitant le remplacement ou la reconstruction de la partie endommagée ». Toutefois, outre qu’en l’espèce, l’affaissement du plancher n’a pas entraîné d’effondrement de la structure, l’article 16 susvisé exclut expressément « les dommages dus à la surcharge des planchers en dehors des normes administratives définis lors de la construction ».

Toutefois, au titre de la garantie de base « responsabilité civile propriétaire d’immeuble », il est prévu, à l’article 20 des conditions spéciales (p.26), que l’assuré est garanti, dans les limites des plafonds de garantie et des franchises, contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir, en raison des dommages corporels, matériels, et immatériels causés aux tiers, y compris aux locataires et aux occupants, provenant notamment du fait, des biens immobiliers assurés, étant observé que les assurés (soit notamment le syndicat des copropriétaires de l’immeuble assuré et les copropriétaires occupants ou non) sont considérés comme des tiers dans leurs rapports entre eux.

Aucune clause des conditions spéciales de la police d’assurances n’exclut de la garantie d’assurance les dommages matériels ou immatériels causés par le vice de construction de l’immeuble, puisque l’exclusion de garantie porte sur les seuls dommages « résultant d’un défaut d’entretien ou d’une absence de réparations indispensables incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui » (article 24, conditions spéciales, p.31). Au surplus, la garantie de base « responsabilité civile du propriétaire d’immeuble » englobe nécessairement la responsabilité de plein droit encourue par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les conditions spéciales prévoient que la garantie est mobilisable en base réclamation (article 24, des conditions spéciales).

Ainsi, la garantie de la société GAN ASSURANCES est mobilisable pour la responsabilité civile que le syndicat des copropriétaires encourt vis-à-vis des époux [G] et la société GAN ASSURANCES devra garantir les condamnations prononcées au bénéfice des époux [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

La société GAN ASSURANCES est toutefois fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et aux époux [G] l’application de la franchise contractuelle prévue au contrat d’assurances.

5. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes en paiement de frais irrépétibles formées par les parties.

Compte tenu de la succombance réciproque des parties, les dépens comprenant les frais d’expertise seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires et son assureur d’une part et les époux [G] et leur assureur, d’autre part.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Condamne in solidum madame [Y] [G], monsieur [R] [G] et la SA AXA FRANCE IARD, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 27.574,66 € au titre du coût des travaux de reprise des parties communes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice personnel ;

Condamne in solidum madame [Y] [G], monsieur [R] [G] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à Mme [C] [M], veuve [F] les sommes de :

—  5.247,18 au titre du coût des travaux réparatoires des parties privatives de son appartement

—  3.300 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Déboute madame [Y] [G] et monsieur [R] [G] de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] en condamnation à procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement ;

Déboute madame [Y] [G] et monsieur [R] [G] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice personnel ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SA GAN ASSURANCES à payer à madame [Y] [G] et à monsieur [R] [G] la somme de 3.425,34 euros au titre des travaux de reprise des parties privatives de leur appartement ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SA GAN ASSURANCES à payer à madame [Y] [G] et à monsieur [R] [G] la somme de 9.900 euros pour le préjudice de jouissance subi jusqu’au 30 septembre 2025, puis celle de 150 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état des parties communes ;

Condamne la SA GAN ASSURANCES à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] des condamnations prononcées à son encontre, dans les termes et les limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises dans les conditions spéciales ;

Dit que la SA GAN ASSURANCES est fondée à opposer à madame [Y] [G] et à monsieur [R] [G] le montant de la franchise contractuelle prévue dans les conditions particulières de la police d’assurances souscrite par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rejette les demandes en paiement de frais irrépétibles formées par les parties ;

Dit que les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre d’une part le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et la SA GAN ASSURANCES et d’autre part, madame [Y] [G] et monsieur [R] [G] et la SA AXA FRANCE IARD ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

D. MERCIER