TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e BORÉ et M^e TERDJMAN

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8ème chambre

2ème section

N° RG 23/05108 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZIEA

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société KGS PRESTIGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19

DÉFENDERESSES

S.A.S. GORILLAS TECHNOLOGIES FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Laura TERDJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0110

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05108 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZIEA

S.A.S. RICHARD 21, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS RICHARD 21 est propriétaire des lots n° 538, 539, 540 et 542 (lots à usage commercial) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société RICHARD 21 a donné en location ses locaux à la société GORILLAS TECHNOLOGIES France qui y exploite une activité d’entrepôt et de stockage de marchandises, sans accueil du public ni vente sur place, lui permettant d’assurer la préparation et la livraison de commandes en ligne dans des délais très court.

Se plaignant d’importantes nuisances du fait de l’activité exercée par la société GORILLAS TECHNOLOGIES France, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a, par actes de commissaire de justice en date des 16 et 20 mars 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SAS RICHARD 21 et la société GORILLAS TECHNOLOGIES France afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de la société locataire et condamner ces deux sociétés au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif subi.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 19 juillet 2023, la société GORILLAS TECHNOLOGIES France a été placée en liquidation judiciaire. Elle a cessé son activité et libéré les locaux en septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

« Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] recevable et bien fondé en son action,

Donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il renonce à toutes ses prétentions dirigées contre la société GORILLAS TECHNOLOGIES France à raison du placement en liquidation judiciaire de cette société par jugement du 19 juillet 2023,

Constater que les demandes visant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la société GORILLAS TECHNOLOGIES France sont devenues sans objet,

Condamner la société RICHARD 21 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] :

— la somme de 100.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par les copropriétaires,

— la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société RICHARD 21 aux entiers dépens,

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ».

La société GORILLAS TECHNOLOGIES France a constitué avocat mais n’a pas conclu du fait de son placement en liquidation judiciaire et de l’absence d’intervention du liquidateur judiciaire dans la présente procédure.

La SAS RICHARD 21 n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger », « donner acte » et « constater » figurant au dispositif des dernières conclusions du demandeur, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], aux termes de ses dernières conclusions, maintient la demande formée dans son assignation de voir condamner la SAS RICHARD 21 à lui verser la somme de 100.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par les copropriétaires.

Il fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil et sur les nuisances causées par l’activité de la société GORILLAS TECHNOLOGIES France ainsi que sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (notamment en son article 9) et sur le règlement de copropriété (en particulier l’article 20 qui rend le copropriétaire responsable des manquements de son locataire).

Il fait valoir que l’activité exercée par la société GORILLAS TECHNOLOGIES France dans les lots appartenant à la SAS RICHARD 21 était à l’origine de nombreuses nuisances constitutives de troubles anormaux du voisinage. Il avance notamment l’existence de nuisances majeures et continues qui excèdent largement les inconvénients normaux de voisinage.

En premier lieu, il soutient que ces nuisances résultent notamment des opérations de livraisons régulières au moyen de camions poids lourds dont le gabarit et le tonnage sont totalement inadaptés à la configuration des lieux ; en effet, les locaux en cause se situent dans une voie privée accessible par un porche et un portail qui se trouvent régulièrement dégradés par les manœuvres des camions de livraison.

Ensuite, il relève que le syndicat des copropriétaires indique que ces nuisances proviennent des va-et-vient permanents de véhicules, camions, scooters, vélos du fait des livraisons, provoquant des bruits constants de moteurs et de voix à toute heure de la journée, de très tôt le matin jusque très tard le soir, avec un usage des parties communes en permanence (générant bruits et incivilités).

Enfin, s’agissant du préjudice subi par les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires évoque la dégradation des conditions de vie paisible de ceux-ci ainsi que l’affectation de la valeur des appartements.

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Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05108 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZIEA

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/05108 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZIEA

La jurisprudence n’exige pas que le préjudice subi soit continu dès lors qu’il est collectif et touche l’ensemble des copropriétaires.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex.: Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un ensemble d’échanges de mails intervenus de manière quasi-quotidienne entre la copropriété, la SAS RICHARD 21 et la société GORILLAS TECHNOLOGIES France entre juillet 2021 et février 2023.

Ces courriels relatent l’ensemble des nuisances subies par les copropriétaires au quotidien durant cette période et sont corroborés par les 26 attestations de copropriétaires ainsi que par les photographies accompagnant ces courriels, versées aux débats.

Il ressort en substance de ces éléments les nuisances quotidiennes suivantes :

— des nuisances sonores à toute heure jusqu’à tard le soir (après 22 h) dues à la musique écoutée par les salariés ainsi qu’aux discussions de ces derniers qui s’installent sur la voie privée dédiée au passage intérieur des voitures dans l’immeuble (phénomène de caisse de résonnance) jusqu’à minuit,

— des nuisances sonores dues également aux déplacements de poubelles ou encore aux livraisons tôt le matin (vers 6 h 30 du matin),

— les allers et venues des camions de livraisons étant précisé que ces camions étant trop gros, ils ont engendré dans le passage dédié aux véhicules des dégradations notamment sur la grille de l’entrée, et ce à plusieurs reprises,

— l’encombrement de ce passage est également source de désagrément car il empêche les véhicules de copropriétaires ou d’occupants de l’immeuble de circuler (encombrements divers avec des poubelles, vélos, motos ou voitures des employés de la société),

— des incivilités ont aussi été relevées entre les salariés de l’entreprise et des occupants de l’immeuble.

A cela s’ajoute parfois des nuisances supplémentaires. Ainsi, à titre d’exemples :

— le 27 juin 2022, le mail suivant est adressé au propriétaire du local commercial loué : « une nouvelle étape a été franchie ce jour …

Cette fois, les copropriétaires ont à subir les affres d’une manifestation destinée, pour les salariés de l’enseigne GORILLAS, à se révolter contre leurs conditions de travail !

Les grilles sont bloquées, des résidents insultés et pris à parti, des panneaux affichés dans les parties communes … ». Ce mail est accompagné de photographies établissant les faits relatés.

— ou encore la réalisation de travaux avec dégradation des parties communes.

Dès lors, l’ensemble des nuisances susvisées excèdent à l’évidence par leur ampleur, leur répétition quotidienne durant deux années et leurs conséquences sur la jouissance paisible des occupants des lieux, les inconvénients normaux du voisinage.

Cependant, le syndicat des copropriétaires, qui évoque dans ses écritures un préjudice collectif de jouissance paisible des lieux ainsi qu’une diminution de la valeur des biens, ne rapporte pas la preuve de ce préjudice collectif.

En effet, le règlement de copropriété de l’immeuble fait état de 165 lots destinés à l’habitation et le syndicat des copropriétaires ne produit que 26 attestations d’occupants ou copropriétaires faisant état des nuisances susvisées, de nature très variées (bruits, dégradations, incivilités, encombrement de voies privées, etc.) et dont aucun élément ne permet d’établir qu’elles auraient été ressenties par l’ensemble des copropriétaires au sein de l’immeuble.

Par ailleurs, aucune pièce n’est produite s’agissant de la baisse de la valeur des logements de l’immeuble.

En outre, le demandeur ne justifie pas du quantum de l’indemnisation sollicitée de manière globale et forfaitaire à hauteur de 100.000 euros.

Enfin, sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute, le syndicat des copropriétaires reproche à la SAS RICHARD 21 d’avoir fait preuve d’inertie et de ne pas avoir mis en œuvre les actions qui lui étaient ouvertes en minimisant les nuisances existantes et en se limitant à de simples rappels à son locataire. Or, s’il ressort des échanges de certains mails que la SAS RICHARD 21 semble avoir minimisé les nuisances alléguées par les copropriétaires et occupants de l’immeuble, cette dernière a également répondu à différentes sollicitations de la copropriété, notamment en participant à une réunion le 11 janvier 2022.

Au surplus, même à supposer qu’une faute de la SAS RICHARD 21 soit établie, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice en lien avec cette faute.

Dans ces conditions et en l’absence de preuve d’un préjudice collectif, la demande en paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les copropriétaires, formée par le syndicat des copropriétaires, ne pourra qu’être rejetée.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, supportera les entiers dépens de la présente procédure et sera débouté de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande en paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif subi par les copropriétaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 1] de ses autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 10 Juillet 2025.

La Greffière Le Président