Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CALVINI

1 EXP M^e BARBARO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/192

N° RG 21/04310 – N° Portalis DBWQ-W-B7F-OLZY

DEMANDEURS :

S.C.I. VILLA SAINT PAUL, dont le siège social est 148 avenue des Jardins de France 06480 LA COLLE SUR LOUP, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 443 509 997, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [I] [H] domicilié en cette qualité au Domaine Notre Dame, 06570 SAINT PAUL DE VENCE

S.A.R.L. CABINET [I] [H], immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 539 696 344, dont le siège social est situé 5 lotissement Notre Dame de Saint-Paul-De-Vence SAINT-PAUL-DE-VENCE (06570), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Monsieur [A], [I], [T] [H]

né le 18 Mai 1942 à LONDRES

5 lotissement Notre Dame de Saint Paul de Vence

06570 SAINT PAUL DE VENCE

représentés par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par M^e BLUA

DEFENDERESSE :

S.C.I. LE PETIT MAS, dont le siège social est sis Quartier Sainte-Claire Chemin Notre Dame 06570 SAINT PAUL DE VENCE, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 813 354 081, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Katia CALVINI de la SELARL CABINET DELMAS CALVINI MONDINI, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant, M^e Charles CASAL de l’AARPI DELVOLVE PONIATOWSKI SUAY ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. [H], immatriculée au RC d’ANTIBES sous le n°821 033 974, dont le siège est situé 5, lotissement Notre Dame de SAINT-PAUL-DE VENCE, SAINT PAUL DE VENCE (06570), prise en la personne de son représentant légale en exercice, domicilié es-qualité audit siège.

représentée par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par M^e BLUA

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 ;

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 30 octobre 2015, la SCI VILLA SAINT PAUL a vendu à la SCI le PETIT MAS un terrain sis Chemin Notre-Dame à SAINT-PAUL-DE-VENCE, au prix de 1 270 000 euros sur lequel une villa avec piscine a été construite.

L’acte notarié du 30 octobre 2015 a fait état d’une servitude de non altius tollendi, destinée à préserver une vue sur la mer et sur le village de SAINT-PAUL-DE-VENCE au profit du fonds dominant, la SCI VILLA SAINT PAUL.

Se plaignant du non-respect de cette servitude, la SCI VILLA SAINT PAUL, a, par courrier recommandé du 07 septembre 2021, adressé une mise en demeure d’avoir à procéder à la destruction de l’ensemble des constructions se situant au-delà du tracé de la servitude de vue ainsi qu’à l’élagage de tous les arbres et végétaux se trouvant au-delà de ce tracé.

Faute d’avoir pu obtenir satisfaction, la SCI VILLA SAINT PAUL, a, par acte du 25 septembre 2021, délivré assignation à la SCI le PETIT MAS aux fins de condamnation.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/04310.

Par acte du 07 juin 2022, la SCI le PETIT MAS a assigné en intervention forcée Monsieur [A] [H] et la société Cabinet [I] [H] (SARL) en leur qualité de constructeur et de maître d’œuvre de la construction litigieuse.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/03264.

Par ordonnance du 05 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n°22/3264 du rôle avec celle inscrite sous le numéro RG 21/04310, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Par conclusions du 30 janvier 2023, la SAS [H] est intervenue volontairement à la procédure en lieu et place de la SARL [I] [H], cette dernière ayant fait l’objet d’une radiation du registre du commerce et des sociétés, le 13 novembre 2019.

Par ordonnance du 09 juin 2023, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI le PETIT MAS, considérant celle-ci comme prématurée eu égard à la nécessité de trancher, au préalable, la question de la responsabilité de la société VILLA SAINT PAUL, de Monsieur [A] [I] [H] et de la SARL Cabinet [I] [H].

Le juge de la mise en état a également rejeté sa demande de provision ad litem.

****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 06 janvier 2025, la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A] [H], la SAS [H], demandent au Tribunal de :

Vu les articles 689 et 690 du Code civil ;

Vu l’article 701 du Code civil ;

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière ;

Dire et Juger que l’acte de vente en date du 30 octobre 2015 signé entre la société VILLA SAINT PAUL, fonds dominant et la SCI LE PETIT MAS, fonds servant, contient une servitude non altius tollendi destinée à préserver une vue sur le village de SAINT PAUL ainsi que sur la mer ;

Dire et Juger que cette servitude non altius tollendi interdit formellement à la SCI LE PETIT MAS ainsi que tous ses futurs ayants droit, de faire « sur la partie du terrain concernée par la servitude aucune construction, ouvrage ou plantation d’une hauteur supérieure à la limite tracée dans le plan de coupe P2 matérialisant un angle de 15 degrés par rapport au niveau de l’horizon » ;

Dire et Juger que la SCI LE PETIT MAS ne respecte pas cette servitude non altius tollendi contenue dans son acte de vente du 30 octobre 2015 ;

Dire et Juger que le faitage de la maison de la SCI LE PETIT MAS dépassent le tracé de cette servitude non altius tollendi ;

Dire et Juger que la SCI VILLA SAINT PAUL n’a jamais renoncé au bénéfice de la servitude de vue instituée par l’acte de vente du 30 octobre 2015 ;

Dire et juger que la SCI VILLA SAINT PAUL n’a jamais réceptionné de manière tacite les travaux ;

Dire et Juger que la SAS [H] a communiqué conformément à la demande du juge de la mise en état l’attestation d’assurance décennale en vigueur à la date de la réalisation des constructions ce qui rend sans objet la demande de communication sous astreinte de la SCI LE PETIT MAS ;

Dire et Juger que les concluants n’ont commis aucune faute à raison des constructions qu’ils ont réalisées ;

Dire et Juger que Monsieur [I] [H] n’a commis aucune faute personnelle concernant la souscription de l’assurance responsabilité civile décennale couvrant l’ensemble des travaux ;

En conséquence :

Condamner, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, la SCI LE PETIT MAS à la démolition du faitage de la villa qui selon Monsieur [M], géomètre expert, « dépasse l’angle de servitude de vue pour 0m76 » ;

Condamner la SCI LE PETIT MAS sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à élaguer toute végétation ou arbre qui dépasse la servitude non altius tollendi contenu dans l’acte de vente du 30 octobre 2015 ;

En tout état de cause :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI LE PETIT MAS et notamment :

de sa demande visant à prononcer la nullité de la servitude non altius tollendi ;de sa demande de désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer la servitude et notamment les coûts de démolition, reconstruction de contradictoirement le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité avec l’immeuble, déménagement, mise en garde meuble du mobilier, la location d’une villa équivalente pendant la durée des travaux de démolition et reconstruction, trouble de jouissance ;de sa demande de condamnation de la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H] à verser titre de provision, dans l’attente des résultats de l’expertise à intervenir la société, à la SCI LE PETIT MAS la somme de 6.830.000 euros ;de sa demande de destruction qui ne pourront intervenir qu’à l’issue d’une décision devenue définitive ;de sa demande de condamnation de la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H], à verser à la SCI LE PETIT MAS, la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;En tout état de cause :

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI le PETIT MAS à payer à la société VILLA SAINT PAUL, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris les frais de constat d’huissier.

En défense, la SCI le PETIT MAS, prise en la personne de son représentant légal, par conclusions notifiées par RPVA, le 24 février 2025, demande au Tribunal de :

Vu l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Vu les articles 1110 et 1147 du Code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Vu les articles 701, 1641 et suivants, 1792 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 32-1 et 700 du Code de procédure civile ;

A TITRE PRINCIPAL :

PRONONCER LA NULLITE de la servitude non altius tollendi en raison de l’erreur causée par l’inexactitude des plans annexés à l’acte de vente du 30 octobre 2015 ;

DEBOUTER la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H] de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;

DEBOUTER la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H] de leur demande d’élagage de la végétation, celle-ci étant sans objet ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que la servitude non altius tollendi est postérieure à l’implantation des ouvrages et au programme de travaux arrêté par la SCI VILLA SAINT PAUL (maître d’ouvrage), Monsieur [I] [H] (architecte), CABINET [I] [H] et SAS [H] (maître d’œuvre) et la SCI LE PETIT MAS et n’est donc pas opposable à la SCI LE PETIT MAS ;

JUGER que la SCI VILLA SAINT PAUL a renoncé au bénéfice de la servitude de vue instituée par l’acte de vente du 30 octobre 2015, ceux-ci ayant construit les ouvrages en infraction avec les règles d’urbanisme et la servitude de vue ;

JUGER que la demande de destruction formulée par la SCI VILLA SAINT PAUL (maître d’ouvrage), Monsieur [I] [H] (architecte), CABINET [I] [H] et SAS [H] (maître d’œuvre) est disproportionnée ;

En conséquence :

DEBOUTER la SCI VILLA SAINT PAUL, (maître d’ouvrage), Monsieur [I] [H] (architecte), CABINET [I] [H] et SAS [H] (maître d’œuvre) de leur demande de destruction du faîtage de la maison appartenant la SCI LE PETIT MAS ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire, votre Tribunal considérait que la servitude non altius tollendi était valable, et considérait que la destruction du faîtage de la maison appartenant à la SCI LE PETIT MAS pour empiètement sur la servitude non altius tollendi devait être détruite AVANT DIRE DROIT :

JUGER que la SCI LE PETIT MAS a tacitement réceptionné les travaux le 30 octobre 2015, la date de réception tacite de l’implantation des constructions réalisés par la SCI VILLA SAINT PAUL maître d’ouvrage et vendeur, et à titre principal au 10 mai 2016, et à titre subsidiaire au 16 juin 2017, la date de réception des travaux réalisés par Monsieur [I] [H] (architecte) et la société CABINET [I] [H] aux droits de laquelle vient la SAS [H] (maître d’œuvre), la SCI LE PETIT MAS ayant manifesté sa volonté de prendre possession, sous toutes réserves, les ouvrages inachevés ;

JUGER que la SCI Villa Saint Paul est responsable du défaut d’implantation des fondations des constructions ainsi que son maître d’œuvre (Cabinet [I] [H]) et son architecte (Monsieur [I] [H]) ;

JUGER que la SARL Cabinet [I] [H] ès qualité de maître d’œuvre, la SAS [H] qui prétend venir aux droits de la SARL Cabinet [I] [H] et Monsieur [I] [H] ès qualité d’architecte ont commis une faute à raison des constructions qu’ils ont réalisées ;

JUGER que Monsieur [I] [H] a commis une faute personnelle en ne faisant pas souscrire par la SARL Cabinet [I] [H] une assurance responsabilité civile décennale couvrant le programme de travaux ;

CONDAMNER solidairement la SCI Villa Saint Paul la société Cabinet [I] [H], la SAS [H] qui prétend venir aux droits de la SARL Cabinet [I] [H], et Monsieur [I] [H] à indemniser la SCI LE PETIT MAS du coût de la mise en conformité avec la servitude ;

En conséquence :

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira afin de déterminer contradictoirement le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité avec la servitude et notamment les coûts de démolition, reconstruction de l’immeuble, déménagement, mise en garde meuble du mobilier, la location d’une villa équivalente pendant la durée des travaux de démolition et reconstruction, trouble de jouissance;

CONDAMNER solidairement sous astreinte de 500 euros par jour de retard la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], la SARL CABINET [I] [H] et SAS [H] à produire leur attestation d’assurance responsabilité décennale en vigueur à la date de réalisation des constructions ;

CONDAMNER sous astreinte de 500 euros par jour de retard la SCI VILLA SAINT PAUL à produire son attestation d’assurance dommage ouvrage pour les constructions qu’elle a effectuées sur le terrain vendu à la SCI LE PETIT MAS ;

CONDAMNER solidairement la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H] à verser titre de provision, dans l’attente des résultats de l’expertise à intervenir la société, à la SCI LE PETIT MAS la somme de 6.830.000€ ;

ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire des destructions dans l’attente d’une décision de justice devenue définitive.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H], à verser à la SCI LE PETIT MAS, la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H] à verser à la SCI LE PETIT MAS, la somme de 40.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [I] [H], CABINET [I] [H] et SAS [H] aux entiers dépens ;

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2024 avec effet différé au 06 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 1er avril 2025.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de nullité de la servitude non altius tollendi formée par la SCI le PETIT MASLa SCI le PETIT MAS soulève la nullité de la servitude contenue à l’acte notarié du 30 octobre 2015, sur le fondement de l’article 1110 du Code civil, dans sa version applicable au présent litige aux termes duquel « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet ».

La SCI le PETIT MAS se prévaut de l’inexactitude des plans annexés à l’acte de vente du 30 octobre 2015.

Elle explique que cette servitude non altius tollendi, d’origine conventionnelle, avait pour objet de concilier les intérêts de la SCI VILLA SAINT PAUL avec le projet de construction, la SCI VILLA SAINT PAUL se préservant ainsi le bénéfice d’une vue mer.

Elle rappelle que la SCI VILLA SAINT PAUL, qui avait déjà construit la villa sur le terrain et construit ses fondations, a garanti la conformité des constructions existantes aux servitudes contenues à l’acte de cession.

Or, selon la SCI le PETIT MAS, ces fondations ont été édifiées 83 cm plus haut que ce qui était prévu par les plans annexés à l’acte de vente.

Ainsi, elle indique que, par ricochet, les constructions programmées par la SARL CABINET [I] [H] et par Monsieur [H] étaient donc prévues pour dépasser de 70 cm la cote NGF de la servitude.

A l’appui de ses explications, la SCI le PETIT MAS verse plusieurs constats d’huissiers, des photos du chantier au moment de son interruption et le plan des façades de la maison, établi par l’architecte Excor Design du 16 janvier 2018.

La SCI le PETIT MAS en déduit que les plans annexés à l’acte de vente étaient donc inexacts précisant que ces plans auraient dû être modifiés pour tenir compte de l’implantation effective de la construction afin de permettre de rendre compte de la réalité de la situation.

Elle reproche donc à son vendeur d’avoir sollicité son consentement à une servitude sur la base de plans erronés qui rendaient impossible la réalisation de la construction projetée.

Estimant avoir été induite en erreur, la SCI le PETIT MAS revendique alors la nullité de la servitude non altius tollendi.

Elle ajoute que si elle avait reçu l’information d’un empiètement de la construction envisagée, elle aurait soit, renoncé à l’acquisition, soit sollicité la modification de la servitude afin de la rendre compatible avec le projet de construction dont les fondations avaient été mal implantées.

En l’état de la situation existante, la SCI le PETIT MAS, explique que la hauteur du rez-de-chaussée ou du rez-de-jardin de la villa aurait dû être réduit de près d’un mètre, selon attestation de Monsieur [U], géomètre expert et au vu des différents plans annexés.

Pour répondre aux arguments avancés par les demandeurs, l’origine de cette servitude importe peu.

En réponse, la SCI VILLA SAINT PAUL indique essentiellement que :

cette servitude est antérieure à l’acte de vente du 30 octobre 2015 puisque déjà prévue à l’acte de création de l’ASL du lotissement NOTRE DAME en date des 29 mai et 04 juin 1963 et au plan y étant annexé, le tout reprenant le contenu d’un acte d’échange des 26 septembre et 11 octobre 1955, passé entre Monsieur [O] [Z] et Madame [N] [F] ;

aucune erreur n’est à constater dès lors que les constructions n’ont pu être implantées 83 centimètres plus haut que la limite prévue aux plans annexés à l’acte de vente, les constructions n’étant pas réalisées au moment de l’acte de vente de 2015 ;

Sur ces éléments :

L’article 686 du Code civil dispose que « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ».

L’article 701 du même Code stipule que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

En outre, l’article 1110 du Code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoyait que « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention ».

Il résulte de l’acte notarié du 30 octobre 2015 (page 8) que les parties ont entendu intégrer la servitude de non altius tollendi suivante :

« le propriétaire du fonds servant déclare, dans le but de donner tous apaisements au propriétaire du fonds dominant, instituer sur sa propriété, une servitude de non altius tollendi dont l’assiette figure en teinte violette au plan ci-annexé, consistant en l’interdiction formelle, tant pour lui que pour ses futurs ayants droit, de faire sur la partie du terrain concernée par la servitude aucune construction, ouvrage ou plantation, d’une hauteur supérieure à la limite tracée dans le plan de coupe P2, matérialisant un angle de 15 degrés par rapport au niveau de l’horizon ».

Pour répondre aux arguments avancés par la SCI VILLA SAINT PAUL, les servitudes établies du fait de l’homme sont opposables aux acquéreurs si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété.

L’origine de cette servitude est donc sans incidence sur l’opposabilité aux parties à l’instance.

Toutefois, il résulte d’une jurisprudence établie, antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et au nouvel article 1184 du Code civil que « la nullité d’une clause d’un contrat n’entraîne la nullité du contrat lui-même que si la stipulation exprimée apparaît comme une condition dont les parties ont entendu faire dépendre l’existence de l’obligation ».

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 13 février 1969, a, par ailleurs, précisé que « les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si une clause d’indexation nulle présente un caractère essentiel au contrat dont dépendrait l’existence de l’ensemble de la convention ».

Cette même chambre a confirmé, dans un arrêt du 24 juin 1971, que « la nullité de la convention toute entière est encourue lorsque la clause illicite a été dans l’intention des parties une condition essentielle de leur accord de volontés et que sa suppression aurait pour effet de bouleverser l’économie du contrat ».

Il résulte de ces éléments et des arguments avancés par la SCI le PETIT MAS que la clause dont la nullité est recherchée présentait une condition essentielle de son engagement, celle-ci ayant expliqué que le respect des plans annexés à cette servitude conditionnait l’acquisition du terrain, objet de l’acte notarié.

Ainsi, la demande relative à la nullité de la seule clause constituant la servitude de non altius tollendi apparaît inadaptée au regard de l’intention des parties et de l’économie générale du contrat.

En conséquence et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments avancés par les parties, le Tribunal en déduit son caractère inopérant et déboute la SCI le PETIT MAS de sa demande de nullité de la servitude non altius tollendi au motif de l’erreur commise sur les plans annexés.

Sur la demande de démolition du faîtage de la villa et d’élagage des arbres et végétationLa SCI VILLA SAINT PAUL se fonde sur les dispositions des articles 689 et 690 du Code civil pour solliciter la démolition des ouvrages construits au-delà de la limite convenue contractuellement.

Aux termes de l’article 689 du Code civil, « Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée ».

L’article 690 du même Code dispose que « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

Elle soutient que la servitude n’a pas été respectée et verse aux débats deux procès-verbaux de constat d’huissier du 10 février 2021 et du 13 septembre 2024 pour en attester.

Elle rappelle que, dans son ordonnance du 09 juin 2023, le juge de la mise en état a souligné le fait que le dépassement de la servitude de hauteur n’était pas contesté.

En défense, la SCI le PETIT MAS oppose trois moyens, à savoir :

celui de la renonciation à la servitude ;celui du caractère disproportionné de la demande ;celui de l’antériorité des ouvrages et au programme de travaux arrêté par la SCI VILLA SAINT PAUL par rapport à la servitude litigieuse ;Sur la renonciation à la servitude, la SCI le PETIT MAS soutient que, le fait, pour la SCI VILLA SAINT PAUL, d’avoir implanté des constructions à un niveau plus élevé – en violation de la servitude conventionnelle, démontre expressément son intention d’y renoncer.

Elle ajoute que, dans ces conditions, les demandeurs se créent eux-mêmes leur préjudice de jouissance.

La SCI le PETIT MAS se prévaut également de la mention manuscrite ajoutée au protocole transactionnel du 16 juin 2017 laquelle vient remplacer et annuler l’engagement prévu au point VI du protocole d’accord relatif au respect de la servitude.

Cette mention est rédigée en ces termes « [I] [H] m’aide avec la servitude de vue sur les 70 cm sur la construction existante » « Accepté ».

Elle précise que c’est en accord avec la société CABINET [I] [H] et Monsieur [I] [H] que la SCI Le PETIT MAS a déposé, en octobre 2017, un permis de construire modificatif pour tenir compte des erreurs d’implantation et de construction commises par les demandeurs.

Sur l’antériorité des constructions, la SCI Le PETIT MAS rappelle qu’une servitude ne peut produire effet que pour l’avenir.

Or, selon elle, les constructions réalisées, de même que celles programmées par la SCI VILLA SAINT PAUL et Monsieur [I] [H] sont antérieures à l’institution de la servitude et que le contrat de construction conclu avec la société CABINET [I] [H] est antérieur à l’acquisition du terrain.

Elle en déduit l’inopposabilité de la servitude non altius tollendi à son encontre.

Sur le caractère disproportionné de la demande, la SCI le PETIT MAS argue des dispositions de l’article 701 du Code civil et de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme.

Elle explique que, dans ce cadre, les juges du fond doivent rechercher si la mesure de démolition est proportionnée au regard du droit au respect du domicile, institué par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme.

Elle rappelle que les demandeurs sont responsables du non-respect de cette servitude et, qu’en tout état de cause, le dépassement n’altère pas la vue, comme cela résulte de l’attestation de Monsieur [U] et du cliché annexé au procès-verbal de constat du 21 février 2021, lui-même annexé au procès-verbal de constat du 13 septembre 2024.

Pour répondre aux arguments avancés par la société défenderesse, la SCI VILLA SAINT PAUL rappelle que, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, la renonciation tacite à la servitude consiste en des actes révélant une volonté non équivoque d’abdiquer ce droit (Cass. Civ 3ème du 24 septembre 2020), avec un comportement marquant (Cass. Civ 3ème du 28 janvier 2024), par actes préjudiciables à son propre terrain (Cass. Civ 3ème du 16 juillet 1987).

Elle indique, en outre, que la Cour de cassation sanctionne fermement toute construction édifiée en méconnaissance d’une telle servitude, par la démolition de la partie de l’immeuble dépassant la hauteur autorisée.

Elle conteste, par ailleurs, l’argument tiré de l’antériorité des constructions.

Sur ces éléments :

A titre liminaire, comme relevé par le juge de la mise en état, dans son ordonnance du 09 juin 2023, le dépassement de la servitude de hauteur n’est pas contesté.

Il est rappelé que les servitudes établies du fait de l’homme sont opposables aux acquéreurs si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété.

Toutefois, indépendamment des responsabilités encourues et de l’imputabilité du non-respect des engagements contractuels pris par les parties, il y a lieu de s’arrêter, avant toute chose, sur le moyen tiré du caractère disproportionné de la demande.

En effet, soit le non-respect de la servitude est imputable aux demandeurs, soit, elle est imputable à la société défenderesse, et auquel cas, il est nécessaire d’appréhender le caractère proportionné de la démolition sollicitée.

En tout état de cause, dans un cas comme dans l’autre, la demande est susceptible de ne pas prospérer.

Sur ce point, une évolution récente de la Cour de cassation permet de tenir compte des différents intérêts en présence et d’opérer un contrôle de proportionnalité à la mesure de la démolition ordonnée.

Le contrôle de proportionnalité consiste à vérifier que l’application d’une règle de droit ne conduit pas à porter une atteinte disproportionnée à un droit fondamental, garanti notamment par la Convention européenne des droits de l’Homme.

Ainsi, doit être reconnu, comme le soutiennent les défendeurs, la possibilité pour l’auteur de l’empiétement d’invoquer les dispositions de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CEDH) pour s’opposer à la démolition demandée.

Aux termes de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, sur le droit au respect de la vie privée et familiale

« 1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

2.Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui. »

La cour européenne des droits de l’Homme fait peser sur l’Etat l’obligation positive d’assurer le respect effectif du droit garanti par l’article 8 dans son volet matériel (CEDH, 26 févr. 2004, Cvijetic c/ Croatie), y compris dans le cadre des relations interindividuelles.

Il appartient alors au tribunal d’opérer un contrôle de proportionnalité entre les intérêts en présence.

Par l’arrêt du 19 décembre 2019 (Cass. 3e Civ., n° 18-25.113), relatif à une servitude de passage, la cour de cassation a jugé que ce contrôle de proportionnalité doit s’appliquer à la mesure de la démolition ordonnée, au regard, notamment du droit au respect du domicile protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en cas d’empiétement sur une servitude de passage.

Dans un arrêt du 1er juin 2022 (Cass. 3e Civ., n° 21-17.074), elle rappelle cependant que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé et que ce droit doit être mis en balance concrètement avec les droits garantis par la convention européenne des droits de l’Homme :

La Cour de cassation a motivé sa décision de la manière suivante : « Pour n’accorder qu’une indemnisation pécuniaire en réparation du dommage occasionné par la méconnaissance de la servitude non altius tollendi, l’arrêt retient que l’égout des toits excède de trente-deux centimètres seulement la hauteur autorisée, de sorte que la réalisation forcée des travaux de réduction de la hauteur de la construction litigieuse constituerait une mesure disproportionnée au regard du préjudice moral d’importance réduite causé par ce dépassement. En se déterminant ainsi, alors que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé, sans préciser la nature des droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales auxquels la réalisation forcée des travaux de mise en conformité porterait une atteinte disproportionnée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

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Au vu de ces éléments, il convient donc d’apprécier si cette mesure de démolition n’est pas disproportionnée au but légitime poursuivi, au regard du droit au respect du domicile et de la vie privée et familiale, protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, il est constant que la servitude avait pour seul objectif de préserver une vue sur la mer et le village de SAINT PAUL DE VENCE au profit de la SCI VILLA SAINT PAUL.

Cet objectif est à mettre en corrélation avec les conséquences d’une démolition d’une partie du toit de la maison appartenant à la SCI Le PETIT MAS.

Il apparaît en effet qu’une telle mesure doit être qualifiée de disproportionnée au but légitime poursuivi au regard du droit au respect du domicile et de la vie privée familiale, protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

La démolition du faitage de la maison aurait pour conséquence de priver la SCI Le PETIT MAS de son domicile le temps de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble, ce qui supposerait un relogement pour un temps relativement indéterminé et un coût financier important.

En tout état de cause, aucun élément fiable ne permet d’établir la perte de vue dont se prévalent les demandeurs sur qui pèsent la charge de la preuve de préjudice allégué.

En conséquence le tribunal retient que la démolition sollicitée, en dépit de l’objectif poursuivi, apparaît porter une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie familiale et du domicile de la société défenderesse, tel que garanti par l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales.

Il n’est donc pas nécessaire de vérifier l’imputabilité de la méconnaissance de la servitude en cause dès lors que la demande ne peut valablement prospérer.

Le Tribunal explique, en effet, que même si l’implication de la société Le PETIT MAS devait être retenue, il ne pourrait être fait droit à une telle demande disproportionnée au regard de l’objectif recherché et alors même que le préjudice n’est pas matériellement démontré.

Ainsi et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments et moyens des parties, il y a lieu de débouter la SCI VILLA SAINT PAUL de sa demande de démolition du faîtage de la maison.

Sur la demande d’élagage des arbres, la société Le PETIT MAS argue du fait que la servitude ne concerne que les seules constructions.

En tout état de cause et dans un souci de rapports de bon voisinage, elle explique avoir procédé, dès réception des demandes de Monsieur [I] [H], à l’élagage des plantations et à l’abattage d’un chêne ancien et verse aux débats une facture de la société Azur Concept Paysages du 22 octobre 2021.

Elle souligne, que, depuis, la SCI VILLA SAINT PAUL n’a pas fait procédé à de nouveaux constats d’huissier.

De leur côté, les demandeurs ne développent pas d’argumentation précise sur ce point et se contentent de solliciter l’élagage sous astreinte de toute végétation ou arbre dépassant la servitude litigieuse.

Sur ces éléments :

Il n’est pas contestable que les plantations sont visées à l’acte notarié au titre de la servitude convenue entre les parties.

Dans un courrier du 07 septembre 2021, Monsieur [I] [H], gérant de la SCI VILLA SAINT PAUL, a indiqué que « 2 chênes dépassent l’angle de servitude de vue pour 2 m 17 pour le plus haut et la haie de cyprès dépasse l’angle de servitude de vue pour 3 m20 ».

Il a donc été demandé à la société défenderesse de se mettre en conformité avec l’acte notarié du 30 octobre 2015.

Dans ces conditions, la société Le PETIT MAS a fait intervenir la société AZUR CONCEPT PAYSAGES pour procéder à l’élagage de la haie de cyprès et à l’abattage d’un chêne et à la taille de deux autres chênes, comme cela résulte d’une facture du 22 octobre 2021 (n°129).

Depuis, il ne résulte d’aucunes des pièces versées par les demandeurs, une quelconque preuve du préjudice allégué en lien avec ces arbres et ces plantations.

Il convient donc de les débouter de leur demande d’élagage de toute végétation ou arbre dépassant la servitude non altius tollendi.

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Les demandes de la SCI défenderesse, présentées à titre infiniment subsidiaire apparaissent, dès lors, sans objet et ne seront donc pas examinées par le Tribunal.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Le PETIT MASAu visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile, la SCI Le PETIT MAS sollicite une indemnisation de 40 000 euros.

Elle explique que :

la SCI VILLA SAINT PAUL a manifestement abusé de son droit d’agir en justice ;la procédure initiée a pour objectif de faire « payer » le fait d’avoir résilié le contrat de construction ;cette procédure s’inscrit dans le cadre d’une stratégie de harcèlement comme l’attestent les différentes tentatives de faire interrompre le chantier ou les manœuvres d’obstructions telles que les coupures des approvisionnements d’eau et d’électricité, le scellement du portail et le stockage de bois à l’entrée du garage pour en gêner l’accès ;La société défenderesse précise que, du fait du comportement des demandeurs, elle ne peut jouir paisiblement de son bien.

De leur côté, les demandeurs ne s’expliquent pas précisément sur ce point.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Pour que cette condamnation à l’amende soit justifiée, il est nécessaire que le caractère abusif de l’exercice d’une voie de recours soit caractérisé.

L’exercice d’une action en justice ou d’un recours constitue en son principe un droit, lequel ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il ne s’évince pas de l’exercice par les demandeurs de leur droit d’agir en justice, l’existence d’un abus manifeste.

Si des relations conflictuelles entre les parties sont parfaitement établies, aucun élément, propre à la procédure ne permet de retenir un acte de mauvaise foi ou de malice susceptible de justifier l’octroi de l’amende sollicitée.

Il convient donc de débouter la SCI Le PETIT MAS de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 32-1 du Code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H], succombant, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H] à payer à la SCI Le PETIT MAS, la somme de 15 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient également de débouter la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H] de leur demande présentée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI Le PETIT MAS de sa demande de nullité de la servitude non altius tollendi contenue à l’acte notarié du 30 octobre 2015 ;

DEBOUTE la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE la SCI Le PETIT MAS de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H] à payer à la SCI Le PETIT MAS, la somme de 15 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H] de leur demande présentée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VILLA SAINT PAUL, Monsieur [A], [I], [T] [H] et la SAS [H] venant aux droits de la SARL CABINET [I] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT