MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/01957

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS

ET :

[M] [U]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [U]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [M] [U]

né le 20 Février 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/01957

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er mars 2022, la société LIGERIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 356,76 € charges comprises.

Par suite du décès de Monsieur [U] [B] le 22 août 2023, le bail a été transféré à son fils, Monsieur [U] [M], vivant avec ce dernier depuis plusieurs années.

Le 6 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer à Monsieur [U] [M] un commandement de payer demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [M] par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [M] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— l’expulsion de Monsieur [U] [M] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 3887,03 € selon décompte arrêté en date du 1er avril 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [U] [M] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [U] [M] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [U] [M] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 6 janvier 2024, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

Appelée une première fois à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 15 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la société LIGERIS – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 9943,84 € arrêtée au 17 mars 2025. Elle fait valoir que Monsieur [U] [M] n’a réglé aucun loyer depuis le transfert de bail à son profit.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [U] [M] a comparu à l’audience et a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré vivre seul et avoir entrepris des démarches auprès d’un bailleur social et du CCAS pour avoir un nouveau logement. Il a ajouté être bénéficiaire du RSA et avoir un entretien d’embauche le 1er avril 2025. Enfin, il a indiqué être sans nouvelle du dossier de surendettement déposé en novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 12 avril 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 15 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er mars 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 5 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2024 à Monsieur [U] [M] et portant sur la somme de 2349,44 € dont 2213,39 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Or, le bail a été conclu le 1er mars 2022 pour une durée de six ans soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [U] [M] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er mars 2022, le commandement de payer délivré le 6 janvier 2024 à Monsieur [U] [M] et le décompte de la créance arrêté au 17 mars 2025 faisant apparaître une somme de 9943,84 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de263,03 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [M] à verser à la société LIGERIS la somme de 9680,81 € (9943,84 € – 263,03 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, il résulte de ses déclarations que les ressources de celui-ci, se limitant au RSA, ne sont pas suffisantes à honorer le paiement du loyer courant et à permettre l’apurement de la dette locative par échéances mensuelles.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] [M] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis septembre 2023.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 7 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [U] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 7 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 6 janvier 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Monsieur [U] [M].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [U] [M] à payer à la société LIGERIS la somme de 9680,81€ (NEUF MILLE SIX CENT QUATRE VINGT EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 mars 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mars 2024 ;

Dit que Monsieur [U] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [U] [M] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [U] [M], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [U] [M] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [U] [M] à payer à la société LIGERIS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’avril 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [U] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection