TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/03098 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WCWS

N° de MINUTE : 24/01486

DEMANDEUR

S.A.R.L. SLM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me [P], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB221

C/

DEFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE GERANCES ET D’ASSURANCES dont le siège social est au

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 31

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, juge statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge assistée de Madame Sakina HAFFOU , greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société SLM est propriétaire de deux appartements (lots n° 63 et 69) et de deux caves (lots n° 106 et 135) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 11] (93).

La société SLM a souhaité vendre ses deux caves mais le syndic en exercice a refusé de transmettre les documents nécessaires à la vente au motif que cette vente contreviendrait au règlement de copropriété selon lequel l’aliénation d’une cave au profit d’un tiers à la copropriété serait interdite.

Par exploit du 22 février 2022, la société SLM a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Adresse 10] Denis (93) (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir juger non écrite la clause du règlement de copropriété restreignant l’aliénation d’un lot cave au profit d’un autre copropriétaire d’un lot appartement.

Aux termes de ses conclusions régularisées le 11 janvier 2024, la société SLM demande au tribunal, au visa des articles 8 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« −- Juger que la clause restrictive des droits des copropriétaires interdisant de vendre un lot cave à une autre personne qu’un copropriétaire d’un lot appartement ou commercial, tel un tiers non copropriétaire, est contraire à l’ordre public de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

− Juger que doit ainsi être réputée non-écrite la clause mentionnée au titre III, chapitre I, l’article 41 1°c telle que celle-ci est mentionnée dans le règlement de copropriété en vigueur du 21 mai 1973 dans les termes suivants : « L’aliénation par copropriétaire d’un lot cave ne pourra être faite qu’au profit d’un autre copropriétaire d’un lot appartement ou local commercial » ;

− Juger que cette clause se trouve donc privée de tout effet ;

− Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

− Enjoindre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] d’avoir à modifier le règlement de copropriété du 21 mai 1973 pour y supprimer toute interdiction de cession de lots à un tiers non-copropriétaire ;

− Enjoindre le même Syndicat des copropriétaires d’avoir à publier le règlement de copropriété modifié auprès du service de la publicité foncière ;

− Assortir au besoin chacune de ces deux obligations de faire d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

− Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] à régler à la S.A.R.L. SLM une somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance ;

− Juger que la S.A.R.L. SLM sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

− Rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit par provision. »

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« – Débouter la S.A.R.L. SLM de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Condamner la S.A.R.L. SLM à payer au concluant une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la S.A.R.L. SLM aux entiers dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 22 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

1. Sur la validité du règlement de copropriété

En droit, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En l’espèce, la destination de l’immeuble est définie au règlement de copropriété en ces termes : « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et de commerce ». Le règlement prévoit également que « l’aliénation par copropriétaire d’un lot cave ne pourra être faite qu’au profit d’un autre copropriétaire d’un lot appartement ou local commercial ».

La copropriété se situe à [Localité 11], à proximité du canal de [Localité 11] et de zones urbaines sensibles. Elle se compose d’un immeuble unique en forme d’étoile, élevé de cinq ou six étages au-dessus de jardins, comprenant 85 lots appartements, à destination résidentielle, 78 caves, 14 locaux commerciaux accessibles depuis l’espace public, outre des garages et emplacements de stationnement. La copropriété est située dans un quartier sensible à forte délinquance locale. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé des frais conséquents pour sécuriser la résidence. Il a notamment fait intervenir un agent cynophile sur plusieurs jours en décembre 2021 et fait installer un portail à détection de passage, ouverture automatique réglable et sécurisation des câbles non apparents afin d’éviter au maximum les risques d’intrusion de tiers ainsi que les dégradations de matériel. A ces mêmes fins, la résidence est sous vidéo-surveillance. Ces dispositifs ont été mis en place pour assurer la tranquillité des occupants de la résidence et pour éviter les intrusions de tiers qui, n’occupant pas l’immeuble, seraient moins à même d’être dérangés par les intrusions ou les va-et-vient de personnes étrangères à la résidence ; par ses actes, par ses aménagements extérieurs et par sa situation géographique, la copropriété est entretenue et gérée dans des conditions destinées à assurer une tranquillité optimale ; dans un tel contexte, la clause du règlement de copropriété reçu par Me [Z], notaire à [Localité 9] (95), le 21 mai 1973, interdisant la vente des caves disponibles à d’autres personnes qu’à des occupants de l’immeuble, apparaît justifiée par la destination de l’immeuble, et ne saurait dès lors être réputée non écrite.

Les liens entretenus entre la société SLM actuelle propriétaire et la société SLV ne modifient pas la validité de la clause ni son application les deux entités étant des personnes juridiquement différentes.

Par conséquent, la société SLM sera déboutée de l’intégralité de ses demandes au titre du règlement de copropriété et au titre de la vente de ses caves.

2. Sur la demande de dispense de participation aux frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les prétentions de la société SLM étant rejetées, il convient de rejeter la demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

3. Sur les autres demandes

3.1. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SLM, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens.

3.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société SLM, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la demande de la société SLM tendant à réputer non écrite la clause du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 11] (93) reçu par Me [Z], notaire à [Localité 9] (95), le 21 mai 1973 : « l’aliénation par copropriétaire d’un lot cave ne pourra être faite qu’au profit d’un autre copropriétaire d’un lot appartement ou local commercial »

Déboute la société SLM de sa demande d’injonction à modifier et publier le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 11] (93) reçu par Me [Z], notaire à [Localité 9] (95), le 21 mai 1973 ;

Déboute la société SLM de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure ;

Condamne la société SLM aux dépens ;

Condamne la société SLM à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 21 novembre2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER