MINUTE N° : 25/00502

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 25/00985

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[J] [Z]

Débats à l’audience du 13 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur [Z]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [Z]

né le 25 Juillet 1975 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/00985

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [J] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 287,46 € charges et annexes comprises.

Le 3 juin 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [Z] [J] par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [J] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [Z] [J] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [J] au paiement de la somme de 856,75 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 226,69 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 3 juin 2024 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [J] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 226,69 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [J] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 3 juin 2024.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 8 novembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 669,63 €. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à raison de 14 mensualités du fait de la reprise des paiements par Monsieur [Z] [J] avant l’audience.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 signifié à étude, Monsieur [Z] [J] a comparu à l’audience accompagné d’un ami traduisant les échanges en serbe. Il a déclaré vivre seul et avoir deux enfants à charge vivant avec leur mère et pour lesquels il verse 250,00 € par mois à la mère. Il a justifié à l’audience être en arrêt maladie depuis mars 2024 et percevoir des indemnités journalières.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 8 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 4 juillet 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024 à Monsieur [Z] [J] et portant sur la somme de 939,18 € dont 856,75 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [Z] [J] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 4 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 3 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2025 faisant apparaître une somme de 669,63€ à la charge du locataire.

Il résulte du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire la somme de 7,62 € de février à juin 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement. Le bailleur verse aux débats le courrier adressé à Monsieur [Z] [J] le 7 novembre 2023 et une relance du 24 janvier 2024 afin que celui-ci retourne le questionnaire relatif à l’occupation du parc social dûment complété. Il apparaît que ces documents ont été communiqués à Monsieur [Z] [J] à l’audience sans qu’il ait pu en prendre connaissance avant l’audience et alors même qu’il a expliqué, à l’audience, ne pas comprendre ces documents ne parlant pas le français.

Ainsi, les justificatifs produits à l’audience par le bailleur relatif aux pénalités appliquées pour ne pas avoir répondu à l’enquête sociale seront écartés des débats et les sommes réclamées à ce titre seront déduites du décompte.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [Z] [J] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 631,53 € (669,63 € – 38,10 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Le bailleur soolicite la mise en place de délais suspensifs.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [Z] [J] a repris les paiements avant l’audience.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [Z] [J] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [Z] [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

RG 25/00985

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 août 2024 ;

Condamne Monsieur [Z] [J] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 631,53 € (SIXCENT TRENTE ET UN EUROS ET CINQUANTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [Z] [J] à se libérer de leur dette de 631,53 € en 14 mensualités de 45,00 € et le solde à la 15ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 2], à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de sonchef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Z] [J] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [Z] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,