TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/58362 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEX

N° : 1

Assignation du :

31 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE SCI

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS – #G0866

DEFENDEUR

Le Syndicat patronal CULTURE PRESSE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC par le ministère de Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21 janvier 1986, la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE a donné à bail commercial au syndicat CULTURE PRESSE des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 333.900 francs, hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 13 septembre 2023, au syndicat CULTURE PRESSE, pour une somme de 102.582,74 euros, au titre de l’arriéré locatif au 11 septembre 2023.

Par acte du 31 octobre 2023, la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE a fait assigner le syndicat CULTURE PRESSE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion du syndicat CULTURE PRESSE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner le syndicat CULTURE PRESSE à payer à la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE la somme provisionnelle de 164.800,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— condamner le syndicat CULTURE PRESSE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner le syndicat CULTURE PRESSE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après 3 renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2024. Le bailleur a précisé que les lieux devaient être libérés prochainement mais il a maintenu toutes ses demandes au cas où le locataire ne rendrait pas les lieux. Il a actualisé la dette locative à la date du 8 octobre 2024 à la somme de 26.044,90 euros.

Le syndicat CULTURE PRESSE était représenté. Il s’est opposé à titre principal à l’acquisition de la clause résolutoire soulevant que le commandement avait été délivré sans cause et de mauvaise foi.

Il a également formé une demande reconventionnelle de paiement au titre d’un trop-perçu de 8.029,31 euros et demandé la délivrance de nouvelles quittances corrigées.

À titre subsidiaire, le défendeur a sollicité des délais de paiement, et en tout état de cause, le débouté de toutes les demandes de la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE et la condamnation de celle-ci à la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec bénéfice de distraction.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2025 et les parties ont été autorisées à produire en délibéré une note pour confirmer la libération des lieux et produire un décompte locatif actualisé. Le délibéré a été prorogé à deux reprises à la demande de la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE jusqu’au 3 avril 2025, date de la présente ordonnance, pour lui permettre de produire le décompte locatif définitif suite à la libération des lieux.

Le décompte attendu a été produit le 17 mars 2025 par la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE qui a actualisé sa demande au titre du solde locatif à la somme de 2.972,43 euros. Le syndicat CULTURE PRESSE a répondu à ce décompte par note autorisée le 25 mars 2025 et a actualisé sa demande reconventionnelle en paiement à la somme de 37.046,64 euros.

MOTIFS

I – Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, les parties ont confirmé que les lieux avaient été restitués en cours de procédure, le 31 décembre 2024. Par note autorisée du 14 février 2025, la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE a confirmé que sa demande en expulsion n’avait plus d’objet.

Il n’y' a donc plus lieu à statuer sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion.

II – Sur les sommes dues :

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE produit un décompte du 5 mars 2025, actualisé pour tenir compte de la libération des lieux le 31 décembre 2024. Ce décompte mentionne un solde créditeur (et non débiteur) de 2.972,43 euros.

Le syndicat CULTURE PRESSE conteste sur le décompte (contestation émise avant l’audience et débattue contradictoirement) 3 appels « TAXE DE BUREAU » de 2022, 2023 et 2024, pour un montant total de 34.074,21 euros (11.162,40 + 11.643,80 + 11.268,01). Le défendeur soutient que cette taxe ne fait pas partie des charges et taxes récupérables selon le contrat de bail. Il appuie cette contestation en relevant qu’en 2011, 2013 et 2020, cette taxe avait été imputée, puis retirée.

La société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE maintient que cette taxe fait partie des impôts locaux mis contractuellement à la charge du preneur.

Cependant, cette taxe n’est pas expressément prévue par le bail qui liait les parties. L’avenant du 2 décembre 2003 n’est pas plus explicite dans la mesure où il est renvoyé au bail initial pour la charge du preneur « dans les taxes, prestations et fournitures individuelles ».

De plus, les pièces produites démontrent qu’en 2011, 2013 et 2020, le bailleur avait imputé cette taxe annuelle pour finalement la retirer. En 2011 et 2013, les échanges de courrier entre les parties démontrent que le bailleur a expressément reconnu que le syndicat CULTURE PRESSE n’était pas imposable à la « taxe bureau », et s’était d’ailleurs excusé pour l’erreur commise. Encore en 2020 la taxe a été imputée au décompte en avril 2020 et « annulée » le mois suivant.

Ces éléments suffisent à démontrer, avec l’évidence requise en référés, que l’intention commune des parties a toujours été de ne pas imputer cette taxe au syndicat CULTURE PRESSE.

Par conséquent, la somme de 34.074,21 euros est imputée à tort au débit du décompte du 5 mars 2025, qui s’établit donc à un solde créditeur de 37.046,64 euros (2.972,43 + 34.074,21).

Par conséquent, la demande en paiement de la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE sera rejetée et la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE sera condamnée à payer au syndicat CULTURE PRESSE la somme de 37.046,64 euros, au titre du solde locatif (dépôt de garantie déduit), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE sera condamnée en outre à adresser au syndicat CULTURE PRESSE des quittances corrigées.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE succombe finalement mais était bien créancière à l’introduction de l’instance de telle sorte que chaque partie gardera la charge des dépens qu’elle a exposés.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Pour les mêmes raisons d’équité, chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes présentées sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons par provision la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE à payer au syndicat CULTURE PRESSE la somme de 37.046,64 euros au titre du solde du solde locatif au 5 mars 2025 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Condamnons la société IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE à adresser au syndicat CULTURE PRESSE des quittances corrigées ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, y compris les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à chaque partie la charge des dépens qu’elles ont exposés ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 03 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ