MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 25/00331

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[R] [T]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e Abed BENDJADOR

Copie à :

Mme [T]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Abed BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [T]

née le 17 Décembre 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 25/00331

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2022, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 311,29 € charges comprises.

Le 19 avril 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [T] [R] par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [T] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [T] [R] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [T] [R] au paiement de la somme de 605,33 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 281,54 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 19 avril 2024 à la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [T] [R] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 281,54 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [T] [R] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [T] [R] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 19 avril 2024.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 2 août 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 635,41 €. Elle précise que Madame [T] a commencé à payer l’échéancier proposé.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 signifié à personne, Madame [T] [R] a comparu à l’audience et a déclaré avoir démissionné de son emploi en janvier 2024 et avoir été hospitalisée durant 6 mois. Elle a ajouté percevoir le RSA à hauteur de 540,00 € par mois et vivre seule. Elle a demandé à poursuivre l’échéancier mis en place avec le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 11 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 2 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 26 janvier 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 à Madame [T] [R] et portant sur la somme de 678,58 € dont 605,33 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [T] [R] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 janvier 2022, le commandement de payer délivré le 19 avril 2024 et le décompte de la créance établi le 18 février 2025 faisant apparaître une somme de 635,41 € à la charge de la locataire.

Il convient, par conséquent, de condamner Madame [T] [R] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 635,41 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [T] [R] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il ressort de ses déclarations qu’elle est bénéficiaire du RSA et qu’elle n’a pas d’autres dettes.

Il résulte du décompte susvisé que Madame [T] [R] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis novembre 2024 et qu’elle a commencé à apurer la dette locative par un versement de 30,00 € en sus du loyer courant en février 2025.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [T] [R] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [T] [R].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 juin 2024;

Condamne Madame [T] [R] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 635,41 € (SIX CENT TRENTE CINQ EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [T] [R] à se libérer de leur dette de 635,41 € en 21 mensualités de 30,00 € et le solde à la 22ème échéance;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

RG 25/00331

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [T] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux loués3 [Adresse 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de sonchef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [T] [R] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [T] [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [R] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,