MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/00445

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. MILLY, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 889 599 841.

ET :

[U] [I]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie le :

à Mme [I]

à M. Le Préfet d'[Localité 3] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. MILLY, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 889 599 841., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement via YOUSIGN le 8 juin 2023, la SAEM CDC HABITAT pour le compte de la SCI MILLY a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [S] [H] portant sur un logement situé [Adresse 4] comprenant un stationnement privatif n°1151 et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 812,73 €, provision pour charges comprise.

Invoquant des impayés de loyers, le 3 octobre 2023, le bailleur a délivré à la locataire un commandement de payer les loyers et la mettant en demeure de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

La SCI MILLY a ainsi fait assigner Madame [U] [S] [H] par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater que la SCI MILLY représentée par la SAEM CDC HABITAT a saisi la CCAPEX ;

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 3 octobre 2023;

— constater que Madame [U] [S] [H] se trouve être occupante sans droit ni titre à compter du 4 décembre 2023 ;

— prononcer l’expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement de Madame [U] [S] [H] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [U] [S] [H] au paiement à titre provisionnel :

— de la somme de 2 967,70 € représentant les loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2023 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2023 inclus, fixée au montant du loyer augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et jusqu’à parfaite libération des locaux et de l’emplacement de stationnement ;

— condamner Madame [U] [S] [H] à verser à la SCI MILLY la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [U] [S] [H] aux entiers dépens qui inclueront le commandement de payer signifié le 4 octobre 2023 et les frais de signification à la CCAPEX.

Initialement appelée à l’audience du 13 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour dépôt de dossier d’aide juridictionnelle.

Par mail du 16 décembre 2024, M^e Blourde informait leTribunal ne plus intervenir dans ce dossier.

A l’audience du 19 décembre 2024 où ce dossier a été utilement appelé, la SCI MILLY – représentée par son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 13 092,91 €.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024 signifié à étude, Madame [U] [S] [H] n’est ni présente ni représentée à l’audience du 19 décembre 2024.

Le jugement sera contradictoire du fait de la présence de Madame [U] [S] [H] à l’audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 469 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, aucune suite n’ayant été donnée par Madame [U] [S] [H] aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

Le jugement sera contradictoire du fait de la présence de Madame [U] [S] [H] conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est

néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 3] et [Localité 6] par voie électronique le 3 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 8 juin 20236 ainsi que le commandement de payer délivré le 3 octobre 2023 pour un montant en principal de2 464,40 € et le décompte actualisé au 16 décembre 2024 à la somme de 13 092,91 €.

En s’abstenant de comparaître, la locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 262,06 € au titre des frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette locative et qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Madame [U] [I] sera ainsi condamnée à verser à la SCI MILLY représentée par la SAEM CDC HABITAT la somme de 12 830,85 € arrêtée au 16 décembre 2024.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 3 octobre 2023 portant sur la somme en principal de 2464,40€ au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [U] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 décembre 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [U] [I], absente à l’audience, n’a pu apporter d’éléments sur sa situation financière. Elle n’a pas réglé son loyer depuis novembre 2023.

Compte tenu de l’absence de paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, d’absence d’informations sur sa situation financière, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Madame [U] [I] et son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [U] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier

l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [U] [I] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la saisine de la CCAPEX,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 8 juin 2023 entre Madame [U] [I] et la SCI MILLY représentée par SAEM CDC HABITAT SOCIAL concernant le bien – logement et emplacement de stationnement – situé [Adresse 4] sont réunies au 4 décembre 2023 ;

Condamne Madame [U] [I] à payer à la SCI MILLY représentée par SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 12 830,85 € (DOUZE MILLE HUIT CENT TRENTE EUROS, QUATRE VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 décembre 2024 ;

Dit que Madame [U] [I] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence Madame [U] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [U] [I], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [U] [I] à payer à la SCI MILLY représentée par la SAEM CDC HABITATune indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [U] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection