TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 15 Mai 2025

N° RG 23/02662 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I2Y3

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. VERRIER CM (RCS de [Localité 12] n° 532 704 822), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 11] A 7(RCS de [Localité 9] n° 440 292 621), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie FERREIRA DOS SANTOS de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. FLAMAND, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu par Maître [U] [X], Notaire à ROUZIERS-DE-TOURAINE, le 28 avril 2012, la SCI [Adresse 7] a consenti à la SARL VERRIER CM un bail commercial portant sur un immeuble à usage d’hôtel-restaurant et son parc situé à AMBOISE (Indre et Loire), [Adresse 4], portant l’enseigne « LA BONNE ETAPE».

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 42.000 euros Hors Taxes, payable en douze termes égaux de 3.500 euros HT avec indexation à compter du 1er janvier 2014 en fonction de l’Indice National du Coût de la Construction.

Par exploit d’huissier signifié à la SCI [Adresse 7] le 14 juin 2021, la SARL VERRIER CM a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter de l’expiration du bail précédent avec réduction du loyer renouvelé à hauteur de 31.600 euros Hors Taxes.

Par acte d’huissier signifié au preneur le 13 juin 2021 la SCI [Adresse 7] a accepté le principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 pour expirer le 30 juin 2030, mais s’est opposée à la réduction du loyer renouvelé, sollicitant son maintien à hauteur de 42.000 euros hors taxes.

A défaut d’accord intervenu entre les parties sur le montant du loyer de renouvellement du bail, la S.AR.L VERRIER CM a sollicité, aux termes d’un mémoire préalable notifié au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 avril 2023, la fixation judiciaire du loyer de renouvellement du bail, à compter du 1 juillet 2021, à hauteur de 31.600 euros HT €.

La société [Adresse 7] a notifié son mémoire en réponse à la S.A.R.L VERRIER CM aux termes d’une lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 17 mai 2023.

Aucun accord n’ayant abouti dans le délai d’un mois visé à l’article L.145-27 du Code de commerce, la S.A.R.L VERRIER a saisi la juridiction par exploit d’huissier délivré le 08 juin 2023, afin de solliciter à titre principal, la fixation du loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 31.600 € H.T.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ( pli non réclamé) du 23 janvier 2025 à la SCI [Adresse 7], la SARL VERRIER CM sollicite de :

“Vu les dispositions des articles L. 145-33 du Code de commerce

Vu les dispositions des articles R 145-10 du même code

A titre principal ,

— juger la SARL VERRIER CM recevable et fondée en ses demandes, et y faisant droit,

— fixer le montant du loyer renouvelé pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2030 à la somme de 31.600 € HT à compter du 1er juillet 2021 date d’effet du bail renouvelé

— condamner la SCI [Adresse 7] à régler à la SARL VERRIER CM la différence entre le loyer effectivement réglé depuis le 1er juillet 2021 avec ce montant de 31.600 € annuel et hors charges ;

— ordonner la capitalisation des intérêts

— rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise et commettre tout expert qu’il plaira à la juridiction de désigner pour :

— convoquer les parties et se rendre dans les locaux de la SCI [Adresse 7] sis [Adresse 4] à AMBOISE ( 37400)

— décrire ces locaux et se faire remettre tout document utile ;

— décrire les lieux loués, leur état, en distinguant le bâti et les aménagements réalisés par le preneur

— déterminer la valeur locative des locaux commerciaux dont s’agit à la date de renouvellement du bail en précisant sa méthode de calcul eu égard aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et au prix couramment pratiqués dans le voisinage selon les définitions données par les articles R 145-2 à R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce

— faire le compte entre les parties en considération du loyer renouvelé fixé et chiffrer le cas échéant, le montant du loyer devant être restitué de manière rétroactive par la SCI [Adresse 7] à la SARL VERRIER CM ;

— déposer un pré-rapport en suite duquel les parties pourront dans le délai imparti par l’expert, notifier un ou des dires

— constater toute conciliation qui pourrait intervenir en cours de procédure, en précisant alors que la mission devient sans objet et en donner connaissance au juge

— déposer un rapport définitif dans un délai de 4 mois à compter de l’acceptation de sa mission

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Adresse 7] à régler à la SARL VERRIER CM une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la SCI [Adresse 7] à prendre en charge les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que même si la juridiction n’est pas concernée par ce litige, le bailleur refuse d’effectuer les travaux d’entretien et de réparation s’imposant et que l’expert judiciaire désigné conclut que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien et se trouve redevable de travaux de reprise estimés à 172.519,80 € TTC.

Elle considère qu’en lui imputant un soit-disant défaut de réalisation de travaux d’entretien ou encore, en lui reprochant de ne pas exploiter les lieux conformément à la destination contractuelle, la SCI [Adresse 7] s’écarte manifestement du débat de la présente instance dont l’objet est de fixer la valeur locative en fonction de critères légaux.

Elle indique avoir sollicité le renouvellement du bail commercial avec une réduction du loyer annuel à hauteur de 31.600 € HT après rapport d’expertise de Monsieur [V], expert foncier près la Cour d’Appel d'[Localité 10] en date du 26 mars 2021.

Elle rappelle qu’elle exploite un fonds de commerce d’hôtel /restaurant et que l’expert a procédé à deux calculs distincts afin de retenir la valeur locative de l’immeuble.

S’agissant de l’activité hôtellerie, il a appliqué la méthode hôtelière appliquée depuis les années 60 et ayant fait l’objet d’une actualisation en 2016, qui permet de fixer la valeur locative de l’immeuble en fonction du chiffre d’affaires théorique TTC, déterminé par les prix affichés. La recette théorique annuelle issue de ce calcul est ensuite affectée d’un coefficient d’occupation, après déduction des charges diverses et une adaptation en fonction des clauses et conditions locatives.

Elle soutient que la méthode par comparaison est tout à fait inopportune en l’espèce, en l’absence d’établissement hôtelier ( 7 chambres, hors du centre-ville) comparable à proximité.

Selon elle, l’expert a retenu un loyer annuel de 16.443,65 € pour la partie hôtel.

S’agissant de l’activité restauration, l’expert a retenu la méthode par comparaison, indiquant que les prix varient de 60 à 208 € du m² pour le secteur d'[Localité 6] mais que les prix les plus élevés sont pratiqués en centre-ville. Selon elle, il a retenu un prix de 50 € au m², soit un loyer annuel de 15.144 € pour la partie restauration, ce qui porte le loyer annuel global arrondi à 31.600 € HT.

Elle ajoute qu’il existe une problématique d’accessibilité et d’utilisation des espaces autour des bâtiments et du parking du local commercial, puisqu’une partie des espaces verts utilisés auparavant par les clients de l’hôtel ont été vendus depuis la prise de bail, et qu’elle rencontre désormais de grandes difficultés pour le passage de sa clientèle.

Elle mentionne également l’état de vétusté généralisé de l’immeuble en lien avec l’absence de travaux de structure à charge du bailleur ( fissures dans la terrasse du rez- de-chaussée, toiture à changer) entraînant des problématiques d’humidité.

S’agissant de l’absence de pas de porte lors de la prise à bail ou encore de la franchise d’indexation du loyer pendant une année, elle rappelle que ses conditions contractuelles se justifiaient car le local n’avait fait l’objet d’aucun bail et il était donc impossible d’indexer le loyer sur le chiffre d’affaires du précédent locataire.

Elle ajoute que les travaux qu’elle devait réaliser en contrepartie de la franchise de loyers ont été listés de manière précise, qu’ils ont été réalisés mais ne relevaient pas du gros œuvre. Selon elle, l’expert a relevé que l’ensemble de la structure présente des infiltrations d’eau dégradant les murs-plafonds-sols affectant la solidité de l’ouvrage et que les travaux locatifs de réfection des peintures sont vains.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ( pli non réclamé) du 22 novembre 2024 à la SARL VERRIER CM, la SCI [Adresse 7] sollicite de :

« Vu l’article L.145-33 du Code de commerce,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— FIXER à la somme de cinquante-deux mille cent quarante-neuf euros et trente-trois centimes (52.149,33 €), hors taxes et hors charges, par an, selon dernière indexation au 1er janvier 2023, et ce à compter du 1er juillet 2021 ;

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où Madame, Monsieur le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Céans s’estimait insuffisamment informé(e) pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, DESIGNER tel expert qu’il lui plaira aux frais avancés de la S.A.R.L VERRIER

avec pour mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils respectifs dans le respect des textes en vigueur en précisant la date, l’heure et le lieu des opérations d’expertise,

— se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents utiles à la poursuite de sa mission, entendre tous sachants,

— décrire les lieux loués, leur état d’entretien en distinguant en ce qui concerne le bâti et les aménagements réalisés par le Preneur,

— et après avoir entendu les parties en leurs prétentions, dires et explications ;

— donner au Tribunal tous les éléments d’informations qui lui permettront de déterminer la valeur locative au 1er juillet 2021 du local occupé par le Preneur et de fixer, en conséquence, le montant du loyer de son bail, pour le cas où celui-ci viendrait à être renouvelé à compter rétroactivement du 1er juillet 2021 ;

— établir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties et à leurs Conseils afin de recueillir leurs dires et observations, étant précisé qu’il appartiendra au Juge des Loyers Commerciaux de fixer le délai dans lequel l’Expert devra déposer son rapport.

Dans ce cas,

FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance conformément au prix du bail actuellement en vigueur indexé ;

— CONDAMNER la S.A.R.L VERRIER à verser à la Société SCI [Adresse 7] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 7] soutient que le local bénéficie d’un emplacement privilégié au bord de la Loire, se situe en bordure des RD 751 et 31 et qu’il dispose d’un grand parking d’environ 40 places et d’un joli espace jardin. Elle en déduit qu’il n’existe aucune problématique d’accessibilité, ce que confirment les clients dans leurs commentaires.

Elle soutient qu’en 2012, une franchise de loyer a été accordée et qu’aucun pas de porte n’a été appliqué et qu’en contrepartie le locataire faisait son affaire personnelle des travaux de remise en état de l’immeuble.

Elle rappelle que s’agissant de locaux monovalents, la fixation du loyer n’est pas soumise à la règle du plafonnement mais que la valeur locative est appréciée en fonction des usages observés dans la branche d’activité et que le juge reste libre d’apprécier la méthode qui lui paraît la meilleure et qu’en l’espèce, il aurait pu être appliqué la méthode de comparaison avec des hôtels de standing comparable.

Elle soutient que la méthode basée sur le chiffre d’affaires théorique de l’hôtel ne peut être seulement utilisée, alors que les prix affichés sont en deça du marché.

Elle précise toutefois que si le bail prévoit une destination d’hôtel-restaurant, elle a constaté que les lieux étaient également occupés à titre de résidence principale par les gérants de la SARL VERRIER et leur famille et qu’une telle occupation doit être évaluée lors de l’appréciation de la valeur locative du local.

Elle conteste avoir été assignée pour faire réaliser des travaux et soutient que l’état d’usure de l’immeuble relève de la seule responsabilité du preneur. Elle précise avoir réalisé des travaux de toiture pour 33.968,69 € TTC ( facture du 31 janvier 2023) et pris en charge la réfection du lambris ( 3.325,45 €) alors que ce désordre était imputable à un défaut d’entretien du locataire.

Selon l’expert, un certain nombre de travaux réalisés par la Société VERRIER sans autorisation préalable du bailleur (obturation d’un espace par des portes en bois) ont aggravé l’état de détérioration.

Elle considère que l’expertise judiciaire s’avère nécessaire, l’expert amiable qu’elle avait mandaté pour expertiser le local, Monsieur [B] [C], expert du cabinet BLOIS VAL DE LOIRE EXPERTISES, n’ayant pu accéder au local.

MOTIFS :

Il résulte des pièces produites que les parties ont accepté le principe d’un renouvellement du bail au 1er juillet 2021 mais qu’il existe un désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de l’article L 145-33 du code commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé suivants les usages observés dans la branche de l’activité considérée.

En application de ce texte, le prix du bail des locaux dits monovalents est exclu de la règle du plafonnement.

Le caractère de monovalence implique que les locaux aient été construits ou aménagés en vue d’un seul type d’exploitation et qu’ils ne puissent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux.

S’agissant de locaux destinés tant à une activité d’hôtellerie que de restaurant- café- bar, il y a lieu de retenir la monovalence des locaux, lorsque le preneur ne rapporte pas la preuve du caractère autonome des activités et de l’absence de confusion des clientèles, le fait que des locaux soient à destination multiple n’exclut pas en soi la monovalence.

Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de Paris.

Cette méthode vise à « déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti).

La méthode dite hôtelière consiste à :

— déterminer le chiffre d’affaires « hébergement » réalisable, au caractère théorique et normatif,

— déduire la part des commissions susceptibles d’être versées aux OTA (online travel agencies),

— appliquer un taux d’occupation déterminé en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— appliquer un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble,

— appliquer des ajustements de la valeur locative au regard de transferts éventuels de charges exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux.

En l’espèce, la SARL VERRIER CM exerce une activité hôtelière et une activité de restauration, qui semblent autonomes, ce qui a conduit l’expert amiable désigné par le locataire à utiliser la méthode hôtelière (pour l’activité hôtellerie) et la méthode par comparaison (pour l’activité restauration).

Les parties s’opposent sur les méthodes à retenir pour déterminer la valeur locative, sur la pertinence des loyers de comparaison et sur les correctifs à apporter le cas échéant à la valeur locative.

Il est par ailleurs évoqué un changement de destination du sous-sol de l’hôtel sur lequel l’expert amiable reste taisant.

Il n’a pas précisé les éléments de comparaison sur lesquels l’expert amiable s’est fondé pour fixer la valeur locative du local affecté à la restauration.

Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur sera précisée au dispositif et qui sera ordonnée aux frais avancés de la société VERRIER CM qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Dans l’attente du dépôt du rapport, rien ne permet en l’espèce de fixer un loyer provisionnel au montant sollicité par la Société VERRIER CM : dès lors, la locataire acquittera le loyer courant du bail expiré, indexé en application de la clause d’indexation contenue dans l’acte qui lie les parties.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

CONSTATE le principe du renouvellement du bail liant la SCI [Adresse 7] et la SARL VERRIER CM portant sur des locaux sis [Adresse 4] à AMBOISE (Indre et Loire), à compter du 1er juillet 2021;

AVANT DIRE DROIT sur la demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021,

ORDONNE UNE EXPERTISE et commet pour y procéder Monsieur [W] [G], expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la Cour d’Appel d'[Localité 10], demeurant [Adresse 2] tel [XXXXXXXX01] mail : [Courriel 8] ;

avec pour mission, les parties dûment convoquées de :

— visiter les lieux loués à la SARL VERRIER CM situés [Adresse 4] à [Localité 6], les décrire et se faire remettre tous documents techniques et contractuels nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— donner son avis sur la valeur locative, à la date du 1er juillet 2021, des lieux loués à la Société VERRIER CM, en fonction des critères énumérés à l’article L 145-33 du Code de Commerce et en fonction de la méthode hôtelière;

— fournir au tribunal toutes explications et précisions utiles sur l’application de cette valeur locative, notamment en précisant s’il y a lieu d’appliquer la pondération préconisée par la charte des experts susvisée et en donnant un avis sur les abattements- majorations sollicités par les parties ;

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations dans les six mois du versement de la consignation et en adressera une copie complète à chacune des parties conformément à l’article 173 du Code de Procédure Civile ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SARL VERRIER CM, demanderesse à l’instance, qui devra consigner à cette fin entre les mains du régisseur du présent Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 1.800,00 € (MILLE HUIT CENTS EUROS), étant entendu que la charge définitive en incombera sauf transaction, à la partie condamnée aux dépens ou que désignera spécialement le juge en fin d’instance;

DIT qu’à défaut de consignation, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet sauf pour la partie concernée, à solliciter une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus dudit expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du Juge des loyers commerciaux, prise à la requête de la partie la plus diligente;

DIT que le juge des loyers commerciaux contrôlera le suivi des opérations d’expertise ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges ;

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD