MINUTE N° : 25/00025

JUGEMENT

DU 18 Mars 2025

N° RG 24/05820 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JPZU

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]”

ET :

S.C.I. NVD [Localité 10]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 janvier 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 18 MARS 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 6] [Adresse 9]”, sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BROSSET dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL de la SCP REFERENS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. NVD [Localité 10], RCS de [Localité 10] N° 504 940 040, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NVD [Localité 10] est propriétaire du lot n°11 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] (37300).

Le 16 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" représenté par son syndic la SAS CABINET BROSSET, a donné assignation à la SCI NVD [Localité 10] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2- 1342-10 et 1240 du Code civil et des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 379,44 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2024 ;la somme de 915,60 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; ordonner la capitalisation des intérêtscondamner cette dernière à lui payer la somme de 2 144 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 13 décembre 2024 la somme de 379,44 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges cause un préjudice à la copropriété.

A l’audience du 22 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à domicile , ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu par défaut, puisque l’assignation de la SCI NVD [Localité 10] du 16 décembre 2024 n’a pas été délivrée à personne et qu’il ne comparaît pas.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'« immeuble »[Adresse 7]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 1er octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 379,44

Frais sollicités 915,60

TOTAL 1295,04

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI NVD [Localité 10] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 1er octobre 2024 à hauteur de la somme de 379,44 euros selon décompte du 13 décembre 2024.

La lettre de mise en demeure présentée le 28 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI NVD [Localité 10] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 379,44 € euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, il ressort du décompte produit et des pièces versées que les frais réclamés l’ont été entre le 20 octobre 2021 et le 20 mars 2024. Cependant, le contrat de syndic produit ne couvre que la période du 28 juin 2024 au 30 septembre 2025.

Partant, en l’absence de production des contrats de syndic précédents, il n’est pas justifié du caractère contractuel des frais facturés en l’absence de production des précédents contrats de syndic.

***

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI NVD [Localité 10] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI NVD [Localité 10] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 900 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

Condamne la SCI NVD [Localité 10] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" les sommes suivantes :

379,44 € (TROIS CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS QUARANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 1er octobre 2024 selon décompte du 13 décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" ;

Condamne la SCI NVD [Localité 10] aux dépens ;

Condamne la SCI NVD [Localité 10] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 7]" la somme de 900,00 € (NEUF CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD