MINUTE N° : 25/00533

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 25/00395

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[F] [D]

ET :

[R] [H]

[M] [V]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à Mme [D]

copie le :

à Mme [H]

à M. [V]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [F] [D]

née le 31 Août 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparante

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [H]

née le 04 Février 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [M] [V]

né le 29 Septembre 1981 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par pouvoir par Mme [H]

D’autre Part ;

RG 25/00395

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2019, Madame [D] [F] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] portant sur un logement situé sis [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620,00 € charges comprises.

Le 20 septembre 2024 la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la bailleresse a fait assigner Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation, ou pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] au paiement de la somme de 2014,23 € correspondant aux loyers dus à décembre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l’acte introductif d’instance, en sus de la capitalisation des intérêts ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égal au loyer actuel outre les charges et taxes récupérables, soit la somme de 620,00 € avec possibilité de revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, tel quel cela peut ressortir du contrat de bail, et ce, jusqu’au départ effectif;

— la condamnation solidaire de Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] au paiement de la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exlusive les dépens d’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 15 janvier 2025. Le tribunal n’a pas été du diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, Madame [D] [F] maintient les termes de son assignation et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 signifiés à étude, Madame [H] [R] a comparu à l’audience. Monsieur [V] [M], non comparant, était représenté par Madame [H] [R] selon pouvoir communiqué en cours de délibéré comme autorisé par le juge des contentieux de la protection. Le couple sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et demande le remplacement des volets dont l’état entraîne une déperdition de chaleur impliquant plus important de granulés. Elle déclare être conductrice de car et percevoir un revenu mensuel de 1500,00 € comme Monsieur [V] qui est plombier. Elle indique que le couple a deux enfants à charge de 15 et 16 ans et que leur fils de 19 ans travaille. Enfin, elle prétend avoir adressé un virement de 100,00 € à Madame [D] [F] le matin même de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 15 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 220 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 juillet 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 20 septembre 2024 à Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] portant sur la somme de 2704,71 € dont 2556,23 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 6 juillet 2019, le commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 18 mars 2025 faisant apparaître une somme de 2014,23 € à la charge des locataires.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] à verser à Madame [D] [F] la somme de 2014,23 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 220 septembre 2024, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 100,00 € par mois en sus du loyer courant. D’ailleurs, à l’audience, Madame [H] [R] prétend avoir adressé un virement de 100,00 € à Madame [D] [F] le matin même mais sans produire aucun justificatif.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] ont repris les paiements avant l’audience et ce, depuis septembre 2024. En outre, il résulte des déclarations de Madame [H] [R] que le couple travaille et bénéficie de ressources mensuelles suffisantes pour permettre l’apurement de la dette locative dans le délai maximum de 36 mois tout en s’acquittant du loyer courant.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur le remplacement des volets

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]».

Les caractéristiques du logement décent sont décrites par les articles 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] font valoir que les volets du logement doivent être remplacés dans la mesure où leur état ne permet pas une bonne isolation du logement entrainant, ainsi, une déperdition de chaleur et une augmentation de leur consommation de granulés.

Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] ne produisent aucun élément de preuve à l’appui de leur prétention et leur demande sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R], perdant le procès, seront condamnés à verser à Madame [D] [F] la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

RG 25/00395

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 novembre 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] à payer à Madame [D] [F] la somme de 2014,23 € (DEUX MILLE QUATORZE EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] à se libérer de leur dette de 2014,23 € en 20 mensualités de 100,00 € et le solde à la 21ème échéance;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] de leur demande formée au titre du remplacement des volets ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] à verser à Madame [D] [F] la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [H] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection