MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/02792

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[D] [O]

[U] [O]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e CHARRON

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [O]

né le 06 Décembre 1948 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [U] [O]

née le 20 Mai 1989 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/2792

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 10 octobre à effet du 29 octobre 2019, la société [Adresse 9] a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] portant sur un logement et terrasse jardin situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580,93 € et 19,96 € de provisions pour charges.

Invoquant des impayés de loyers, le 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Ce même commandement intimait Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] à produire tous justificatifs d’assurance, de justifier de l’occupation du logement et de répondre à l’enquête Supplément de Loyer de Solidarité.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société [Adresse 8], a ainsi fait assigner Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] par actes de commissaire de justice du 31 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] pour défaut de paiement et de justificatif d’assurance ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— condamner solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement de la somme en principal de 5 366,80 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée au 13 mai 2024 avec intérêts au taux légal ;

— condamner solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 374,23 € au 13 décembre 2024. La SA CDC HABITAT SOCIAL précise que Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] règlent leur loyer avec régularité et que la dette s’est trouvée augmentée par l’effet du Supplément de Loyer de Solidarité à compter du 1er janvier 2024, à défaut pour les locataires de répondre à l’enquête adressée. Suite à production des informations requises, une régularisation d’un montant de 7 802,46 € est intervenue en atténuation de la dette au titre du Supplément de Loyer de Solidarité. La dette au jour de l’audience s’élève ainsi à la somme de 374,23 €. Le bailleur indique être favorable à l’apurement de la dette par mensualités de 100 €.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à la personne de Monsieur [D] [O] pour lui-même et pour Madame [U] [O], Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] ne sont ni présents ni représentés.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, les locataires n’ayant pas donné suite à la proposition de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 février 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 octobre 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 11 mars 2024 pour un montant en principal de 3 271,74 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 374,23 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur justifie de l’enquête d’occupation du Parc de Logements locatifs sociaux (22,86 €) ainsi que de l’enquête supplément de loyer de solidarité (25€) dont il impute les frais aux locataires. Il conviendra toutefois de déduire du présent décompte actualisé la somme de 276 € au titre des frais de commissaire de justice qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Ainsi, Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] seront condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 98,23 € (soit 374,23 € – 276 €).

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 11 mars 2024 portant sur la somme en principal de 3 271,74 € au titre des impayés de loyers et de charges et le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer. Ils ont donné suite à la demande de justificatifs de ressources pour régularisation du Supplément de Loyer de Solidarité ainsi que la production d’un justificatif d’assurance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 avril 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur propose un plan d’apurement de la dette locative par mensualités de 100€.

Compte tenu du paiement du loyer courant, du montant de la dette locative et de la proposition d’apurement du bailleur, il sera accordé à Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens, s’ils sont justifiés, à la charge solidaire de Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2019 entre Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] et la SA CDC HABITAT SOCIAL concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 23 avril 2024 ;

Condamne solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 98,23 € (QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS, VINGT TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 décembre 2024 ;

Autorise Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 100 € et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] soient condamnés à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [U] [O] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens justifiés de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois février deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

RG 24/2792