TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 806

Références : R.G N° N° RG 24/01921 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMYX

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

M. [C] [V]

C/

M. [P] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [C] [V]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : +1CCC à M^e BERTHELOT-EIFFEL

+ 1CCC à M. [J]

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 janvier 2022, Monsieur [C] [V] a donné en location à Monsieur [P] [J] un immeuble à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 710,51 €, provision sur charges comprises.

Le 18 juin 2024, Monsieur [C] [V] a fait délivrer à Monsieur [P] [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 739,64 € selon décompte arrêté au 3 juin 2024 .

Monsieur [C] [V] a, par voie électronique 19 juin 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 19 septembre 2024, Monsieur [C] [V] a attrait Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [C] [V] sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 18 août 2024 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J], et de tous occupants de son chef, des lieux loués et autoriser le bailleur à prendre possession desdits locaux avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police si besoin est ;ordonner la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du locataire ;condamner Monsieur [P] [J] à lui payer la somme de 3 765,03 € au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêtée au 16 septembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de 1 739,64 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;autorisée l’appréhension par lui du dépôt de garantie, lequel se compensera en tant que de besoin avec toutes les condamnations prononcées ;fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ;condamner en conséquence Monsieur [P] [J] à lui payer cette indemnité à compter du 18 août 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et de la remise des clés ;condamner Monsieur [P] [J] à lui payer la somme de 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [P] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Le 20 septembre 2024, Monsieur [C] [V] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [C] [V], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 28 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 964,65 €. Il précise qu’aucun versement n’est intervenu depuis le mois de mars 2024 et que le paiement du loyer courant n’est donc pas repris. Il déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [J], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative.

Monsieur [P] [J] soutient notamment :

avoir rencontré des difficultés de paiement en raison de problèmes de santé ayant entraîné la perte de son emploi puis par des difficultés administratives liées à la perte de sa carte nationale d’identité pour retrouver un nouvel emploi ;avoir privilégié le paiement de la facture d’électricité qui avait été coupée ;travailler en intérim depuis deux mois et demi ;vivre seul ;être à la recherche d’un nouveau logement.

Aucune des parties n’a fait mention de l’existence d’un dossier de surendettement ouvert au nom de Monsieur [P] [J].

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience, Monsieur [P] [J] n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [C] [V] verse aux débats un décompte arrêté au 28 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 964,65 €, hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [C] [V] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [C] [V] la somme de 7 964,65 € actualisée au 28 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 739,64 € à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 025,39 € à compter du 19 septembre 2024 et sur la somme de 4 199,62 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [J] le 18 juin 2024, pour un montant principal de 1 739,64 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [P] [J] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [C] [V] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [J], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande d’appréhension du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ainsi, il résulte de cet article qu’en fin de contrat de bail, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant des sommes qui lui restent dues.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accueillir favorablement la demande de Monsieur [C] [V] s’agissant du dépôt de garantie, les conditions de sa restitution étant prévues par la loi et prenant en compte l’existence de sommes dues par le locataire, étant précisé que cette restitution ne doit intervenir qu’en fin de contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [J], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et de l’assignation du 19 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [J] sera condamné à payer à Monsieur [C] [V] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [C] [V] ;

CONSTATE que le contrat signé le 4 janvier 2022 entre Monsieur [C] [V] et Monsieur [P] [J] concernant les locaux et une cave situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [J] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [C] [V] la somme de 7 964,65 € (sept mille neuf cent soixante-quatre euros et soixante-cinq centimes) actualisée au 28 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 739,64 € à compter du 18 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 025,39 € à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation et sur la somme de 4 199,62 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [P] [J] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [J] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [C] [V] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande d’appréhension du dépôt de garantie de Monsieur [C] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à Monsieur [C] [V] la somme de 600,00 € (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et de l’assignation du 19 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE