N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE

du

28 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20514 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOOI

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [B]

né le 17 Avril 1970 à [Localité 8] (37),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [S] [U] veuve [B]

née le 13 Juin 1934 à [Localité 7] (66),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [Y] LEA

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 840 432 561,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Madame [Y], gérante, comparant en personne mais n’ayant pas constitué avocat

DÉBATS

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 28 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 28 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière

Copie exécutoire delivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] ont assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL [Y] Lea et demandent de :

Recevoir Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] en leurs demandes, les en dire bien fondés, et en conséquence ;Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 12 juillet 2018 consenti par Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] à la SARL [Y] Lea pour les locaux sis [Adresse 4], est acquise depuis le 24 octobre 2024 ;Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Ordonner l’expulsion de la SARL [Y] Lea et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SARL [Y] Lea à payer à Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] la somme de 6.500,09 € à titre de provision au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 24 octobre 2024 ;Condamner la SARL [Y] Lea à payer à titre de provision à Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] une indemnité d’occupation d’un montant de 1.265,34 € par mois à terme d’avance, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;Condamner la SARL [Y] Lea à payer à Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la même aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les émoluments des officiers ministériels conformément à l’article 696 du code de procédure civile ainsi que le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024.

Ils exposent avoir donné à bail commercial le 12 juillet 2018, à effet du 1er juillet 2018, à la SARL [Y] Lea des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer annuel de 843,56 € HT par mois payable au premier de chaque mois, outre une provision mensuelle sur charges de 60 €.

Ils indiquent que la défenderesse ne paie plus ses loyers depuis mai 2024, outre un reste dû sur les charges 2022-2023.

Ils relèvent avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail le 23 septembre 2024, lequel est demeuré sans effet dans le délai de un mois imparti.

Ils estiment, en application des articles 835 du code de procédure civile, et 1103 et 1104 du code civil, qu’en vertu de ladite clause résolutoire, son bénéfice est acquis de plein droit au 24 octobre 2024 et qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la défenderesse sous astreinte de 200 € conformément aux stipulations contractuelles.

Ils soutiennent qu’à la date de la résiliation, déduction faite d’un paiement partiel de 5 € le 11 novembre 2024, l’arriéré des loyers et charges s’établit à 6.500,09 €, de sorte qu’ils sont fondés à solliciter une provision à valoir sur cette somme.

Ils sollicitent en outre une provision mensuelle de 1.265,34 € à titre d’indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré de 50 % en vertu des stipulations contractuelles.

À l’audience du 17 décembre 2024, Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

La SARL [Y] Lea, assignée par remise de l’acte à personne morale, était représentée par sa gérante, Madame [Y], mais non constituée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial du 12 juillet 2018 entre les parties prévoit un loyer de 843,56 € par mois HT, sans assujettissement à la TVA, payable d’avance le premier de chaque mois.

Il est stipulé une clause d’indexation du loyer, et une provision sur charges, taxes et prestations, réajustable annuellement.

Le bail contient une clause prévoyant notamment qu’en cas de non-paiement d’un terme du loyer, charges et impôts récupérables à leur échéance, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire de régulariser la situation et comprenant déclaration par le bailleur de la volonté d’user du bénéfice de la clause ainsi que le délai d’un mois pour régulariser la situation.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] ont fait délivrer à la SARL [Y] Lea un commandement de payer d’un montant de 5.763,03, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Le commandement de payer vise, en principal :

4.217,80 € au titre des loyers de mai à septembre 2024 ;300 € au titre des provisions sur charges de mai à septembre 2024 ;1.083,73 € au titre d’un « reste dû sur charges 2023 ».

Compte tenu du montant précédemment rappelé des loyers et provisions sur charges stipulés au contrat de bail, l’obligation de paiement des échéances au titre des loyers et provisions sur charges dues entre mai et septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable.

Néanmoins, les demandeurs ne fournissent aucun élément permettant d’apprécier le reliquat visé au titre des charges 2023, étant relevé qu’une provision sur charges est mensuellement facturée, d’un montant annuel de 720 €, et qu’aucun élément ne justifie du montant d’une éventuelle régularisation due.

Il s’ensuit que, si la somme visée au commandement de payer au titre des loyers et charges dues de mai à septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable, soit à hauteur de 4.517,80 € (4.217,80+300), la somme de 1.083,73 € visée au titre d’un « reste dû sur charges 2023 » est sérieusement contestable.

Pour autant, la SARL [Y] Lea, sur qui pèse la charge probatoire de sa libération, ne justifie pas l’apurement du passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’ un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 octobre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL [Y] Lea ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités exposées au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’injonction d’avoir à quitter les lieux sous l’astreinte conventionnelle stipulée qui, caractérisant une clause pénale, souffre d’une contestation sérieuse en référé, alors qu’en toutes hypothèses il appartiendra aux demandeurs de mettre en œuvre les voies de droit permettant l’expulsion et que, comme ci-après développé, une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation permettra l’indemnisation de l’occupation sans droit ni titre.

II. Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les loyers et charges impayés, au regard des développements précédents, il apparaît que l’existence de l’obligation n’apparaît pas contestable à la date du commandement de payer à hauteur de 4.517,80 €.

Les demandeurs sont en outre à l’évidence fondés à solliciter, postérieurement au commandement et antérieurement à la résiliation du bail, les échéances de loyer (843,56 €) et provision sur charges (60€) dues au titre du mois d’octobre 2024.

Il apparaît qu’un règlement de 5 € a été opéré le 11 novembre 2024 par la société [Y] Lea.

Il en résulte que l’obligation non sérieusement contestable au titre des loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire s’établit à hauteur de 5.416,36 € (4.517+843,56+60-5).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par les demandeurs à cette hauteur.

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, justifie la fixation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation

Néanmoins, en vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Or, alors que la clause de fixation de l’indemnité d’occupation par une majoration de 50 % du loyer constitue à l’évidence une clause pénale, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision le cas échéant d’office par les juridictions de fond, spécialement au regard de son montant.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à la majoration sollicitée.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 843,56 € par mois à compter du 1er novembre 2024, correspondant au loyer antérieurement applicable, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL [Y] Lea, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser aux demandeurs une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 12 juillet 2018 liant les parties, et sa résiliation à effet du 24 octobre 2024 ;

ORDONNE à la SARL [Y] Lea d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SARL [Y] Lea de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL [Y] Lea à payer à Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] :

une provision de 5.416,36 euros (CINQ-MILLE-QUATRE-CENT-SEIZE euros et TRENTE-SIX centimes) à valoir sur les impayés contractuels à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

une somme mensuelle de 843,56 euros (HUIT-CENT-QUARANTE-TROIS euros et CINQUANTE-SIX centimes) à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er novembre 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SARL [Y] Lea à verser à Madame [S] [U] veuve [B] et Monsieur [W] [B] une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL [Y] Lea aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU