Tribunal Judiciaire de Créteil, 3e chambre, 13 mars 2026, n° 24/07974

TJ Créteil 13 mars 2026

Arguments

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Accepté
Expiration du bail dérogatoire
La cour a jugé que le bailleur n'a pas consenti à un nouveau bail et a le droit de réclamer la libération des locaux.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que l'occupant sans droit doit indemniser le propriétaire pour l'occupation des locaux.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la société [A] [R] doit rembourser les frais de justice de Monsieur [J] [X].

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, 3e ch., 13 mars 2026, n° 24/07974
Numéro(s) :	24/07974
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ali ATLARCynthia BOUKOBZA
Parties :	S.A.R.L. [ A ] AZEA

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/07974 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VQD3

AFFAIRE : [J] [X] C/ S.A.R.L. [A] AZEA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [X]

né le 01 mars 1960 à [Localité 1] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aline TELLIER, avocat au barreau de MELUN, avocat postulant, vestiaire : M37 et M^e Ali ATLAR, avocat plaidant au barreau du VAL D’OISE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [A] AZEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cynthia BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J097

Clôture prononcée le : 16 octobre 2025

Débats tenus à l’audience du : 19 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 13 mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2019, M. [J] [X] a consenti à la société [A] [R] un bail dérogatoire portant sur des locaux sis [Adresse 2], à [Localité 2] à effet du 10 décembre 2019 et expirant le 9 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2022, M. [J] [X] a fait signifier à la société [A] [R] la fin du bail dérogatoire les liant et lui a demandé de libérer les lieux.

Par courrier du 26 juin 2024, la société [A] [R] a revendiqué auprès de M. [J] [X] la formation d’un nouveau bail commercial depuis l’expiration du bail dérogatoire, ce qui le bailleur a réfuté par courrier du 4 août 2024.

Suivant assignation délivrée le 6 novembre 2024, M. [J] [X] a attrait la société [A] [R] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2025, M. [J] [X] a demandé à la juridiction, au visa des articles 1193 et 1194 du code civil et de l’article L.145-5 du code de commerce, de :

« CONSTATER l’expiration du bail dérogatoire conclu entre Monsieur [X] et la société [A]-[R] au 9 décembre 2022 ;

CONSTATER que la société [A]-[R] est occupante sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2022 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la société [A]-[R] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce avec l’assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier si besoin est ;

ORDONNER le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel lieux qu’il plaira à l’huissier instrumentaire, le tout aux frais, risques et périls de la société [A]-[R] ;

CONDAMNER la société [A]-[R] à payer à Monsieur [X], à compter du 10 décembre 2022, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer applicable en vertu du bail dont s’agit, jusqu’à parfaite libération des lieux par déménagement complet et remise des clés,

DECLARER, en tant que de besoin, la décision à intervenir opposable aux créanciers inscrits de la société [A]-[R] ;

CONDAMNER la société [A]-[R] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

ASSORTIR les condamnations du taux d’intérêt légal ;

CONDAMNER la société [A]-[R] aux dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2025, la société [A] [R] a demandé au tribunal, au visa de l’article L. 145-5 du code commerce, de :

« A titre principal:

— DEBOUTER Monsieur [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

A titre reconventionnel:

— DIRE et JUGER que la société [A] [R] s’est maintenue dans les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 2] au délà du 9 décembre 2022 avec l’acceptation de Monsieur [F], bailleur;

— DIRE et JUGER que postérieurement à l’expiration du bail dérogatoire du 10 décembre 2019, s’est opéré entre Monsieur [Y] [X] et la société [A] [R] un bail commercial d’une durée de 9 années et ce depuis le 10 décembre 2022;

— DIRE ET JUGER que la société [A] [R] bénéficie de la propriété commerciale sur le local loué en vertu des dispositions L.145-1 et suivants du Code de Commerce;

En tout état de cause:

— CONDAMNER Monsieur [Y] [X] à payer à la société [A] [R] la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [X] aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la decision à intervenir. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 19 janvier 2026 et mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale aux fins d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il résulte des dispositions précitées que la formation, à l’issue d’un bail dérogatoire, d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux suppose, d’une part, que le preneur soit demeuré dans les lieux et, d’autre part, que le bailleur ait consenti à cet état de fait, de sorte qu’il revient nécessairement au juge de caractériser l’acceptation, dénuée d’équivoque, du bailleur quant au maintien stable et pérenne du locataire dans les locaux en vue d’y poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce.

Cette acceptation dénuée d’équivoque s’apprécie à compter de l’expiration du bail dérogatoire et au plus tard dans le délai d’un mois suivant cette date d’expiration, ainsi qu’il résulte de la volonté du législateur. Au-delà de ce délai, le bailleur, n’ayant pas accepté de manière univoque le maintien du locataire dans les locaux en vue de l’exploitation de son fonds, doit être regardé comme étant en droit de réclamer la libération des locaux et de prétendre dans l’intermède à une indemnité d’occupation.

Si un bailleur peut éventuellement être regardé comme renonçant à son droit de réclamer la libération des locaux afin de laisser le preneur est possession de ceux-ci dans le cadre d’un nouveau bail, il est de jurisprudence constante que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’éléments corroborant une absence d’équivoque du bailleur sur ce point.

En l’espèce, le bailleur a, dans le délai d’un mois suivant l’expiration du bail dérogatoire, signifié au locataire l’intervention de cette échéance et qu’il devait libérer les lieux (pièce n° 2 en demande).

Dès lors, conformément aux dispositions législatives précitées, il ne saurait être regardé comme ayant laissé le défendeur en possession des locaux et aucun nouveau bail ne peut s’être formé à compter de l’échéance du bail dérogatoire.

La société [A] [R] est mal fondée à invoquer l’intention tacite du bailleur de la laisser occuper les lieux puisqu’en présence de la manifestation de l’intention contraire, sa possession n’était pas paisible. Les dispositions protectrices des baux commerciaux ne peuvent bénéficier qu’aux preneurs de bonne foi, ce qui n’est pas le cas de la défenderesse.

2022.

La circonstance que le bailleur a encaissé des sommes versées par le locataire après l’expiration du terme et que les quittances délivrées à ce titre portaient des mentions relatives à des loyers ne saurait s’interpréter comme l’expression de son accord tacite de la laisser se maintenir dans les lieux, alors qu’il n’a cessé de réitérer son intention de les récupérer, d’abord selon l’acte d’huissier précité du 21 décembre 2022 puis par sa réponse du 4 août 2024 au courrier du 26 juin 2024 par lequel le défendeur a manifesté pour la première fois son intention de maintenir son fonds dans les locaux où il s’était maintenu.

L’absence de diligences du bailleur aux fins d’expulser le défendeur des locaux dont il était occupant sans droit ni titre n’est pas davantage susceptible de s’analyser comme un accord tacite consistant à le laisser paisiblement en possession desdits locaux.

Il y a donc lieu de débouter la société [A] [R] de sa demande reconventionnelle visant la naissance d’un bail commercial et d’ordonner son expulsion avec les effets de droit, comme indiqué au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail a expiré le 9 décembre 2022, la société [A] [R] étant occupante sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2022.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers, charges, taxes et accessoires que la société [A] [R] aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

Enfin, la défenderesse ne faisant pas l’objet d’une procédure collective, il n’est nul besoin de statuer sur la prétention tendant à déclarer la présente décision opposable aux créanciers inscrits.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société [A] [R] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la société [A] [R] à payer à M. [J] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

ORDONNE, à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société [A] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 2], à [Localité 2], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

ORDONNE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges, taxes et accessoires que la société [A] [R] devait régler en application du bail dérogatoire expiré consenti le 10 décembre 2019, et CONDAMNE la société [A] [R] à régler à M. [J] [X] cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

CONDAMNE la société [A] [R] à payer à M. [J] [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [A] [R] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], l’an DEUX MIL VINGT SIX ET LE TREIZE MARS

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT