MINUTE N° : 25/00774

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 25/00624

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[L] [R]

[B] [R]

[E] [V]

[F] [R]

[P] [R]

ET :

[W] [O]

[X] [O]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître Julien BERBIGIER

Copie à :

Monsieur [O]

Madame [O]

Monsieur le Prefet d'[Localité 9] et [Localité 14]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 4]

Madame [E] [V]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [F] [R]

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [P] [R]

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [O]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [X] [O]

demeurant [Adresse 12]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 2 mars 2022, l’indivision [R], représentée par son mandataire la SAS FONCIA VAL DE [Localité 14], a consenti à Monsieur et Madame [O] [W] et [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 11] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590,00 € hors charges.

Les 26 septembre et 23 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur et Madame [O] [W] et [X] un commandement de payer les loyers, tous deux demeurés infructueux.

C’est dans ces conditions que Messieurs [R] [L], [B], [F] et [P] ainsi que Madame [V] [E], propriétaires indivis, ont fait assigner Monsieur et Madame [O] [W] et [X] par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [O] [W] et [X] à la date du 24 décembre 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [O] [W] et [X] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [O] [W] et [X] au paiement de la somme de 1 888,79 € arrêtée au jour du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 639,99 € à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [O] [W] et [X] au paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX ;

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 9] et [Localité 14] le 27 janvier 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, l’indivision [R], représentée par son conseil, maintient les termes de l’assignation et actualise sa créance àla somme de 2 027,74 € arrêtée au 2 juin 2025.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2025 signifiés à la personne de Madame [O] [X], les consorts [O] ont comparu à l’audience et ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de laclause résolutoire faisant valoir une reprise des paiements avant l’audience. Ils ont déclaré avoir deux enfants de 6 et 10 ans à charge et avoir déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité doit être étudiée à la commission d’août 2025. Monsieur [O] a indiqué percevoir une allocation chômage mensuelle de 950,00 € environ. Madame [O], quant à elle, a précisé être en arrêt maladie jusqu’au 31 août 2025 à la suite d’un AVC et percevoir des indemnités journalières d’environ 1 000,00 € par mois auxquelles s’ajoute une indemnité au titre d’un contrat prévoyance de 300,00 € par mois. Ils ont justifié à l’audience d’un règlement de 1 600,00 € le 20 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 janvier 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 9] et [Localité 14] par voie électronique le 27 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 2 mars 2022 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 à Monsieur et Madame [O] [W] et [X] et portant sur la somme de 1 296,75 € dont 1 144,28 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [O] [W] et [X] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 2 mars 2022, le commandement de payer délivré le 23 octobre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 2 juin 2025 faisant apparaître une somme de 2 027,74 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 259,61 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge maisqui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [O] [W] et [X] à verser à l’indivision [R] la somme de 1 768,13 € (2 027,74 € – 259,61 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [O] [W] et [X] ont comparu à l’audience et ont justifié de leur situation sociale et financière. Ils sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 100,00 e par mois en sus du loyer courant.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [O] [W] et [X] ont repris les paiements avant l’audience et ont fait des efforts de règlement.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur et Madame [O] [W] et [X] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur et Madame [O] [W] et [X], perdant le procès, seront condamnés à verser à l’indivision [R] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [O] [W] et [X].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [O] [W] et [X] à payer à Monsieur [R] [L], Monsieur [R] [B], Monsieur [R] [F], Madame [V] [E] et Monsieur [R] [P] la somme de 1 768,13 € (MILLE SEPT SOIXANTE HUIT EUROS ET TREIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [O] [W] et [X] à se libérer de leur dette de 1 768,13 € en 17 mensualités de 100,00 € et le solde à la 18ème échéance ;

DITque les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [O] [W] et [X] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 13] à [Localité 7], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [O] [W] et [X] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur et Madame [O] [W] et [X] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [O] [W] et [X] à verser à Monsieur [R] [L], Monsieur [R] [B], Monsieur [R] [F], Madame [V] [E] et Monsieur [R] [P] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [O] [W] et [X] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,