TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/08750 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2HC

N° de MINUTE : 25/00796

Monsieur [G] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ayant pour Avocat : Maître [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635

DEMANDEUR

C/

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e A. Halim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: BOB 10

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Septembre, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 3 octobre 2023, M. [Z] a consenti à Mme [M] et M. [P] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3], la vente devant être réitérée le 28 décembre 2023 au plus tard.

La vente n’ayant pas eu lieu, Mme [M] et M. [P] ont, par acte d’huissier du 6 septembre 2024, fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de la clause pénale.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, Mme [M] et M. [P] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger Mme [M] et M. [P] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— juger M. [Z] irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Mme [M] et M. [P] ;

— condamner M. [Z] à payer la somme forfaitaire et contractuelle de 35 000 euros au titre de la clause pénale à Mme [M] et M. [P] ;

— condamner M. [Z] à verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral à Mme [M] et M. [P] ;

— condamner M. [Z] à verser la somme de 2 500 euros au titre du préjudice matériel de la restitution tardive de l’indemnité d’immobilisation à Mme [M] et M. [P] ;

— condamner M. [Z] à verser la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts à Mme [M] et M. [P] ;

En tout état de cause,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que

Mme [M] et M. [P] supportent les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— condamner M. [Z] à payer les frais d’établissement de la sommation à comparaître et du procès-verbal de difficultés d’un montant de 187 euros à Mme [M] et M. [P] ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, M. [Z] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer M. [Z] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mme [M] et M. [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [M] et M. [P] aux dépens ;

— condamner Mme [M] et M. [P] à verser à M. [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement de Mme [M] et M. [P]

L’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Si la clause pénale ne prive pas l’une des parties du droit de demander des dommages-intérêts à l’autre, c’est à la condition qu’ils soient indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer.

L’article 1218 du code civil dispose cependant qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le contrat stipule :

— « le VENDEUR, en s’obligeant et en obligeant ses héritiers et ayants droit solidairement entre eux, fussent-ils mineurs ou incapables, à toutes les garanties ordinaires et de droit les plus étendues vend à l’ACQUEREUR qui accepte et s’engage à acquérir sous réserve des conditions suspensives énoncées aux présentes, les biens et droits immobiliers déisgnés ci-après. » ;

— « VIII – REALISATION Les présentes constituent dès leur signature un accord définitig sur la chose et sur le prix, et le VENDEUR ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. » ;

— « IX – CLAUSE PENALE En application de la rubrique « réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages-et-intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 35 000 euros ».

Etant observé qu’il n’est ici nullement question de bonne foi contractuelle mais simplement d’exécution des obligations librement convenues par les parties, force est de constater que, les conditions suspensives ayant été accomplies, c’est M. [Z] qui a fait obstacle à la réitération de la vente à la date toute aussi librement consentie et qu’il ne peut aujourd’hui se retrancher derrière une proposition de prorogation de la promesse que les acquéreurs n’étaient point tenus d’accepter ni derrière la force majeur, aucun des cas allégués n’ayant irrésistiblement empêché la réitération par acte authentique (ni le fait de garder un proche à domicile ni un dégât des eaux qui ne peut empêcher de façon si impérieuse un simple transfert de propriété).

Du tout, il résulte que M. [Z] a manqué à son obligation de poursuivre la vente, cette inexécution ouvrant droit au paiement de la clause pénale au profit de Mme [M] et M. [P].

Si les demandeurs témoignent de préjudices en lien avec le refus de M. [Z] de poursuivre la vente dans les délais impartis (préjudice moral, conditions de jouissance dans le logement de substitution), il n’en demeure pas moins que le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné et sera réduit à la somme de 12 000 euros.

Le préjudice résultant du refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation sera rejeté faute de démonstration de la consistance de ce préjudice, étant rappelé que les dommages et intérêts punitifs sont proscrits en droit français.

Les autres demandes seront rejetées dès lors que les préjudices invoqués sont justement ceux réparés par la clause pénale, à l’exception de celle au titre de l’établissement de la sommation de comparaitre.

En application de l’article 1231-7 du même code (ancien article 1153-1 du code civil), en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [Z], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Z], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Mme [M] et M. [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] à payer à Mme [M] et M. [P] :

—  12 000 euros au titre de la clause pénale ;

—  187 euros au titre de la sommation de comparaitre ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE Mme [M] et M. [P] du surplus de leurs demandes ;

MET les dépens à la charge de M. [Z] ;

CONDAMNE M. [Z] à payer à Mme [M] et M. [P] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT