MINUTE N° : 25/01107

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 25/03072

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[O] [W]

ET :

[Z] [I]

[Y] [I]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie le :

à M. [I] [Z]

à M. [I] [Y]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MOTTO

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [I]

né le 18 Mars 1953 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

comparant

Monsieur [Y] [I]

né le 15 Avril 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé du 13 décembre 2023, M. [O] [W], représenté par la société [Adresse 5], a loué à M. [Y] [I] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 6], [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros.

M. [Z] [I] s’est porté garant des engagements du locataire par acte sous seing privé du 4 décembre 2023.

Invoquant l’existence de loyers impayés, M. [O] [W] a :

— fait délivrer à M. [Y] [I], le 2 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1.219,88 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte,

— saisi la CCAPEX le 14 janvier 2025 de la situation,

— dénoncé le commandement sus visé à M. [Z] [A] en sa qualité de caution le 9 janvier 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 19 juin 2025 pour voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Z] [I] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.784,90 euros, arrêtée au 6 mars 2025, à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charge actualisés, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement et de sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution.

A l’audience du 2 octobre 2025, M. [O] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 3.388,94 euros.

Messieurs [Y] et [Z] [I] comparaissent. M. [Y] [I] reconnait la dette qu’il explique par des périodes de chomage après un licenciement économique. Il a aujourd’hui retrouvé du travail en intérim. Il a fait une demande d’APL et de FSL. Il souhaite rester dans les lieux et propose d’apurer, dans un premier temps, la dette par versements supplémentaires de 100 euros en plus du loyer courant puis à raison de 1.500 euros par mois. Il perçoit 1.800 euros mensuels en intérim avec possibilité d’un CDI. Il a deux enfants en garde alternée et les charges de la vie courante sans crédit.

M. [Z] [I] ne conteste pas la dette.

M. [W], se réserve de prendre position en cours de délibéré sur la demande de délai de son locataire. Ce dernier lui a fait, par le passé, des propositions qui n’ont pas été tenues. Il a été autorisé à faire part de sa position contradictoirement en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 20 octobre, M. [W] a fait savoir que son locataire avait effectué un réglement soldant l’arriéré des loyers et charges. Cependant, compte tenu de la récurrence des impayés, il a maintenu ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, de condamnation au titre des indemnités d’occupation, de condamnation aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Interrogé sur l’actualisation de sa créance , il a communiqué contradictoirement un décompte de créance actualisé au 22 Octobre 2025, sans modifier ses demandes.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

2- Sur le fond

Le bailleur la demande en paiement de l’arriéré locatif, est devenue sans objet, du fait du paiement soldant la créance.

Néanmoins, le bailleur n’entend pas mettre fin à l’instance et maintient ses demandes tenant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [Z] [I] au titre des indemnités d’occupation,au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [W] produit :

— le bail conclu le 13 décembre 2023 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer la somme en principal de 1.219,88 euros, signifié le 2 janvier 2025, reproduisant textuellement cette clause mais visant le délai légal de 6 semaines.

— une décompte de créance actualisé au 22 octobre 2025.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées ni dans le délai légal de 6 semaines ni dans le délai contractuel de deux mois puisque seuls deux réglements de 500 euros chacun ont été enregistrés au compte du locataire dans cette période.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 3 mars 2025, le délai contractuel prévalant sur le délai légal.

Au jour de l’audience, le loyer du mois d’août était réglé mais pas ceux de septembre et octobre 2025 dûs le premier du mois aux termes du bail.

Postérieurement à l’audience, M. [Y] [I] a soldé la dette, cependant ce réglement ne peut faire revivre le contrat dénoué par l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut d’accord du bailleur, l’expulsion de M. [Y] [I], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 8], sera ordonnée faute de départ volontaire des lieux loués, avec toutes les conséquences de droit.

— Sur la demande de condamnation de M. [Y] [I] au paiement des indemnités d’occupation

Depuis la résiliation du bail, M. [I] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé soit 512,34 euros.

En l’espèce, M. [W] fait valoir que la créance au 30 octobre 2025 est soldée.

M. [Y] [I] sera condamné à compter du 1er novembre 2025 au paiement de la somme mensuelle de 512,34 euros au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— Sur la demande de condamnation de M. [Z] [I] au paiement des indemnités d’occupation

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023, M. [Z] [I], s’est porté caution solidaire pour la durée du bail consenti pour pour 3 années et danslalimite de 18.000 euros, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion, des obligations de M. [Y] [I], tant en ce qui concerne les loyers et charges, les impots et taxes, les réparations locatives et indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts et tous autres intérêts dus.

Le commandement de payer lui a été signifié dans le délai légal.

Il sera en conséquence condamné solidairement avec M. [Y] [I] à compter du 1er novembre 2025 au paiement de la somme mensuelle de 512,34 euros au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dans la limite de son engagement.

— Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, seul l’engagement de la présente instance entraînant des frais d’huissier a permis de régler la situation d’impayés locatifs.

Ainsi, il apparaît justifié que M. [Y] [I] et M. [Z] [I] supportent in solidum, la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et de sa dénonciationà la caution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des frais qu’à du exposer des frais M. [W], il sera équitable de condamner M. [Y] [I] in solidum avec M. [Z] [I] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 13 décembre 2023 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], [Adresse 7], sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATE que M. [Y] [I] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [I] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONSTATE que la demande en paiement des loyers et indemnités arrêtés au jour de l’audience est devenue sans objet, du fait du règlement de la créance.

CONDAMNE solidairement Ms. [Y] et [Z] [I], dans la double limite de son engagement de 3 ans et 18.000 euros, à verser à M. [O] [W] à compter du 1er novembre 2025 la somme mensuelle de 512,34 euros au titre des indemnités d’occupation et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Ms. [Y] et [Z] [I] à verser à M. [O] [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection