MINUTE N° : 25/00783

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 25/00270

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[T] [W]

[I] [K] [E]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [H], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [W]

né le 28 Septembre 1995 à [Localité 7] (ANGOLA), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [I] [K] [E]

née le 19 Novembre 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2021, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] portant sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475,22 € charges comprises.

Le 31 juillet 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] au paiement de la somme en principal de 997,98 € représentant le montant dû au titre du solde des loyers et charges impayés au 11 mars 2024, ainsi que le montant dû au titre des loyers et charges impayés de mars 2024 à septembre 2024, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 17 décembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [H] [O] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 956,67 € arrêtée au 2 juin 2025. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, les locataires ayant repris les règlements depuis décembre 2024.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 signifiés à étude, Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale d'[Localité 5] et [Localité 6] de la situation d’impayés le 25 juillet 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] le 17 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate vient réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats conclus ou renouvelés posétrieurement à l’entrée en vigeur de ladite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 22 février 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 31 juillet 2024 à Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] et portant sur la somme de 825,80 € dont 730,90 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandament fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant aux locataires un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement alors que le bail a été conclu le 22 février 2021 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, qu’il a été reconduit tacitement tous les ans et qu’il n’a pas été renouvelé depuis lors. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement le 31 juillet 2024.

Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 22 février 2021, le commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et le décompte de la créance arrêté au 2 juin 2025 faisant apparaître une somme de 1233,87 €, quittancement de juin compris, à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 154,72 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur à la locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 76,20 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 4,76 € en décembre 2023 puis de 5,24 € en 2024 et de 4,90 € de janvier à mai 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 87,38 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 915,57 € (1 233,87 € – 154,72 € – 76,20 € – 87,38 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur sollicite la mise en place de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] ont repris les paiements avant l’audience et ce, depuis décembre 2024.

Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière. Il résulte toutefois du diagnostic et financier que le couple bénéficie de ressources mensuelles d’environ 2 400,00 € et a quatre enfants à charge.

Il apparaît, par conséquent, que Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] disposent des capacités financières suffisantes permettant le paiement du loyer courant et l’apurement de la dette locative par échéances mensuelles.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 à la charge de Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 915,57 € (NEUF CENT QUINZE EUROS ET CINQUANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025 ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] à se libérer de leur dette de 915,57 € en 15 mensualités de 60,00 € et le solde à la 16ème échéance ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [K] [E] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,