MINUTE N° : 25/00181

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03123

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 10] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 8] sous le n° 086 180 387

ET :

[E] [U] [Z]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à [Localité 10] HABITAT

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

à M. [Z]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 10] HABITAT, inscrite au RCS d'[Localité 8] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [T], munie d’un pouvoir du 16 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [U] [Z]

né le 07 Avril 1992 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/3123

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 avril 2023, [Localité 10] HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [U] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 388,79 €, provisions pour charges et contrat entretien multiservice compris.

Invoquant des loyers impayés, [Localité 10] HABITAT a fait signifier àMonsieur [E] [U] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 15 novembre 2023, demeuré infructueux.

[Localité 10] HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [E] [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 19 juin 2024 pour voir :

— constater la résiliaiton du bail par acquisition de la clause résolutoire ; prononcer la résiliation judiciaire du bail de plein droit aux torts exclusifs de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [U] [Z] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [E] [U] [Z] à payer :

— la somme de 4 878,13 € correspondant aux loyers et charges impayés au 12 juin 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

— une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [U] [Z] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la Préfecture

— rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant selon les dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures d’exécution.

A l’audience du 23 janvier 2025, la représentante de [Localité 10] HABITAT, dûment mandatée, maintient ses demandes. Elle indique que la dette s’élève à ce jour à la somme de 879,31€. Elle indique que les paiements sont réguliers à l’exception du dernier qui a fait l’objet d’un rejet. Elle confirme être favorable à l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative.

Monsieur [E] [U] [Z] précise qu’il perçoit actuellement des indemnités de chômage à hauteur de 900 €, suspendues compte tenu de sa situation administrative, en attente de renouvellement de la carte de séjour. Il propose de régler 100 € en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations compte tenu de l’absence de Monsieur [E] [U] [Z] aux deux rendez vous proposés par la [Adresse 7].

Monsieur [E] [U] [Z] est autorisé par le Tribunal à produire en cours de délibéré, avant le 5 mars 2025, copie de son titre de séjour en cours de validité et justificatifs de ses allocations de chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 avril 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 pour un montant en principal de 1 571,04 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 879,31 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 389,68 € soit :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 287,84 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les pénalités pour non réponse à l’enquête d’occupation pour un montant de 45,72 €, à défaut pour le bailleur d’en justifier,

— la somme de 25 € pour frais de dossier SLS, à défaut de justifier de la mise en oeuvre des dispositions de l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [E] [U] [Z] sera ainsi condamné à verser à [Localité 10] HABITAT la somme de 520,75 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 15 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 571,04 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 879,31€.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [E] [U] [Z], s’il a consenti un effort de paiement à hauteur de 1 092,76 €, n’a cependant pas réglé en totalité l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 janvier 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [U] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2024 causant

ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifie l’application

de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il

convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [E] [U] [Z] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de

première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2023 entre Monsieur [E] [U] [Z] et [Localité 10] HABITAT concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 26 juin 2024 ;

Condamne Monsieur [E] [U] [Z] à payer à [Localité 10] HABITAT la somme de 520,75 € (CINQ CENT VINGT EUROS, SOIXANTE QUINZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 janvier 2025 ;

Dit que Monsieur [E] [U] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Monsieur [E] [U] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [E] [U] [Z], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [E] [U] [Z] à payer à [Localité 10] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [E] [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les frais d’exécution forcée sont à la charge exclusive du débiteur défaillant ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection