TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02652 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JRC

Minute : 25/00121

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

Représentant : M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521, substituée par M^e Géraldine GIORNO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire: A0940

C/

Monsieur [M] [X] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Martine KALAYAN DRILLAUD

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [M] [X] [K]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 24 Mars 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Martine KALAYAN DRILLAUD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2521, substituée par M^e Géraldine GIORNO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0940

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [X] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

D’AUTRE PART

00

.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 juillet 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Monsieur [M] [X] [K] située dans une résidence universitaire du [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 334,79 euros, hors prestations obligatoires.

Des loyers étant demeurées impayées, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 300,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [M] [X] [K] à lui payer une provision au titre des loyers impayés la somme de 4 655,19 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer comme si le contrat s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’acte de signification du non renouvellement du bail.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 15 avril 2024.

A l’audience du 10 février 2025 après un renvoi lors de l’audience du 19 décembre 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 163,08 euros, selon décompte en date du 10 février 2025. Elle s’est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [M] [X] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, ainsi qu’un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 août 2025, prenant acte qu’il ne pouvait se maintenir dans les lieux. Il indique avoir récemment retrouvé un emploi rémunéré 2 500 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du titre d’occupation

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation relatif à la protection des occupants de certains meublés ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 26 juillet 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 2 300,55 euros. Ce commandement, régulièrement délivré, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de loyer et que Monsieur [M] [X] [K] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

Monsieur [M] [X] [K] étant sans droit ni titre depuis le 16 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, Monsieur [M] [X] [K] indique avoir retrouvé récemment un emploi et percevoir la somme de 2 500 euros par mois mais être en période d’essai pour une durée de trois mois, ce qui va complexifier ses démarches de relogement. Par ailleurs, la dette a substantiellement diminué depuis la délivrance de l’assignation. Il indique par ailleurs rechercher un logement sur le site Le Bon Coin. Les besoins du demandeur ne sont pas connus.

En conséquence de ces éléments, il lui sera octroyé un délai jusqu’au 31 août 2025 pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [X] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [X] [K] reste lui devoir la somme de 1 163,08 euros à la date du 10 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date hors frais de poursuite.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [X] [K], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 1 163,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [M] [X] [K] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 11 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Monsieur [M] [X] [K] indique avoir récemment retrouvé un emploi rémunéré 2 500 euros par mois. Aussi sa situation lui permet d’apurer sa dette dans les délais précités.

Aussi il sera fait droit à sa demande de délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la décision, avec clause de déchéance du terme en cas d’un seul paiement non honoré, soit de l’échéancier, soit de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [X] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre de la prise en charge de l’acte de signification du non renouvellement, étranger à la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 26 juillet 2023 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [M] [X] [K] concernant la chambre située au [Adresse 4] sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

Accordons à Monsieur [M] [X] [K] un délai jusqu’au 31 août 2025 pour quitter les lieux ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboutons la SA d’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [M] [X] [K] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme provisionnelle de 1 163,08 euros (décompte arrêté au 10 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

Autorisons Monsieur [M] [X] [K] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, l’intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

Rappelons que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendnat le délai fixé par le juge ;

Condamnons Monsieur [M] [X] [K] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Monsieur [M] [X] [K] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [M] [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection