MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/02257

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 11] HABITAT

ET :

[O] [Z]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à [Localité 11]

copie le :

à M. [Z]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 11] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [N] munie d’un pouvoir en date u

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [Z]

né le 21 Août 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrats sous seing privés du 4 avril 2018, la SA [Localité 11] a donné à bail à M. [O] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10]) pour un loyer mensuel principal de 301,98 euros outre la somme de 63,50 euros à titre de provision sur charges et de charges ainsi qu’à titre de local accessoire une place de parking n° 833, [Adresse 1], pour un loyer mensuel, charges comprises, de 26,50 euros

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 11] a saisi la CCAPEX le 26 décembre 2023 de la situation, fait signifier le 15 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les deux locaux et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 13 mai 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [Z] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.677,36 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, la SA [Localité 11]- représentée par Mme [N] – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3.000 euros. Deux versements de 400 euros chacun ont été fait en novembre 2024 et un versement de 541,02 euros le 6 décembre 2024. Elle s’oppose à des délais de paiement.

M. [O] [Z] est présent, reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais pour apurer la dette. Il propose un échéancier mensuel de 200 à 300 euros mensuels à compter de février 2025. Il indique avoir retrouvé un emploi sur [Localité 9] à compter de cette date.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour M. [O] [Z] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [Localité 11] justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA [Localité 11] produit :

— les baux conclus le 4 avril 2018 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.677,35 euros,

— une décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA [Localité 11] produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 12 décembre 2024 (échéance du mois de novembre comprise) d’un montant de 3.000 euros.

M. [O] [Z] reconnait le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance sera retenue à hauteur de 2.747,77 euros après soustraction de 252,23 euros correspondant aux frais de poursuite compris dans les dépens,.

M.[O] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.747,77 euros .

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce,[O] [Z] a repris le paiement des loyers courants résiduels, avant la date de l’audience, et versé des sommes en sus en règlement de l’arriéré locatif, faisant ainsi preuve d’efforts pour remédier à la situation actuelle d’impayés locatifs.

Compte tenu de ces éléments, M. [O] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 4 avril 2018 entre la SA [Localité 11] et M. [O] [Z] concernant les biens immobiliers sis [Adresse 4] (logement A304), [Adresse 1] ( place de parking n° 833) sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [Z] à verser à la SA [Localité 11] la somme de deux mille sept cent quarante-sept euros et soixante-dix-sept centimes (2.747,77) euros arrêtée au 12 décembre 2024 (échéance du mois de novembre incluse) ;

AUTORISE M. [O] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de deux cent (200) euros chacune et une quatorzième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 11] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [O] [Z] soit condamné à verser à la SA [Localité 11], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de notification et de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,