MINUTE N° : 25/00808

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 25/00971

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[C] [I]

ET :

[Y] [W]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M. [I]

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [I]

né le 23 Novembre 1998 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [W]

né le 07 Février 2025 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 1er juin 2023, M. [C] [I] a donné à bail à M. [Y] [W], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel révisable de 320 euros, outre 200 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et d’un défaut de justification de l’assurance des lieux loués, M. [C] [I] a fait signifier à M. [Y] [W], le 1er octobre 2024, un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire prévue au bail. IL a signalé la situation à la CCAPEX le 2 octobre 2024.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire 17 février 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [W] devenu sans droit ni titre et de celle de tous occupants de sonchef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2.791 € au titre des loyers et charges impayés, arrêté au mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter de l’assignation pour le solde ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au loyer et charge en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;

— rappeller que les frais d’excution forcée seront à la charge exclusive du débiteur conformément aux dispositions de l’article L111-8 du codes des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] [I] fait valoir que M. [Y] [W] n’a pas régularisé la situation relative aux loyers, ni justifié de l’assurance des lieux loués dans les délais impartis par le commandement et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [C] [I] maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.243 euros plus 146 euros de taxe d’ordures ménagères. Il indique n’avoir aucun contact avec son locataire qui ne règle pas les loyers. Les seules sommes qu’il perçoit proviennent de la CAF. Il s’oppose à tous délais de paiement.

Bien que régulièrement convoqué, par exploit d’huissier signifié en étude, M. [Y] [W], ne comparait et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier est revenu vierge au greffe en raison de la carence du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [C] [I], bien qu’il n’y soit pas contraint, justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [C] [I] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant :

— le bail conclu le 1er juin 2023, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer et un mois après un commandement infructueux de justifier de l’assurance des lieux loués.,

— le commandement de justifier de l’assurance des lieux loués et de payer visant cette clause, signifié le 1er octobre 2024 à M. [Y] [W], pour une somme de 1.491,00 euros en principal

— un décompte de créance arrêté au 12 juin 2025, échéance juin comprise.

Il n’est par contre pas justifié de la taxe d’ordures ménagères réclamée.

Il ressort des pièces produites que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne la justification de l’assurance et de deux mois en ce qui concerne le paiement des loyers de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, du chef du défaut de justification de l’assurance des lieux loués, étaient réunies à la date du 2 novembre 2024

En s’abstenant de comparaître, M. [Y] [W] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion de M. [Y] [W], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 6], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale de M. [Y] [W] à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [Y] [W] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [C] [I], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il convient de fixer cette créance de nature indemnitaire, au montant du loyer revalorisé et des charges.

M. [C] [I] produit un décompte de créance arrêté au 12 juin 2025, échéance de juin comprise, à 4.243 euros et réclame en outre le paiement de la taxe d’ordure ménagère. .

M. [Y] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la taxe d’ordures ménagères réclamée. Elle ne pourra pas en conséquence être retenue dans la créance.

M. [Y] [W] sera donc condamné à payer à M. [C] [I] la somme de 4.243 euros arrêtée au 12 juin 2025, échéance de juin comprise au titre des loyers,charges et indemnités d’occupation dus. Cette somme portera intérêt à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter du jugement pour le solde.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [C] [I], M. [Y] [W] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 1er juin 2023 entre M. [C] [I] et M. [Y] [W], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 2 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [Y] [W] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [W] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à M. [C] [I] la somme de quatre mille deux cent quarante trois euros (4.243 euros) arrêté au 12 juin 2025, échéance de juin comprise.

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à M. [C] [I] à compter du 1er juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges actualisés et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à M. [C] [I] la somme de trois cent euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer et de sa notification ;

REJETE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,