RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 9 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00235 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QXIZ

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 avril 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER (PKI)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne TZIRENSTCHIKOW, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. LE JARDIN DE [Localité 3], exerçant sous l’enseigne «LE FRUITIER», prise en la personne de son gérant Monsieur [H] [C]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 11 février 2025, la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL LE JARDIN DE [Localité 3], au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, des articles 695, 696, 700, 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de l’article 1231-5 du code civil et des articles L.142-1 et L.411-1 à L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement ;

— Ordonner en conséquence immédiatement l’expulsion de la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] exerçant sous l’enseigne « LE FRUITIER » et de tous occupants de leur chef, des locaux situés en rez-de-chaussée (lot architecte n°20) ainsi qu’en sous-sol (emplacement de stationnement privatif n°1035) dans l’ensemble Bâtiment B de l’îlot 1 sis [Adresse 5] à [Localité 4], avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner par provision la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme de 21.307,32 euros arrêtée au 31 janvier 2025 correspondant au complément du dépôt de garantie, des loyers, charges et accessoires pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer soit, à la date du 25 octobre 2024 ;

— Condamner par provision la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme de 2.130,73 euros arrêtée au 31 janvier 2025 en application de la clause pénale contenue aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement (article 17.3) ;

— Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 17.4 du contrat de bail ;

— Condamner à compter de cette date et/ou du prononcé de l’ordonnance à venir la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer courant outre les charges, augmenté des frais de 10% de la clause pénale jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— Condamner par provision la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER expose que, par acte sous seing privé du 14 septembre 2016, elle a donné à bail à la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] un local commercial, moyennant un loyer annuel de 17.084 euros HT, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 25 octobre 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 24.019,32 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 décembre 2024. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise et en sollicite le bénéfice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025 au cours de laquelle la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation. Elle a en outre versé aux débats un décompte actualisé tenant compte de règlements intervenus.

Bien que régulièrement assignée, la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER justifie, par la production du bail commercial conclu le 14 septembre 2016, du commandement de payer du 25 octobre 2024 et du décompte actualisé au 31 janvier 2025 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER a fait délivrer le 25 octobre 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 24.019,32 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, le 25 octobre 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 novembre 2024.

L’obligation de la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 31 janvier 2025 que sont réclamés en paiement les loyers, charges, taxes et accessoires jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus ainsi des frais, non justifiés, intitulés « REFACTURATION » à hauteur de la somme 237,70 euros qu’il convient de déduire du montant provisionnel réclamé.

Il y a lieu de préciser que la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER a produit à l’audience un décompte actualisé au 2ème trimestre 2025 inclus tenant compte de règlements survenus le 13 février 2025 et 24 mars 2025, à hauteur de la somme de 6.565,06 euros.

Toutefois, celui-ci n’étant pas produit au contradictoire de la défenderesse, il n’y a pas lieu de le prendre en compte. Cependant, il convient de prononcer une condamnation en deniers ou quittances compte tenu des paiements qui seraient intervenus.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation de la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] de payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme de 21.069,62 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner, en deniers ou quittances, la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 21.069,62 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes formées au titre des articles 17.3 et 17.4 du contrat de bail

La demande formée au titre des articles 17.3 (pénalités de retard) et 17.4 (conservation du dépôt de garantie) du contrat de bail s’analysent en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elles ne présentent pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] causant un préjudice à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 26 novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, celles dues depuis le 26 novembre 2024 étant comprises au titre de la provision.

La majoration de 10% de l’indemnité d’occupation sollicitée s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il y a lieu de préciser que les frais irrépétibles et les dépens ne sauraient être accordés à titre provisionnel.

La SARL LE JARIDN DE [Localité 3] qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au local commercial situé en rez-de-chaussée (lot architecte n°20) ainsi qu’en sous-sol (emplacement de stationnement privatif n°1035) au sein du Bâtiment B de l’îlot 1 sis [Adresse 5] à [Localité 4], à la date du 26 novembre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] et/ou de tous occupants de leur chef du local situé en rez-de-chaussée (lot architecte n°20) ainsi qu’en sous-sol (emplacement de stationnement privatif n°1035) au sein du Bâtiment B de l’îlot 1 sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 21.069,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des articles 17.3 et 17.4 du contrat de bail ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DE [Localité 3] à payer à la SARL PRESBOURG KLEBER IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 9 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,