N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04221 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKR2

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. BÂTIMENT H ? ZONE B représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE RCS de TOURS n° 307 213 249, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [P] [G] [R]

née le 16 Mars 1988 à [Localité 5] (CONGO) (99), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffière.

À l’audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Février 2025, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [G] [R] est propriétaire des lots n°27 et 43 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] .

Le 2 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à Mme [P] [G] [R] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2 968,74 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 juillet 2024 ;la somme de 1 046,37 euros au titre des frais de recouvrement,assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 24 juillet 2024 la somme de 2 968,74 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

À l’audience du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Batiment H Zone B », représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée, suivant jugement avant dire droit du 17 décembre 2024, au motif qu’un courriel adressé par la défenderesse sollicitant le report de l’audience n’avait été porté à la connaissance du Tribunal qu’après l’audience.

À de l’audience du 7 janvier 2025, la demanderesse, représentée par son conseil, portait ses demandes à la somme de 5 105,03 euros et la défenderesse, exposait ses difficultés financières et demandait le rejet des frais ainsi que des délais de paiements.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET FONDS DE TRAVAUX ÉCHUS SOLLICITÉS

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

À l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Batiment H Zone B » verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 24 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 943,36 euros

Frais sollicités 1 155,85 euros

TOTAL 5 103,21 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [P] [G] [R] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 24 juillet 2024 à hauteur de la somme de 3 941,54 euros (les intérêts de 1,82 € non fondés seront retirés).

La lettre de mise en demeure présentée le 23 février 2023, ni le commandement de payer du 7 juin 2023 transformé en procès verbal de recherches infructueuses puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [P] [G] [R] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 941,54euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 24 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT SOLLICITÉS

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (170 euros).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (176,37 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [P] [G] [R] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 700 euros. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence.

Mme [P] [G] [R] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 696,37 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le surplus sera rejeté (tel que 0.03 € de l’office de commissaire de justice non justifiée)

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse, il convient d’accorder des délais de paiement sur mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, Mme [P] [G] [R] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

de défaut rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [G] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" les sommes suivantes :

3.941,54 € (TROIS MILLE NEUF CENT QUARANTE-UN EUROS CINQUANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 24 juillet 2024;696,37 € (SIX CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS TRENTE-SEPT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Mme [P] [G] [R] à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 100 euros, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [P] [G] [R] aux dépens ;

Condamne Mme [P] [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

K. TACAFRED

La Présidente

C. BELOUARD