MINUTE N° : 25/00629

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/05875

DÉCISION

réputée contradctoire et en premier ressort

[N] [X]

ET :

[M] [Y]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Madame [X]

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [X]

née le 27 Juillet 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparante

D’une Part ;

ET :

Madame [M] [Y]

née le 03 Janvier 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/5875

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 25 août 2022, Madame [N] [X] a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [Y] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 18 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

Madame [N] [X] a ainsi fait assigner Madame [M] [Y] par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— constater que Madame [M] [Y] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [M] [Y] au paiement de la somme en principal de 7 880 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Madame [M] [Y] :

au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

à la somme de 250 € pour résistance abusive et injustifiée, selon dispositions de l’article 1231-6 al 3 du Code civil ;

à la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

aux entiers dépens et aux frais de mise en exécution, en ce compris notamment les frais de commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 3 avril 2025, Madame [N] [C] indique n’avoir plus aucun contact avec Madame [M] [Y]. Celle-ci ne paie plus ses loyers depuis septembre 2023. Elle actualise la dette locative à la somme de 9 880 € et maintient l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [M] [Y] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] – suite à échecs par transmission électronique – parlettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 août 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 18 septembre 2024 pour un montant en principal de 6 380 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 9 880 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le présent décompte n’appelle pas d’observations.

Madame [M] [Y] sera condamnée à verser à Madame [N] [X] la somme de 9 880 €, somme arrêtée au 1er avril 2025, échéance d’avril incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 18 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 6 380 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [M] [Y] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [M] [Y] n’a pas repris le versement de son loyer courant depuis septembre 2023. Absente par ailleurs à l’audience, elle n’a pu apporter aucune information sur sa capacité financière ni formuler de demande de délais.

Il ne pourra être accordé, dans ces conditions, des délais de paiement et l’expulsion de Madame [M] [Y] sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [M] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les frais pour résistance abusive

Madame [N] [X] n’apporte pas d’éléments à l’appui de sa demande, au delà du commandement de payer.

Il ne sera de ce fait pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des sommes engagées pour la présente procédure. Madame [M] [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [M] [Y] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 25 août 2022 entre Madame [M] [Y] et Madame [N] [X] concernant le bien situé1 [Adresse 9] sont réunies au 20 novembre 2024;

Condamne Madame [M] [Y] à payer à Madame [N] [X] la somme de 9 880 € (NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT EUROS ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2025 ;

Dit que Madame [M] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [M] [Y] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [M] [Y], d’avoir libéré les lieux situés1 [Adresse 9], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [M] [Y] à payer à Madame [N] [X] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelle que les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur défaillant ;

Condamne Madame [M] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute Madame [N] [X] de sa demande au titre de résistance abusive ;

Condamne Madame [M] [Y] à verser à Madame [N] [X] la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,