MINUTE N° : 25/969

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 25/01044

DÉCISION REPUTEE CONTRADICTOIRE

DERNIER RESSORT

[Y] [B]

[D] [G] épouse [B]

ET :

[L] [M] [S]

[J] [S] épouse [V]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Y] [B], né le 12 Février 1963 à [Localité 6],

Madame [D] [G] épouse [B], née le 01 Mars 1962 à [Localité 7],

demeurant tous deux au [Adresse 3]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

substitué par Maître Héloïse MARKOWSKY, avocat au barreau de TOURS,

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [M] [S], né le 27 Février 2000 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté,

Madame [J] [S] épouse [V], née le 11 Mai 1977 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée,

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé à effet du 15 février 2024, M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] ont donné à bail à M. [L] [M] [S], un bien immobilier située à [Adresse 11], pour un loyer mensuel indexable, payable d’avance de 645 euros outre 20 euros de charges.

Par acte séparé du 12 février 2024, Mme [J] [S] s’est portée caution solidaire de M. [L] [M] [S].

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] ont fait signifier à leur locataire, le 26 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le commandement a été dénoncé à la caution le 4 décembre 2024 et la situation signalée à la CCAPEX le 27 novembre 2024.

Invoquant le défaut de régularisation de la dette locative dans le délai prévu au commandement, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice délivré par dépot en étude à M. [L] [M] [S] le 20 février 2025 et selon les modalités de l’article 659 du code procédure civile à Mme [J] [S], le 24 février 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 27 janvier 2025 et subsidairement prononcer la résiliation aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner en toutes hypothèses, l’expulsion de M. [L] [M] [S] devenu sans droit ni titre ainsi que de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [J] [S] au paiement :

— d’une somme de 6.650 € arrêtée au jour du jeu de la clause résolutoire ;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 665 € à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux,

— et une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile – et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX, les frais d’exécution restant à leur charge exclusive conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’assignation délivrée au locataire a été dénoncée au préfet d'[Localité 5] et [Localité 8] le 21 février 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs assignations, et actualisé leur demande en paiement à la somme de 11.305 euros, échéance du mois d’août 2025 inclus.

Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] produisent :

— le bail conclu à effet du 15 février 2024, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux soit une clause plus favorable que le délai légal,

— le commandement de payer reproduisant cette clauses mais visant le délai légal de six semaines, signifié le 26 novembre 2024 à M. [L] [M] [S] et dénoncé le 4 décembre 2024 à Mme [J] [S], pour la somme en principal de 6.320,00 euros,

— un décompte de créance actualisé au 21 août 2025.

Le commandement est demeuré infructueux que ce soit dans le délai de six semaines ou de deux mois puisque le décompte n’enregistre aucun réglement depuis le mois de mars 2024 de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 janvier 2025, visée par les demandeurs.

L’absence de paiement des loyers courants au jour de l’audience et de connaissance de la situation du locataire ne permettent pas d’envisager que lui soit accordé des délais suspensifs. Dès lors, l’expulsion de M. [L] [M] [S] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 11] – sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Rien ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux. Ce délai sera maintenu.

— Sur la demande en paiment de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [L] [M] [S] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à 665 euros.

M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] produisent un décompte arrêté au 31 août faisant apparaître une créance de 11.305 euros comprenant l’échéance d’août 2025 au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation.

M. [L] [M] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

Monsieur [L] [M] [S] sera donc condamné à payer à M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] la somme de 11.305 euros arrêté au 31 août 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 665 euros à compter du 30 septembre 2025 jusqu’au jour de la complète libération des lieux.

— Sur l’obligation au paiement de Mme [J] [S] es qualité de caution

L’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Les articles 2292 et 2294 du même code précisent que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables, qu’il doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] produisent l’acte de cautionnement de Mme [J] [S] aux terme duquel, elle se porte caution solidaire, sans bénéfice de discussion et de division, des loyers, charges, réparations locatives, et toutes indemnités dues par M. [L] [M] [S].

Elle sera par conséquent condamnée in solidum à payer aux époux [O] la somme de 11.305 euros correspondant à la créance arrêtée au 31 août 2025 outre les indemnités d’occupation postérieures à raison de 665 euros par mois du 30 septembre 2025 au jour de complète libération des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S], parties perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

La charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S] seront condamnées in solidum à leur verser à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 15 février 2024, entre M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] et M. [L] [M] [S] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 11] – sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONSTATE que M. [L] [M] [S] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [M] [S] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S] à verser à M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] la somme de 11.305 euros au titre des loyers dus et indemnités d’occupation dus au 31 août 2025.

CONDAMNE in solidum M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S] à verser à M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 665 euros du 30 septembre 2025 et ce jusqu’à la à la date de la libération effective et définitive ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S] à verser à M. [Y] [B] et Mme [D] [B] née [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [M] [S] et Mme [J] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer ;

REJETE le suplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,