MINUTE N° : 25/00179

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/03125

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614

ET :

[B] [P]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à Mme [P]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/3125

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement via YOUSIGN le 8 septembre 2022, la SA LIGERIS a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [P] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 537.92 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 17 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La SA LIGERIS a ainsi fait assigner Madame [B] [P] par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, en prononcer la résiliation;

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [P], devenue occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamner au paiement de la somme en principal de 5 148.79 € au titre des impayés de loyers et de charges, somme arrêtée au 10 juin 2024 ;

— condamner Madame [B] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actualisés, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [B] [P] à verser à la SA LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [B] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification à la Préfecture.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SA LIGERIS – représentée par son Conseil – précise que la dette locative s’élève à la date de l’audience à la somme de 735.22 € suite à un versement de Action Logement de 6000€ le 30 décembre 2024 et la reprise du paiement du loyer courant. Il indique être favorable à l’octroi de délais pour apurer la dette locative par mensualités de 100 €.

Madame [B] [P] confirme verser la somme de 650 € soit son loyer courant et 100 € pour résorber sa dette. Elle précise avoir signé récemment un CDI avec une maison de retraite et avoir des ressources mensuelles de 1 500 €.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés et clause résolutoire

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 8 septembre 2022, le commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 pour un montant en principal de 3 589.79 € et le décompte actualisé à la date de l’audience avec un solde de 735.22 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Il sera déduit du présent décompte les frais de commissaire de justice d’un montant de 279.94 €, qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens qui seront examinés ci-après.

Madame [B] [P] sera condamnée à verser à la SA LIGERIS la somme de 455.28 € (soit 735.22 € – 279.94 €) arrêtée au 20 janvier 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 17 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 3 589.79 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 8 septembre 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [B] [P] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le ce délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 mars 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [B] [P] a repris le paiement de son loyer courant avec un effort financier complémentaire de 100 € par mois. Elle justifie d’une capacité financière compatible avec la proposition d’apurement de la dette locative. Le bailleur indique être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’accord des parties, de la reprise du paiement du loyer courant et de la capacité financière de Madame [B] [P], il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités décrites ci-après.

Madame [B] [P] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [B] [P] comprenant notamment, et s’ils sont justifiés, le coût du commandement de payer et de l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 2022 entre Madame [B] [P] et la SA LIGERIS concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 18 mars 2024 ;

Condamne Madame [B] [P] à payer à la SA LIGERIS la somme de 455.28 € (QUATRE CENT CINQUANTE CINQ EUROS, VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 janvier 2025 ;

Autorise Madame [B] [P] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités de 100 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [B] [P] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [B] [P] soit condamnée à verser à la SA LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [B] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection