TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mars 2025

à Mme [E] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06940 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VST

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 7 mars 1996, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, représenté par son Directeur Général en exercice, a consenti à Madame [E] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1 624,75 francs, outre les charges locatives récupérables.

Les loyers demeurants impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [E] [F], le 26 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 222,31 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, dénoncé le 7 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait assigner Madame [E] [F], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement et prononcer la résiliation du bail,

— rejeter toute demande de délai

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [E] [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, du logement sis [Adresse 2],

— condamner Madame [E] [F] à payer la somme provisionnelle de 2 937 euros, comptes arrêtés au 26.07.2024, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner Madame [E] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [E] [F] à payer au requérant la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame [E] [F] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 date à laquelle l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3 061,20 euros au 3 janvier 2025 , échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Madame [E] [F], comparaissant en personne, a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 85 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a déclaré travailler et percevoir environ 1 634 euros de salaire par mois.

Le bailleur a indiqué qu’il ne s’opposait pas à ces demandes ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 novembre 2024 a été dénoncée le 7 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 6 novembre 2024 ;

Enfin, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie par l’acte de vente reçu par Maître [G] [H], notaire à [Localité 4], le 20 janvier 1961, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Un commandement visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024 pour la somme de 1 222,31 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [E] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 541,40 euros au total ;

L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3 061,20 euros au 3 janvier 2025 ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 90,49 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2970,71 euros au 3 janvier 2025, Madame [E] [F] est condamnée à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 2970,71 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 3 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [F] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire proposant le paiement mensuel de 85 euros en plus du loyer courant ;

Il ressort en outre du décompte versé aux débats que la locataire a repris avant l’audience le paiement des loyers;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité et de l’accord du bailleur, des délais de paiement seront octroyés Madame [E] [F] selon les modalités précisées au dispositif ci-après ;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Madame [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [E] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 541,40 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [F] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel la somme de 2970,71 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 3 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [E] [F] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 85 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Madame [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [E] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 541,40 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE