MINUTE N° : 25/01051

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00186

DÉCISION

réputée contradictoire et en ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[N] [V]

[M] [V]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [W], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [V]

né le 24 Décembre 1959 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [M] [V]

née le 25 Février 1970 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462,76 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 3 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeurés infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] au paiement ;

— de la somme en principal de 1 308,24 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par sa représentante dument mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 242,38 €, hors frais, au 16 septembre 2025. Elle indique que Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] qu’il s’agit de la quatrième procédure d’impayés de loyer et que le bailleur n’a aucun contact avec ces locataires. Compte tenu du montant de la dette, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à étude, Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] ne sont ni présents ni représentés.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience, d’où il ressort que 3 enfants sont au foyer dont deux majeurs, et que les ressources du ménage sont composées du RSA.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 30 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 applicable.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais suspensifs

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 3 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 884,80 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort du décompte actualisé produit à l’audience que les causes du commandement de payer du 3 octobre 2024 ont été purgées au delà du délai de deux mois applicable en l’espèce, justifiant le bien fondé de l’assignation en date du 3 janvier 2025. La dette locative comprenant outre les frais de commissaire de justice, des frais d’enquête sociale et des frais pour locataires non assurés a été réglée par les locataires en totalité le 26 février 2025.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 4 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant à la date de l’audience. Le bailleur indique cependant ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que «toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il apparaît que Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] ont purgé le 26 février 2025 les causes du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024, avant que ne naisse une nouvelle dette locative depuis cette date.

Le bailleur a indiqué à l’audience être favorable à la mise en place de délais de paiement eu égard au montant de la dette. Il précise qu’il s’agit de la quatrième procédure concernant ces locataires dont la régularisation de la dette locative intervient tardivement.

Au regard du montant de la dette (99,49 € hors dépens et après déduction des frais pour lesquels le bailleur ne produit pas de justificatifs) et des versements effectués par les locataires pour apurer leur dette locative en février 2025, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi de délais de paiement suspensifs du fait d’une non reprise des paiements à la date de l’audience du 18 septembre 2025 apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée du locataire de leur accorder un délai selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Il apparaît également proportionné, au regard des mêmes dispositions, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu’au premier défaut de paiement, l’expulsion du locataire demeurera possible.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2017 entre Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 4 décembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 99,49 € (QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS, QUARANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 septembre 2025 ;

Autorise Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 3 mensualités de 25 € chacune, la dernière mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] soient condamnés à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [M] [V] et Monsieur [N] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,