TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/05540

N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZNC

N° MINUTE : 1

Assignation du :

25 Avril 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [H] [X][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Médiateur : [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 14]

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I SCI GERGOVIE

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Lilia MHISSEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0996

DEFENDERESSE

S.A.S YANIE

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1982

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé les 17 février et 11 mars 2015, les époux [Y], aux droits desquels est venue la S.C.I SCI Gergovie, ont donné à bail à la société Lucas, aux droits de laquelle est venue la S.A.S Yanie, divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 10] à Paris 1er arrondissement, pour une activité de « CAFE BRASSERIE RESTAURANT VENTE A EMPORTER », exploitée sous l’enseigne « Chouchou ».

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2015, pour se terminer le 29 février 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 83.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Par exploit en date du 15 janvier 2024, la société Yanie a demandé le renouvellement du bail à effet au 1er mars 2024.

Par exploit du 22 avril 2024, la bailleresse a signifié son acceptation du principe du renouvellement du bail, sollicitant que le loyer annuel en principal soit porté à 150.000 euros HC/HT.

Par mémoire préalable notifié le 20 novembre 2024, la société Gergovie a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er mars 2024 à la valeur locative estimée à la somme annuelle en principal de 141.000 euros, en faisant valoir le déplafonnement du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2025, la bailleresse a assigné la société Yanie devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

“ – donner acte aux parties de leur accord quant au renouvellement du bail à compter du 1er mars 2024 pour une durée de neuf années,

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués,

— fixer le montant dudit loyer à la somme annuelle de 141.000 euros hors taxes hors charges, à compter du 1er mars 2024, les autres clauses et conditions du bail à renouveler étant maintenues,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, et que la société Yanie devra verser entre ses mains la différence due à ce titre,

— condamner la société Yanie au paiement des intérêts de droit au taux légal sur la différence entre les sommes effectivement versées par la société YANIE depuis le 1er mars 2024 et le montant du loyer du bail renouvelé au fur et à mesure des échéances contractuelles et ce à compter du 1er mars 2024,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— condamner la société Yanie à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens ”.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 24 mars 2025, la société Yanie demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

“ A titre principal,

— constater le renouvellement du bail en date du 11 mars 2015 prenant effet rétroactivement le 1er mars 2015 pour une durée de neuf années, et ce, à compter du 1er mars 2024,

— débouter la société Gergovie de sa demande de déplafonnement du loyer à défaut modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33 du code de commerce,

— fixer le loyer de renouvellement à la somme de 102.227,97 euros par an HT/HC à compter du 1er mars 2024,

A titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse ou une mesure d’instruction serait ordonnée, juger que la provision due à l’expert sera avancée par la société Gergovie et fixer le loyer pendant la durée de l’instance au loyer contractuellement dû,

A titre très subsidiaire,

— dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande de déplafonnement du loyer de la bailleresse, fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 132.250,00 euros par an HT/HC.

En tout état de cause,

— condamner la société Gergovie à verser à la société Yanie la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance ”.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026, prorogée au 28 janvier 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 8], à compter du 1er mars 2024. Elles s’opposent sur le montant du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La SCI Gergovie expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative en raison d’un déplafonnement du loyer lié à une modification notable de la destination du bail ; que la locataire exploite une activité de « bar » en lieu et place de « café », ainsi qu’une activité de « crêperie », lesquelles ne sont pas prévues au bail ; qu’il s’agit d’activités « connexes ou complémentaires » qui exigeaient l’autorisation du bailleur ou la mise en œuvre de la procédure légale de despécialisation.

Elle soutient que le loyer doit également être déplafonné au regard de la modification notable des facteurs locaux de commercialité eu égard à la rénovation du forum des Halles dont le chantier a duré de 2010 à 2018, à la création de la Zone Touristique des Halles par arrêté du 25 septembre 2015, à la fréquentation des métros et RER, à la fréquentation du Centre Georges Pompidou ; que le précédent exploitant du local a connu une importante hausse du chiffre d’affaires entre 2015 et 2019 ; que l’évolution des facteurs locaux de commercialité a eu un effet favorable sur le commerce considéré.

Elle fait valoir que le rapport amiable établi par M. [V] retient une surface pondérée de 131 m² pour la boutique, outre un appartement de 60,05 m² et un studio de 27,84 m² et qu’il estime la valeur locative à 850 euros / m² pondéré / an pour la partie boutique, 22 euros / m² pondéré / mois pour l’appartement (sans cuisine), 30 euros / m² pondéré / mois pour le studio (uniquement équipé d’une douche), soit une valeur locative totale de 141.000 euros HC/HT.

La société Yanie fait valoir qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement, en ce que les activités de bar et de crêperie sont incluses dans la destination prévue au bail ; que le fait de pratiquer des « happy hour » ne constitue pas un changement de destination ; que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est pas démontrée en ce que la rénovation du forum des Halles ne constitue pas la création d’une nouvelle zone commerciale et qu’il n’est pas indiqué en quoi cette rénovation présenterait un intérêt pour son commerce ; que cette rénovation est au contraire néfaste pour son commerce en ce que le chalands attiré par le forum ne se déplace pas jusqu’à son local ; que seules les boutiques à proximité du forum des halles ont pu tirer profit de la création d’une zone touristique ; que la fréquentation du RER Chatelet-[Localité 17] ne signifie pas que les voyageurs restent dans le quartier ; que la hausse de la fréquentation du Centre Pompidou n’est pas démontrée ; que la demande de déplafonnement doit donc être rejetée et le loyer fixé à la valeur plafond de 102.227,97 euros.

Elle soutient à titre subsidiaire que si le déplafonnement était retenu, elle retient les mêmes surfaces et les mêmes valeurs locatives unitaires que la société Gergovie, soit une valeur locative totale de 137.225 euros par an, à laquelle elle applique une majoration de 5 % pour le droit à terrasse au lieu de 10 % pour le bailleur, et un abattement de 5% au titre du transfert de la charge des travaux de mise aux normes, outre la déduction de la taxe foncière, soit un montant total de 132.250 euros/an HT et HC.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.C.I SCI Gergovie, demanderesse à la présente instance et qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant la S.C.I SCI Gergovie à la S.A.S Yanie portant sur les locaux sis [Adresse 9] et [Adresse 7], à compter du 1er mars 2024,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 4]

01.49.24.05.18 – [Courriel 16]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 9] et [Adresse 7] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er mars 2024 des lieux loués situés [Adresse 9] et [Adresse 7], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er mars 2024,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er mars 2027,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I SCI Gergovie à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 15]) avant le 1er mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 mai 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [E]

[Adresse 2]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87

[Courriel 18]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 19], le 28 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES