MINUTE N° : 25/00671

JUGEMENT

DU 11 Juillet 2025

N° RC 24/05403

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[P] [M]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître LEMONNIER

Copie à :

Madame [M]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 11 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 11 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître CORNU SADANIA, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [M]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2023 à effet du 6 juillet 2023, Mme [W] [I], représentée par Mme [G] [C] exerçant sous l’enseigne ECI IMMOBILIER, a loué à Mme [P] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 257 euros, outre la somme de 55 euros à titre de provision pour charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution, le même jour, de Mme [P] [M] pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE.

À la suite d’incidents de paiement, Mme [W] [I] a fait jouer l’engagement de caution.

Conformément à l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, la caution étant subrogée dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 12 avril 20244, à Mme [P] [M], un commandement de payer la somme de 624 euros au titre des loyers et charges impayés, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La situation a été signalée à la CCAPEX le 15 avril 2024

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux semaines et de nouveaux incidents de paiement ont amenés la bailleresse à faire jouer à nouveau l’engagement de caution pour les sommes dues par sa locataire.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, déposé en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— recevoir la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [M], ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique ;

— condamner Mme [P] [M] à payer une somme de 1 273,47 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 624 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’occupation d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [P] [M] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Mme [P] [M] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2024.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 2 356,41 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement et indique que le dernier versement complet du loyer remonte à octobre 2024. Depuis cette date les règlements ne sont que partiels et épisodiques.

Mme [P] [M], présente, reconnait être signataire du bail ainsi que le montant de la créance impayée. Elle explique la situation par des problèmes de santé qui ont réduit considérablement ses revenus puisqu’elle était payée à la prestation. Elle a aujourd’hui un meilleur salaire et pense pouvoir régulariser l’arriéré. Elle perçoit au total 1 000 euros mensuels nets de deux employeurs et 200 euros d’APL. Elle propose de reprendre le paiement des loyers début mai 2025 et d’ajouter 100 euros tous les mois en plus du loyer pour apurer la dette. Elle souhaite rester dans le logement.

Le formulaire de diagnostic social et financier qui a été retourné au greffe, et dont il a été donné connaissance, ne fait état d’aucun revenu et de charges de la vie courant comprenant le loyer et une dette de 245 euros due au fournisseur d’électricité.

L’affaire est mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, l’acte signé le 5 juillet 2023, prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La demanderesse justifie son action en raison d’une défaillance partielle du défendeur et du règlement au bailleur d’une partie loyers et charges exigibles des mois de de février 2024 à avril 2025, soit la somme totale de 2 346,41 euros. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles Mme [I] l’a subrogée, pour cette somme, dans ses droits et actions contre la locataire défaillante.

Par conséquent, l’action est recevable.

2 – Sur le fond

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT produit :

— le bail signé électroniquement le 5 juillet 2023 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

— l’acte de cautionnement VISALE,

— les chemins de preuve des signatures électroniques et le certificat de signature émanant du tiers de confiance YOUSIGN,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 624 euros,

—  9 quittances subrogatives pour un montant total de 2 346,41 euros en principal,

— Un décompte de créance actualisé.

Il n’est pas contesté par la locataire, que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés dans le délai de DEUX MOIS à compter du commandement de payer du 12 avril 2024, visant une dette de 624 euros.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2024. Les loyers de mois de mars et avril 2025 n’ont pas été réglés. Faute de justification de la reprise du paiement des loyers au jour de l’audience, il ne peut être accordé de délai suspensif à Mme [P] [M]. Son expulsion sera donc ordonnée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Depuis la résiliation du bail, Mme [P] [M] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à Mme [I], est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la bailleresse, produit un décompte actualisé revendiquant une créance en principal de 2 356,41 euros à la date du 22 avril 2025, échéance du mois de d’avril 2025 comprise.

Mme [P] [M], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Après vérification, la créance n’appelle pas d’observation. Mme [P] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2 346,41 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités mensuelles d’occupation, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [M], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le juillet 2023 entre Mme [W] [I], d’une part, et Mme [P] [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], à [Localité 9] sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

CONSTATE que Mme [P] [M] est depuis cette date occupante sans droit ni titre dudit logement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [M] de quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [I] et/ou la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance la subrogeant dans les droits de Mme [W] [I], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE, Mme [P] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Mme [W] [I], la somme de 2.346,41 euros (deux mille trois cent quarante-six euros et quarante et un centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 22 avril 2025 (échéance d’avril 2025 comprise), avec intérêt au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 624 euros, intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 25 juillet 2023 pour la somme de 649,47 euros (1.273,47 € moins 624 €), puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE, Mme [P] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,