MINUTE N° : 25/00139

JUGEMENT

DU 25 Juin 2025

N° RG 25/01713 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUCP

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “FRONT DE LOIRE”

ET :

S.C.I. ALTAIR

GROSSE + COPIE le

à

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à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 avril 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 JUIN 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “FRONT DE LOIRE”Représenté par son syndic la SARL CITYA BERANGER, immatriculée au RCS de [Localité 6] N° 498 661 099, demeurant [Adresse 5]

non comparant, représenté par M^e MARKOWSKI substituant M^e BERBIGIER substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. ALTAIR immatriculée au RCS de [Localité 6] N° 451 936 058, demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ALTAIR est propriétaire des lots n°15, 33, 678 à 681 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à tours.

Le 3 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Front de Loire » a donné assignation à la SCI ALTAIR devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1342-10, 1343-2 et 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2 912,20 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2024 ;la somme de 559,20 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ordonner la capitalisation des intérêts

condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 238 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 20 février 2025 la somme de 2 912,20 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice financier à la copropriété.

A l’audience du 23 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse,par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, qui rejette la résolution de modification du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice 01/10/2024 au 30/09/2025;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 20 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2912,20

Frais sollicités 559,20

relevant de l’article 700 858,00

TOTAL 4329,4

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI ALTAIR n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 février 2025 à hauteur de la somme de 2912,20 euros.

Les mises en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI ALTAIR sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2912,20 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 février 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1566,74 € et de l’assignation pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée (79,20 €).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, les diligences exceptionnelles sont justifiées à hauteur de la somme de 480 €.

***

La SCI ALTAIR sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 559,20 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En l’absence d’intérêts échus dus au moins pour une année entière et en application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI ALTAIR est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI ALTAIR sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne la SCI ALTAIR à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" les sommes suivantes :

2.912,20 € (DEUX MILLE NEUF CENT DOUZE EUROS VINGT CENTIMES) correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2024;

559,20 € (CINQ CENT CINQUANTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts échus ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]";

Condamne la SCI ALTAIR aux dépens ;

Condamne la SCI ALTAIR à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT