MINUTE N° : 25/01083

JUGEMENT

DU 28 Novembre 2025

N° RC 24/02957

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[E] [M]

ET :

S.C.I. GMG

Débats à l’audience du 25 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître PRIETO

Monsieur [M]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 28 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 28 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [E] [M]

né le 23 Décembre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’une Part ;

ET :

S.C.I. GMG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître PAPET, avocat au barreau de TOURS

D’autre Part ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30/06/2016, la SCI GMG a donné à bail à M. [E] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 550 euros.

M. [E] [M] saisit le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par requête remise le 26/06/24 aux fins de condamner la SCI GMG à lui payer la somme de 1500 euros en principal et 3500€ au titre des dommages-intérêts.

À l’audience, M. [E] [M] sollicite la condamnation de la SCI GMG à la somme de :

—  1 500 euros au titre du remboursement des travaux effectués ;

—  3 500 euros au titre du surcoût des factures de chauffage ;

—  3 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il indique qu’il a quitté le logement postérieurement à la requête.

Il fait valoir qu’il a effectué des travaux dans l’appartement que le bailleur a refusé de prendre en charge s’agissant de la « main d’œuvre ».

Au soutien de sa demande relative aux factures de chauffage, il avance que le DPE n’était pas conforme, puisqu’il devait être classé en F au lieu de D, ce qui a entraîné des surcoûts de chauffage.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il avance que le logement présentait des désordres (odeur de cigarettes persistantes, infiltrations d’eau et d’air, bruit de ventilation, nid de guêpe) et que le bailleur avait refusé d’effectuer les travaux ce qui a entraîné des conséquences sur sa santé (palpitations cardiaques depuis 2023). Il indique également que sa mère a subi des appels dénigrant de son bailleur.

À l’audience, la SCI GMG demande de :

— débouter M. [E] [M] de ses demandes ;

— condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts ;

— condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros de frais irrépétibles et aux dépens.

Elle fait valoir qu’il n’y eu un accord entre M. [E] [M] et elle pour la prise en charge des travaux et que cet accord a été respecté, qu’il avait refusé l’accès à son logement pour y effectuer les travaux suite aux désordres, et qu’il n’a pas établi de nouveaux DPE pour justifier de sa prétention.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que le comportement de M. [E] [M] est « harcelant » (comportement agressif, inapproprié, répétition de courriels).

Il y a lieu d’indiquer que le courrier transmis par M. [E] [M] en cours de délibéré n’a pas été autorisé et qu’il n’y a, en outre, aucune preuve du respect du contradictoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

MOTIFS

I. Sur la demande de paiement des travaux

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que […] Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant que M. [E] [M] a effectivement effectué des travaux et que les matériaux ont été pris en charge par la SCI GMG. M. [E] [M] ne justifie pas d’un accord avec la SCI pour une rémunération en terme de temps de travail, ni d’ailleurs d’une demande en ce sens.

Par conséquent, M. [E] [M] sera débouté de sa demande.

II. Sur la demande de paiement du surcoût de chauffage

L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation;

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de constater que le DPE de 2011 fait état d’une classification D pour la consommation et qu’un autre DPE a été effectué le 2 juillet 2025 classant le logement en C.

Si M. [E] [M] conteste la classification du DPE de 2011, il ne produit qu’une partie du DPE de 2011 ne permettant aucune exploitation par le Juge, ni aucun élément, hormis ses propres calculs, et notamment pas d’autre DPE datant de la période de location, pour corroborer ses prétentions. Alors même que la SCI produit un DPE actualisé du 2 juillet 2025 classant le logement en C.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande.

III. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [E] [M]

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que […] Le bailleur est obligé :b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce :

S’agissant de l’odeur de cigarettes, la SCI produit un courriel de M. [E] [M] du 6 juin 2018 indiquant qu’il a effectué une réparation derrière le meuble de la salle de bain et que l’odeur ne remonte plus. Un courriel du 20 juin 2018 de M. [E] [M] fait état d’un courrier affiché dans la résidence relativement à cette difficulté. Il ne justifie donc pas d’une inaction du bailleur de nature à engager la responsabilité du bailleur, ni d’un dommage pour lui.

S’agissant des infiltrations d’air dans l’appartement, il résulte du courrier du 28 octobre 2024 de M. [E] [M] qu’il a effectué des menus travaux pour empêcher les infiltrations. Il ne justifie pas avoir demandé au préalable des travaux à son bailleur qui serait resté inactif et ne justifie pas non plus que le règlement de ces travaux lui a été refusé.

S’agissant des infiltrations d’eau provenant de la toiture, il est constant que le désordre a été constaté en 2017. M. [E] [M] ne justifie pas de l’inaction de son bailleur depuis. L’échange de mails de juin 2024 qui est produit montre une réticence de sa part, si ce n’est un refus de laisser la société de couverture accéder à son logement. Il ne saurait dès lors le reprocher à son bailleur.

S’agissant du bruit provenant de la VMC commune, M. [E] [M] ne produit aucun élément probatoire s’agissant du non respect des normes applicables.

S’agissant de la chaleur ou la fraîcheur excessive, aucune disposition légale n’impose au bailleur d’être garant d’une température adéquate dans le logement dès lors que les équipements prévus par la loi sont en état normal de fonctionnement. L’état des lieux de sortie effectué par deux commissaires de justice montrent le bon état de fonctionnement des radiateurs.

S’agissant de la présence du nid de guêpes, qui n’est pas contesté, il ne justifie ni d’avoir avisé son propriétaire, ni d’un refus d’action de la part de celui-ci.

Par conséquent, il y a lieu de débouter M. [E] [M] de sa demande.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI GMG

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI GMG s’appuie sur les « nombreux » échanges de mail de son locataire avec elle, syndic de copropriété, agence immobilière. Il ne saurait être retenu que les mails adressés au bailleur pour l’examen de la demande.

Le ton parfois déplacé de M. [E] [M] dans ses mails, son comportement notamment consistant en ne laissant pas les entreprises pénétrer dans le logement pour des travaux importants dont il s’est pourtant plaint, sa mauvaise foi y compris dans le cadre de cette instance, constitue une faute.

Cependant, la SCI GMG ne justifie pas d’un préjudice direct pour elle-même – la faute pouvant potentiellement générer un préjudice pour les personnes physiques, gérant la SCI.

Par conséquent, la SCI GMG sera déboutée de sa demande.

V. Sur les demandes et mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [E] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, M. [E] [M] sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

DISPOSITIF

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, rendue contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE M. [E] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [E] [M] de sa demande de remboursement des travaux;

DÉBOUTE M. [E] [M] de sa demande de remboursement de surcoût du chauffage;

DÉBOUTE la SCI GMG de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [E] [M] aux dépens;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à SCI GMG la somme de 1000 euros, au titre des frais irrépétibles;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Tours.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION