COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 03/04/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 23/00470

N° Portalis DB2O-W-B7H-CTX4

DEMANDEUR :

Société LIN-AUTO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LES 3 DOMES

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Février 2026

Délibéré annoncé au : 03 Avril 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND et M^e SALVISBERG

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 15 novembre 2013, la société Les 3 Domes a donné à bail commercial à la société Lin-Auto une zone extérieure sur parking d’une superficie de 400 m² située à [Localité 1] pour une activité d’exposition vente de véhicules d’occasion, ce moyennant un loyer annuel de 6.600 euros hors taxes et 150 euros hors taxes de charges mensuelles.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 janvier 2023, la société Les 3 Domes a notamment mis en demeure la société Lin-Auto de lui faire parvenir le règlement des loyers de décembre 2022 et janvier 2023, ainsi qu’une somme de 5.134,80 euros au titre de sa consommation d’électricité.

Par courrier du 6 février 2023, la société Lin-Auto a, par l’intermédiaire de son conseil, informé la société Les 3 Domes de ce qu’elle ne ferait pas droit à la mise en demeure et qu’elle attendait le rétablissement de l’électricité pour envisager l’ouverture de discussions amiables.

Par acte du 9 mars 2023, la société Les 3 Domes a fait signifier à la société Lin-Auto un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 4.223,12 euros au titre des loyers et charges impayés. Dans ce même acte, la société Les 3 Domes a fait également sommation à la société Lin-Auto d’avoir à retirer le bungalow installé sans autorisation, de ramener son utilisation de la surface du parking à 400 m², de stopper son raccordement électrique au compteur de la société Les 3 Domes, de stopper son utilisation du robinet d’eau et de justifier de son assurance preneur.

Par acte du 3 avril 2023, la société Lin-Auto s’est opposée au commandement de payer et a fait assigner la société Les 3 Domes devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de voir juger valable l’opposition à commandement de payer et juger de nul effet ledit commandement.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville a notamment condamné la société Lin-Auto à payer à titre provisionnel à la société Les 3 Domes la somme de 8.446,24 euros au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2023, outre intérêts à compter du 1er septembre 2023.

Par acte du 27 septembre 2024, la société Les 3 Domes a fait délivrer à la société Lin-Auto un congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 mars 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 février 2026. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, la société Lin-Auto demande au tribunal, sur le fondement des articles 1219 et 1719 du Code civil et de l’article L. 145-41 du Code de commerce, de :

— dire et juger valable son opposition au commandement de payer,

— juger de nul effet le commandement signifié le 9 mars 2023,

— dire en tout état de cause n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,

— débouter la société Les 3 Domes de l’intégralité de ses demandes,

— dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucun loyer à la société Les 3 Domes à compter du 11 janvier 2023 jusqu’à ce que le bailleur rétablisse l’alimentation électrique du bien donné en location et respecte ses obligations,

— condamner la société Les 3 Domes à lui rembourser l’intégralité des loyers réglés depuis le 11 janvier 2023,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir qui ferait droit à tout ou partie des réclamations de la société Les 3 Domes dont les conséquences seraient irréversibles pour la concluante,

— condamner la société Les 3 Domes à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Lin-Auto invoque qu’elle ne peut plus exploiter normalement son fonds de commerce à la suite de la coupure du branchement électrique par son bailleur depuis le 11 janvier 2023, que la société Les 3 Domes met tout en oeuvre pour l’expulser en la privant de toute possibilité de jouir normalement de son fonds de commerce, qu’elle s’est acquittée de la taxe foncière de la société Les 3 Domes, qu’aucun justificatif annuel de charges n’a été émis et que c’est à tort que le bailleur prétend que le contrat ne prévoyait pas l’approvisionnement en électricité. Elle ajoute qu’elle produit ses attestations d’assurance, qu’elle justifie de ce que la société Les 3 Domes a manqué à l’ensemble de ses obligations, qu’elle a réglé l’intégralité des sommes qui lui ont été demandées, que la somme qui lui est aujourd’hui réclamée est injustifiée, que les nouvelles infractions invoquées par la défenderesse sont différentes de celles visées par le commandement de payer et qu’elle conteste les nouveaux griefs qui lui sont fait.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 09 avril 2025, la société Les 3 Domes demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1728 du Code civil, de :

— débouter la société Lin-Auto de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que la société Lin-Auto est occupante sans droit ni titre des lieux pris à bail à compter du 9 avril 2023 et, subsidiairement, du 19 octobre 2024, ou encore plus subsidiairement, du 31 mars 2025,

— ordonner son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ainsi que de tout occupant de son chef du bien immobilier dudit bail, ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— condamner la société Lin-Auto à s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros à compter du 10 mai 2023 jusqu’à complet délaissement des lieux,

— condamner la société Lin-Auto à lui payer la somme de 3.523,85 euros qu’elle reste à devoir à la date du 5 mars 2025,

— assortir lesdites sommes des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023,

— condamner la société Lin-Auto à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Paul Salvisberg,

— dire et juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société Les 3 Domes explique que le bail commercial prévoyait la mise à disposition d’un espace sans aucun service annexe, que le locataire a manqué à ses obligations de paiement des loyers et des charges, que la société Lin-Auto exerce également une activité de location de véhicules non prévue au bail commercial, que la locataire n’a déclaré son établissement de [Localité 1] que le 23 octobre 2023 et que celle-ci n’a pas eu l’autorisation d’installer un bungalow ni de se raccorder à son réseau d’électricité.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mars 2023

L’article 145-41 alinéa 1 du Code de commerce dispose notamment “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux”.

En l’espèce, l’article 13 intitulé “clause de résiliation” du bail commercial du 15 novembre 2013 stipule que “à défaut de paiement intégral à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires), comme aussi en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer le loyer resté sans effet, ou huit jours après une sommation demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité” (pièce n°1 défenderesse).

Le commandement de payer délivré le 9 mars 2023 (pièce n°10 défenderesse) vise la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial et mentionne l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce commandement porte sur une créance de 4.223,12 euros relative aux loyers des mois de décembre 2022 et janvier à mars 2023. Ces loyers n’ont pas été payés dans le délai d’un mois expirant le 9 avril 2023 puisqu’ils ont été réglés par virement du 22 décembre 2023 (pièce n°22 demanderesse) à la suite de l’ordonnance rendue le 3 octobre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville (pièce n°16 demanderesse).

La société Lin-Auto invoque l’exception d’inexécution affirmant que la société Les 3 Dômes a manqué à son obligation de délivrance à compter du mois de janvier 2023 en coupant l’alimentation en électricité du bungalow. Ceci étant, le mois de décembre 2022 est visé par le commandement de payer précité et la société Lin-Auto ne soulève aucun manquement pour cette période. La société défenderesse était donc tenue de régler ce loyer ce qu’elle n’a pas fait dans le délai imparti.

La société Les 3 Dômes justifie de l’absence de créancier antérieurement inscrit (pièce n°14 défenderesse).

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 avril 2023, soit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux, et la résiliation du bail commercial du 15 novembre 2013 liant les parties de plein droit. L’expulsion de la société Lin-Auto et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement selon les modalités arrêtées au dispositif.

Il n’est pas nécessaire d’assortir la présente condamnation d’une astreinte, la procédure d’expulsion étant suffisamment comminatoire. La société Les 3 Dômes sera donc déboutée de cette demande.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail commercial du 15 novembre 2013.

En conséquence, la société Lin-Auto sera condamnée à payer à la société Les 3 Dômes une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail commercial du 15 novembre 2013, du 10 avril 2023 jusqu’à la restitution effective des lieux.

La société Lin-Auto sera donc déboutée de ses demandes de dire et juger valable son opposition au commandement de payer, de juger de nul effet le commandement signifié le 9 mars 2023 et dire en tout état de cause n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

II. La demande de la société Lin-Auto de remboursement de l’intégralité des loyers réglés depuis le 11 janvier 2023

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 du Code civil dispose que “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

L’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le preneur que si le manquement à l’obligation de délivrance a rendu les locaux impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés (Cass. Civ. 3ème, 06/07/2023, n°22-15.923).

En l’espèce, le bail commercial a été résilié à compter du 10 avril 2023 par l’acquisition de la clause résolutoire. La société Les 3 Dômes n’était donc plus tenue d’une obligation de délivrance à compter de cette date. Le manquement invoqué par la société Lin-Auto concerne donc la période de janvier 2023 au 9 avril 2023.

L’article 1 du bail commercial stipule que “les lieux loués sont situés dans pôle commercial dénommé “[Etablissement 1]” [Localité 1] et comprennent : la zone extérieure sur parking d’une superficie de 400 m²” (pièce n°1 défenderesse). Il n’est pas fait mention de l’existence d’un bungalow. Si les articles 6 et 10 dudit bail font état respectivement de l’entretien des installations électriques et de l’interruption de l’abonnement d’électricité, il s’agit de clauses de style qui n’ont pas été adaptées au bien donné à bail, à savoir un parking brut. Le bailleur ne s’est donc jamais engagé aux termes du bail commercial à assurer l’alimentation en électricité du parking.

Les pièces versées aux débats par les parties ne permettent pas de déterminer quand le bungalow a été installé. Ceci étant, la société Les 3 Dômes avait parfaitement connaissance de ce bungalow et de son alimentation en électricité par un branchement sur son compteur d’électricité puisque par mail du 3 septembre 2019 la société défenderesse indiquait que “effectivement un camion de livraison a détruit le câble d’alimentation de votre local. Nous nous excusons de la gêne occasionnée et nous sommes en train de solutionner le problème au plus vite” (pièce n°9 demanderesse). La société Lin-Auto ne démontre pas que ce branchement serait un engagement ferme de la société Les 3 Dômes et non une simple tolérance. Quoi qu’il en soit, la société Lin-Auto a été en capacité d’exploiter son fonds de commerce d’exposition et de location de véhicules d’occasion quand bien même les conditions d’exercice ont été rendues plus compliquées comme elle en justifie par les températures enregistrées dans le bungalow en hiver et en été. La société Lin-Auto était tenue de régler le loyer prévu au bail commercial sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution.

En conséquence, la société Lin-Auto sera déboutée de sa demande de dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucun loyer à la société Les 3 Domes à compter du 11 janvier 2023 jusqu’à ce que le bailleur rétablisse l’alimentation électrique du bien donné en location et respecte ses obligations et de condamner la société Les 3 Domes à lui rembourser l’intégralité des loyers réglés depuis le 11 janvier 2023.

III. La demande de la société Les 3 Dômes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux (Cass. Civ. 3ème, 19 mai 2010, n°09-15.255)

En l’espèce, le bail commercial a été résilié à compter du 10 avril 2023 par l’acquisition de la clause résolutoire. La société Les 3 Dômes ne justifie pas que la société Lin-Auto serait redevable d’une somme de 3.523,85 euros au titre d’un reliquat d’indemnités d’occupation. Quoi qu’il en soit, l’arriéré correspond à la provision pour charges qui n’aurait pas été réglée. Or, la société Les 3 Dômes qui a donné à bail commercial un parking brut ne démontre pas l’existence de charges.

En conséquence, la société Les 3 Dômes sera déboutée de sa demande de condamner la société Lin-Auto à payer la somme de 3.523,85 euros.

IV. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société Lin-Auto partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Lin-Auto, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société Les 3 Dômes, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ L’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

L’article 514-1 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire”.

En l’espèce, la société Lin-Auto ne démontre pas qu’elle serait dans l’incapacité de régulariser un autre bail commercial avec un autre bailleur pour exploiter son fonds de commerce. Il n’est pas justifié que l’exécution du présent jugement aurait des conséquences irréversibles sur l’existence même dudit fond. L’exécution provisoire de droit n’apparaît donc pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, la société Lin-Auto sera déboutée de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement en premier ressort et contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 9 avril 2023, soit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux, et la résiliation du bail commercial du 15 novembre 2013 liant la société Les 3 Dômes à la société Lin-Auto,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement l’expulsion de la société Lin-Auto et de tout occupant de son chef des lieux, à savoir la zone extérieure sur parking d’une superficie de 400 m² située au pôle commercial dénommé “[Etablissement 1]” à [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société Lin-Auto à payer à la société Les 3 Dômes une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail commercial du 15 novembre 2013, du 10 avril 2023 jusqu’à la restitution effective des lieux,

DEBOUTE la société Les 3 Dômes de ses demandes d’astreinte et de condamner la société Lin-Auto à payer une somme de 3.523,85 euros,

DEBOUTE la société Lin-Auto de ses demandes de dire et juger valable son opposition au commandement de payer, de juger de nul effet le commandement signifié le 9 mars 2023, de dire en tout état de cause n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, de dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucun loyer à la société Les 3 Domes à compter du 11 janvier 2023 jusqu’à ce que le bailleur rétablisse l’alimentation électrique du bien donné en location et respecte ses obligations et de condamner la société Les 3 Domes à lui rembourser l’intégralité des loyers réglés depuis le 11 janvier 2023,

CONDAMNE la société Lin-Auto aux dépens,

CONDAMNE la société Lin-Auto à payer à la société Les 3 Dômes une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la société Lin-Auto de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 03 avril 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président