MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/03593

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[F] [I]

ET :

[K] [H]

[G] [J], caution solidaire

[E] [D], caution solidaire

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e REDON-REY

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 12]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [F] [I]

née le 23 Mai 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e REDON-REY, avocat au barreau de Toulouse substituée par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Monsieur [G] [J], caution solidaire, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [E] [D], caution solidaire, demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé électroniquement le 14 janvier 2022, Mme [F] [I] a donné à bail à M. [K] [H] un bien immobilier à usage d’habitation, situé àJoué [Localité 11] sis "[Adresse 9] et parking extérieur n° 34, pour un loyer mensuel principal de 490 euros outre 40 euros de charges.

M. [G] [J] et M. [E] [D] sont intervenus au bail et se sont portés cautions solidaires des obligations de M. [H] par acte séparé du même jour signé également électroniquement.

Le 19 octobre 2023, Mme [F] [I] faisait adresser par son mandataire, la SAS Citya Immobilier, à son locataire et aux cautions, une mise en demeure d’avoir à régler un solde débiteur de loyer de 484,28 euros.

Invoquant l’existence des loyers demeurés impayés, Mme [F] [I] a fait signifier à M. [K] [H], le 22 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, saisi la CCAPEX le 26 février 2024 de la situation et dénoncé le commandement de payer à M. [E] [D] le 28 février 2024 et à M. [G] [J] le 1 mars 2024.

Mme [F] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024 délivré à M. [H], locataire et à M. [D], pris en sa qualité de caution solidaire et le 22 aout à M.[J], pris en la même qualité, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 5 aout 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.320,59 euros (échéance de juillet 2024 comprise) à parfaire au titre des loyers et charges impayés et des intérêts dus conformément aux dispositions du bail sur les loyers et à compter du commandement pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 582,37 euros par mois avec indexation outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, Mme [F] [I], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Ainis, s’agissant d’une procédure orale, le tribunal n’est saisi que dans la limite de la demande figurant à l’assignation.

M. [K] [H], cité à étude, M. [J], cité selon les modalités de l’article 659 et M. [D], cité à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le jugement sera réputé contradictoire aux motifs qu’il est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier a été reçu non renseigné faute de réponse du locataire au service social.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Mme [F] [I] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, s’agissant d’un bail souscrit le 15 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, Mme [F] [I] produit :

— le bail signé électroniquement le 14 janvier 2022 contenant une clause résolutoire.

— un dossier de preuve numérique afférent à cette signature,

— la mise en demeure adressée le 19 octobre 2023 au locataire et aux cautions,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 1.345,74 euros arrêté au 3 février 2024,

— Un décompte de créance arrêté à 3.320,59 euros au 2 juillet 2024, échéance de juillet 2024 comprise.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [K] [H] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à Mme [F] [I], est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer actualisé et des charges.

Il n’est pas justifié de la communication contradictoire aux défendeurs non comparants des pièces actualisant la créance étant précisé que cette actualisation n’a pas été dévellopée.

En conséquence, il sera tenu compte du décompte visé par Mme [F] [I] dans son assignation fixant sa créance à 3.320,59 euros au 2 juillet 2024, échéance de juillet 2024 comprise.

M. [K] [H] absent ne fait valoir par principe aucune observation sur ce décompte.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il convient en l’espèce de déduire de ce décompte les primes et frais de courtage qui sont sans lien avec la dette locative due à Mme [I] soit 105 euros.

M. [K] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.215,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme qu’y est visée et à compter de l’assignation pour le surplus, outre une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges soit 564,87 euros, outre l’indexation qui serait intervenue si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant du 3 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— Sur les demandes à l’encontre des cautions

Le cautionnement relatif à un bail d’habitation est spécifiquement régi par les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon les dispositions entrées en vigueur au 1 janvier 2022, applicable à l’espèce, “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”Ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte ;

L’article 2297 du code civil, en vigueur au 1 janvier 2022 prévoit qu'”à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres”

Selon l’article 24-I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.”

Mme [F] [I] produit :

— l’acte de cautionnement signé électroniquement par M. [G] [J] le 14 janvier 2022,

— l’acte de cautionnement établi au nom de M. [E] [D] le 14 janvier 2022 mais sans mention de sa signature electronique,

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que l’acte de cautionnement consenti par M. [E] [D] au bénéfice de Mme [F] [I], pour garantir le paiement des loyers et charges dus par M.[K] [H] ne comporte pas de signature électronique de sorte que la preuve d’un acte de caution conforme aux exigences des textes précités et de nature à valablement engager M. [E] [D] à ce titre n’est pas apportée.Mme [F] [I] sera donc déboutée de la demande dirigée à son encontre.

L’acte de cautionnement consenti par M. [G] [J] a été signé électroniquement le 14 janvier 2022.

Il contient la mention du montant du loyer et des charges en toutes lettres et chiffres, de la durée du bail, des conditions de sa révision et la mention de l’engagement de la caution solidaire en toute connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

Ces mentions typographiées n’ont pas besoin d’être manuscrites pour que l’acte de cautionnement soit valide, s’agissant d’un acte signé postérieurement au 1er janvier 2022.

La validité de la signature électronique ne peut être remise en cause, les bailleurs produisant la preuve d’une signature règlementaire avec l’utilisation d’un organisme externe (VIALINK) permettant le contrôle des identités des signataires et des dates de signature.

Dans ces conditions, l’acte de cautionnement solidaire de Mr [G] [J] a été valablement conclu et oblige ce dernier,selon les termes de l’acte, au réglement des loyers et charges, des impots et taxes, des réparations locatives, de toutes indemnités d’occupation et de toutes dégradations immobilières ce compris même en cas de résiliation judiciaire ou au visa de la clause résolutoire, de toutes autres indemnités tels que dommages et intérêts , frais, dépens de procédure et cout des actes et encore de tous intérêts dus par M. [K] [H].

Il est justifié de la dénonciation du commandement à M. [G] [J] dans les 15 jours de sa délivrance.

Il sera en conséquence solidairement condamné avec M. [K] [H] au paiement des sommes dues à Mme [F] [I].

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mrs. [K] [H] et [G] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et de l’équité, il convient de condamner solidairement Mrs. [K] [H] et [G] [J] à payer à Mme [F] [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 2022 entre Mme [F] [I] et M. [K] [H] concernant le bien immobilier à usage d’habitation à [Localité 8] sis “[Adresse 10] et parking n° 24 sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONSTATE que M. [K] [H] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [H] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et M. [G] [J], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Mme [F] [I] la somme de 3.215,59 euros arrêtée au 2 juillet 2024, échéance de juillet 2024 comprise au titre des loyers et indemnités d’occupations dûs à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme qu’y est visée et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et M. [G] [J], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Mme [F] [I] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de charges soit 564,87 euros outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 3 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

DEBOUTE Mme [F] [I] de sa demande de condamnation à l’encontre de M. [E] [D].

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et M. [G] [J], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Mme [F] [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et M. [G] [J], en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 12] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,