MINUTE N° : 25/00822

JUGEMENT

DU 04 Septembre 2025

N° RC 25/00293

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[G] [B]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à Mme [B]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TENUE le 04 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 6 septembre 2004, la SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [G] [B], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal révisable de 246,58 euros outre la somme de 122,06 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de charges demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a fait signifier, le 26 avril 2023, à sa locataire un commandement de payer la somme de 1.325,19 euros en principal au titre de la régularisation des charges des années 2021 et 2022.

Elle a saisi un conciliateur de justice le 30 novembre 2023, lequel a émis un constat d’échec de la tentative de conciliation le 17 janvier 2024.

Arguant de la persistance de l’impayé, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 26 juillet 2024 pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, obtenir la condamnation de sa locataire au paiement de la somme de 1.325,19 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter la décision à intervenir, outre

une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais du commandement du 25 avril 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 à laquelle, Mme [B] n’a pas comparu. Compte tenu de l’argumentaire adressé par écrit à la juridiction par Mme [B], les débats ont été réouverts à l’audience du 12 juin 2025 pour comparution de cette dernière.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée par son conseil – réduit le montant de sa demande à la somme de 526,05 euros en précisant que cette réduction n’est pas due à un réglement de Mme [B] mais à une régularisation de charges de 810,33 euros à son crédit. Les loyers sont régulièrement payés en retard et celui de mai n’est pas réglé à ce jour. Aucune demande n’est cependant formée de ce chef. La demande au titre de l’article 700 est maintenue. Le conseil de la SA TOURAINE LOGEMENT demande à pouvoir communiquer en cours de délibéré les informations relatives à l’installation permettant le calcul des charges de gaz dues par la locataire.

Mme [B], présente, explique ne régler son loyer que lorsqu’elle perçoit sa retraite le 9 du mois. Elle indique avoir réglé les régularisations de charges des années 2023 et 2024, demandées en 2024 et 2025 mais conteste la créance revendiquée par son bailleur pour les charges des années 2021 et 2022. Elle fait valoir qu’il n’existe pas de compteur individuel pour le gaz destiné à la cuisine. Le mode de répartition à raison d’une division de la facture de l’immeuble par le nombre de logements (50) n’est pas normal, selon elle, dans la mesure où les usages que les locataires font du gaz servant à cuisiner sont différents. Elle dénonce notamment le fait que certains locataires font un usage intensif du gaz pour un commerce de plats cuisinés.

Elle précise qu’elle bénéficie d’une chaudière individuelle de chauffage.

La SA TOURAINE LOGEMENT est autorisé à produire contradictoirement des explications concernant l’installation de Mme [B] au plus tard début juillet, Mme [B] disposant d’un délai de 15 jours pour y répondre.

La décision a été mise en délibéré à l’audience de de jour par mise à disposition au greffe.

Le bailleur a transmis le 4 juillet la note explicative autorisée, Mme [B] n’y a pas répondu.

MOTIVATION

1- Sur la recevabilité de l’action

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Il est justifié de la saisine d’un conciliateur de justice et du constat d’échec de la tentative de conciliation.

L’action est dès lors recevable.

2- Sur le fond

— Sur la demande en paiement de la SA TOURAINE LOGEMENT

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'

La liste des charges récupérables est fixée à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et concerne les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, à l’électricité et au combustible ou à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L442-3 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, rappellent que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Selon l’article 1353 du code civil “ Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT expose que les charges de chauffage comprenant l’eau chaude de l’immeuble raccordé au chauffage urbain sont réparties entre les locataires pour 70% en fonction de l’utilisation de chaque logement mesurée individuellement par un module dédié et de 30% en fonction de la surface habitable de chaque logement. Les charges du gaz destinés aux cuisines sont réparties au prorata du nombre de logements de la résidence sans comptage individuel.

Elle produit :

— le bail du 6 septembre 2024, lequel n’envisage aucune clé de répartition des charges,

— les décomptes de régularisation de charges des années 2021 à 2023.

— une note rapellant la répartition des charges sus-visées.

Les décomptes produits détaillent pour chaque année :

— en ce qui concerne le gaz destiné aux cuisines, le montant total de la dépense exposée, la clef de répartition à savoir 1/50 ème et le montant de la quotepart dûe par Mme [B],

— en ce qui concerne le chauffage et l’eau chaude, le montant total de la dépense exposée, la clef de répartition à savoir le nombre calories utilisées par le logement de Mme [B] et la surface habitable du logement et le montant de la quotepart dûe par Mme [B].

Mme [B] ne conteste pas le caractère récupérable des charges contestées ni le fait que le montant total objet de la répartition ait été exposé par le bailleur. Elle soutient que la clé de répartition des charges de gaz destiné aux cuisines de manière forfaitaire entre les 50 logements de la résidence, est anormale du fait qu’il n’existe pas de compteur individuel et que certains locataires font un usage “professionnel” du gaz destiné aux cuisines. Elle ne conteste pas l’existence d’un appareil de comptage individuel des calories utilisées en ce qui concerne le gaz destiné au chauffage. Elle ne remet pas d’avantage en cause le bon fonctionnement de cet appareil.

Le bailleur démontre avoir communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires.

Si Mme [B] appuie sa contestation sur le fait que la répartition serait injuste au regard de l’utilisation abusive fait par certains locataires, elle ne justifie d’aucun élément au soutien de cette argumentation. Elle a cependant réglé les charges antérieures et postérieures à la période contestées.

Elle échoue ainsi à prouver le fait qui la libérerait de son obligation au paiement alors que le bailleur présente une créance justifiée conformément aux dispositions légales applicables.

Elle sera condamnée en conséquence à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 526,05 euros.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation emportera intérêt au taux légal à compter du jugement sans qu’une disposition spéciale ne soit nécessaire.

— Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, le coût du commandement de payer sera envisagé au titre de l’article 700.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des frais qu’a du exposer la SA TOURAINE LOGEMENT et de la situation respective des parties, il ne sera pas inéquitable de condamner Mme [B] à lui verser la somme de trois cent euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradistoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [G] [B] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme cinq cent vingt six euros (526,05 euros) ;

CONDAMNE Mme [G] [B] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT la somme de trois cent euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [B] aux entiers dépens de la présente procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,