MINUTE N° : 25/00153

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02900

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société LIGERIS

ET :

[H] [P] [K] [Z]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à Mme [K] [Z]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [H] [P] [K] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/02900

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing signé par voie électronique et ayant pris effet le 16 juillet 2021, la société LIGERIS a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [Z] [H] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515,85 € charges et parking compris.

Le 2 avril 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [K] [Z] [H] par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives;

— dire et juger en conséquence que Madame [K] [Z] [H] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Madame [K] [Z] [H] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [K] [Z] [H] au paiement de la somme de 7523,67 € selon décompte arrêté en date du 31 mai 2024 ;

— la condamnation de Madame [K] [Z] [H] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [K] [Z] [H] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [K] [Z] [H] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 avril 2024, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 17 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [K] [Z] [H] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, la société LIGERIS – représentée par son conseil – maitient les termes de son assignation et actualisé la dette locative à la somme de 4471,32 €. Il ajoute que la locataire a repris les paiements depuis deux mois et donne son accord à la mise en place de délais de paiement.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024 signifié à étude, Madame [K] [Z] [H] a comparu à l’audience et a déclaré travailler en CDI pour la société AUCHAN et percevoir un revenu mensuel de 1500,00 €. Elle a ajouté vivre avec sa compagne et avoir un enfant de 4 ans à charge. Sa compagne travaille dans les assurances et perçoit un revenu mensuel de 1800,00 €. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 17 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi de 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur soit le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties et ayant pris effet le 16 juillet 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 5 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024 à Madame [K] [Z] [H] et portant sur la somme de 6904,17 € dont 6743,67 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant à la locataire un délai de six pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur et n’a pas été renouvelé depuis lors. Par conséquent, la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [K] [Z] [H] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail avec prise d’effet au 16 juillet 2021, le commandement de payer délivré le 2 avril 2024 à Madame [K] [Z] [H] et le décompte de la créance arrêté au 13 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 4471,32 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 290,53 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 25,00 € au titre des frais de dossier enquête SLS pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Par conséquent, cette somme sera déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [K] [Z] [H] à verser à la société LIGERIS la somme de 4155,79 € (4471,32 € – 290,53 € – 25,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 13 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [K] [Z] [H] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler 200,00 € par mois en sus du loyer courant.

Il ressort du décompte produit que Madame [K] [Z] [H] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis août 2024.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [K] [Z] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 avril 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Madame [K] [Z] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 3 juin 2024 ;

Condamne Madame [K] [Z] [H] à payer à la société LIGERIS la somme de 4155,79 € (QUATRE MILLE CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 janvier 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [K] [Z] [H] à se libérer de sa dette de 4155,79 € en 20 mensualités de 200,00 € et le solde à la 21ème échéance ;

RG 24/02900

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [K] [Z] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 8] comprenant un local d’habitation et une place de stationnement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [K] [Z] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [K] [Z] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [K] [Z] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection