N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

07 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 23/20622 – N° Portalis DBYF-W-B7H-JACO

DEMANDERESSE :

S.C.I. STITCH

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 892 806 019,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S. WSC HOLDING

immatriculée au RCS de [Localité 6] n° 850 858 184,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Louise BOIDIN de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, Maître Armelle GRANDPEY de la SCP CABINET JAD&ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 octobre 2020, à effet du 1er novembre 2020, la SCI Soger a donné à bail commercial à la SAS WSC Holding des locaux professionnels et parkings au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Tours (37100).

Un dépôt de garantie de 15.000,00 euros a été versé au bailleur.

Par acte authentique du 18 mai 2021, la SCI Soger a vendu l’ensemble immobilier objet du bail commercial à la SCI Stitch.

La SCI Stitch s’est plainte d’un défaut de règlement régulier des loyers et charges à compter d’août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, elle a fait délivrer à la SAS WSC Holding un commandement de payer la somme de 40.776,20 euros en principal, visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la SCI Stitch a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS WSC Holding aux fins de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation à titre provisionnel et à titre d’indemnité d’occupation, et aux fins de juger l’acquisition du dépôt de garantie et d’ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières.

La SAS WSC Holding a libéré les lieux litigieux le 11 janvier 2024.

Par conclusions n°2 déposées à l’audience du 3 décembre 2024, la SCI Stitch demande de :

Juger que la clause résolutoire contenue au bail du 30 octobre 2020 entre la SCI Stitch et la SAS WSC Holding pour les locaux situés [Adresse 4] est acquise depuis le 13 novembre 2023 ;Juger en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Condamner la SAS WSC Holding à payer à titre provisionnel à la SCI Stitch la somme de 48.491,30 € au titre des loyers impayés et charges sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;Condamner la SAS WSC Holding à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, soit la somme effective de 26.584,80 € pour la période du 13 novembre 2023 au 11 janvier 2024 ;Juger que le dépôt de garantie demeure acquis à la SCI Stitch en application des stipulations contractuelles ;Condamner la SAS WSC Holding à payer à la SCI Stitch la somme de 2.162,16 € au titre des dégradations locatives ;Condamner la SAS WSC Holding à payer à la SCI Stitch la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS WSC Holding aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et les frais de greffe pour la délivrance de l’état des inscriptions et nantissements.

Elle expose, sur la résiliation du bail, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, être fondée en sa demande dès lors que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 octobre 2023 est resté sans effet dans le délai d’un mois prévu.

Elle indique, sur sa demande provisionnelle, que la défenderesse était redevable à la date de résiliation du bail le 13 novembre 2023 de 28.641,61 € au titre des loyers impayés, outre 19.849,69 € selon décompte de régularisation des charges locatives 2022 et 2023.

Elle s’estime fondée en sa demande au titre des indemnités d’occupation en application du bail commercial prévoyant une indemnité d’occupation par jour équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible, alors que le bail a pris fin le 13 novembre 2023 et que la défenderesse était occupante sans droit ni titre jusqu’au 11 janvier 2024.

Elle ajoute, sur la conservation du dépôt de garantie, que le contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation pour inexécution de ses clauses et conditions, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudices de tous autres.

Elle sollicite enfin une somme à titre de dégradation locative, faisant valoir que la défenderesse a endommagé une borne de recharge pour véhicules électriques située sur le parking.

Par conclusions déposées à l’audience du 3 décembre 2024, la SAS WSC Holding demande de :

Dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de :La demande de provision pour les charges locatives et taxes ;La demande d’application de la clause pénale s’agissant du double de l’indemnité d’occupation ;La demande d’acquisition du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;La demande de provision pour les dégradations locatives alléguées ;Compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

Dire que la demande de résiliation du bail et de l’expulsion n’a plus d’objet la société WSC Holding ayant quitté les lieux ;Fixer la dette de loyer à titre de provision à la somme de 28.641,61 € ;Fixer l’indemnité d’occupation à titre de provision à la somme de 13.735,88 € ;Ordonner la compensation de la dette avec les sommes suivantes : dépôt de garantie -15.000 €, et versement de 5.000 € ;Accorder des délais de grâce de 24 mois pour s’acquitter de la dette de loyer, d’un montant actualisé de 22.377,49 € (déduction faite des sommes d’ores et déjà versées), soit 932,39 € ;A titre subsidiaire, si les charges sollicitées du moins pour partie, en dépit des contestations sérieuses soulevées étaient retenues par le juge des référés, accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes retenues après déduction du dépôt de garantie et du versement de 5.000 € déjà versés ;Débouter la SCI Stitch de sa demande d’article 700 du CPC et plus généralement de toutes demandes plus amples ou contraires.

Elle expose que les parties ont tenté de se rapprocher pour la résolution du litige, et qu’une somme de 5.000 € a été versée par deux versements des 4 et 8 octobre 2024.

Elle fait valoir, sur la résiliation du bail, que dès lors qu’elle a libéré les lieux en janvier 2024, la demande d’expulsion n’a plus d’objet.

Elle estime, sur la demande provisionnelle, que la demande au titre des charges locatives et taxes foncières se heurte à des contestations sérieuses. Elle considère que les charges ne sont pas justifiées, non plus que leur répartition, relevant notamment que les charges d’entretien des locaux ne font l’objet d’aucun justificatif. Elle précise que la demanderesse fournit des tableaux établis par elle pour les besoins de la cause. Elle ajoute reconnaître devoir la somme de 28.641,61 €, dont il convient de déduire son virement de 5.000 € en octobre 2024 pour apurer la dette locative. Elle soutient que la taxe foncière lui est entièrement imputée à l’adresse des lieux alors qu’il ressort des éléments produits que la demanderesse occupe ou a occupé d’autres lots.

Elle relève qu’il convient de retrancher le dépôt de garantie des sommes dues, alors que l’acquisition du dépôt de garantie, qui constitue une clause pénale, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif et dépasse la compétence du juge des référés.

Elle expose également que les indemnités d’occupation contractuellement fixées au double du loyer courant constituent une clause pénale susceptible de réduction et relevant de l’appréciation des juges du fond, de sorte qu’il conviendra de la limiter au loyer courant.

Elle soulève, concernant les dégradations locatives, il n’est pas rapporté la preuve qu’elles lui sont imputables.

Elle sollicite reconventionnellement, en application de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement.

A l’audience du 3 décembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures, la SAS WSC Holding réitérant avoir quitté les lieux litigieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de constatation de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial du 30 octobre 2020 porte sur divers lots au sein d’un ensemble immobilier, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2020, et un loyer HT et hors charges de 60.000 € payable mensuellement et d’avance, avec clause d’indexation.

Il est prévu le remboursement par le preneur des charges et travaux de copropriété, dont le fonctionnement et entretien de l’immeuble, et de la taxe foncière comprenant les impôts fonciers proprement dits et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Une provision mensuelle sur charges récupérables payable en même temps que le loyer est prévue à hauteur de 570 €, ainsi qu’une provision mensuelle de 540 € au titre de la taxe foncière et annexes, avec régularisation annuelle dans les deux cas.

Un dépôt de garantie de 15.000 € est prévu.

Enfin, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Il est expressément convenu que, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou des charges ou provision sur charges demandées, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d’inexécution ou de non-respect d’une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former une demande judiciaire. »

Il est constant et il résulte de l’acte de vente produit que la SCI Stitch est venue aux droits de la SCI Soger, bailleresse initiale, en qualité de bailleresse de la SAS WSC Holding.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la SCI Stitch a fait délivrer à la SAS WSC Holding un commandement de payer la somme de 40.776,20 euros en principal « au titre les loyers et charges impayés de août 2022 à octobre 2023, déduction faite des versements effectués », précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Le commandement de payer mentionne un décompte et des factures annexés à l’acte.

La SAS WSC Holding ne conteste pas le principe de sa qualité de débiteur de loyers à la date de l’acte, ni leur montant, ni le défaut d’apurement du passif des dettes de loyers non contestées, visé au commandement de payer, avant l’échéance d’un délai de un mois à compter de celui-ci.

Son départ des lieux – qui rend sans objet toute demande d’expulsion, laquelle a précisément été abandonnée par la SCI Stitch aux termes de ses dernières écritures – est sans incidence sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et qui n’est pas de ce fait dépourvue d’objet.

Ainsi, en l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 novembre 2023.

II. Sur la demande provisionnelle au titre des loyers et charges

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

À titre liminaire, il convient de relever qu’il n’entre pas dans l’office du juge des référés de constater la compensation entre créances réciproques, le moyen tiré de cette compensation pouvant néanmoins constituer une contestation sérieuse à l’existence de l’obligation dont il est sollicité à titre principal le paiement provisionnel.

En dépit d’un chef de dispositif tendant au constat de la compensation, et qui sera rejeté à toutes fins avec le surplus des demandes des parties, la SAS WSC Holding ne soutient pas l’inverse en sollicitant que la provision à valoir sur les loyers soit réduite d’un certain montant au motif de la compensation qu’elle allègue.

La SCI Stitch fonde sa demande provisionnelle de 48.491,30 € sur :

28.641,61 € au titre des loyers impayés ;19.849,69 € au titre des charges locatives 2022 et 2023.

Sur les loyers, la SAS WSC Holding reconnait expressément devoir la somme de 28.641,61 € de laquelle elle entend déduire la somme de 5.000 € au titre de deux versements d’octobre 2024.

Si la demanderesse ne réplique pas à ce versement allégué, il ressort de la pièce dont se prévaut la SAS WSC Holding pour en justifier que les virements de 5.000 € ont été réalisés à l’ordre de la CARPA du Barreau de [Localité 6], et non à la SCI Stitch.

Il en résulte que ce règlement ne saurait être considéré comme libératoire, et que la dette de loyers n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 28.641,61 €.

Sur les charges locatives, la SCI Stitch sollicite le solde après régularisation et déduction des provisions sur charges réglées, tandis que la SAS WSC Holding conteste la justification de la régularisation des charges.

L’origine des « états comptables » de la copropriété ou des « factures à établir » est incertaine, et les montants y étant mentionnés et les répartitions en tantièmes sont purement déclaratoires, alors que la SCI Stitch ne s’en explique pas.

Or, les factures d’électricité produites le sont au nom du « SDC [Adresse 3] », de sorte que la clef de répartition est essentielle à la détermination du montant afférent aux lots litigieux, outre qu’en toutes hypothèses, aucun appel de fonds de la copropriété à ce titre ou approbation de son budget ne sont produits.

Il en va de même au titre de l’eau potable et de l’entretien des locaux.

Compte tenu de ces incertitudes sur ces charges récupérables, alors que la SAS WSC Holding soutient sans réplique que la SCI Stitch pourrait détenir différents lots dans l’ensemble immobilier de sorte que l’intégralité de la taxe foncière ne lui serait pas imputable, et dès lors que des provisions sur charges ont été réglées, il apparait que le compte entre les parties au titre de charges locatives fait l’objet de contestations sérieuses pour son intégralité.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie, en vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

La clause tendant à dire que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts constitue à l’évidence une clause pénale.

Il existe par suite une possibilité crédible de révision devant les juridictions de fond au regard de son montant.

Cette faculté de compensation au titre de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, pour la partie qui en serait jugée manifestement excessive, est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de la SCI Stitch contre la SAS WSC Holding à hauteur du montant de ce dépôt de garantie.

***

Par suite, alors qu’il a été reconnu le principe du montant non sérieusement contestable de l’obligation de paiement des loyers à hauteur de 28.641,61 €, l’obligation non sérieusement contestable de paiement des loyers et charges arrêtés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, déduction faite du montant de ce dépôt de garantie, s’établit à 13.641,61 € (28.641,61-15.000).

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à cette hauteur, en deniers ou quittance compte tenu du règlement allégué de la somme de 5.000 € par la SAS WSC Holding.

III. Sur les demandes pécuniaires au titre des indemnités d’occupation et des dégradations locatives

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il est constant que n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une condamnation à des dommages-intérêts.

Or, le juge des référés ne saurait – sans excéder ses pouvoirs tirés de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ou dépasser l’objet du litige au sens des articles 4 et 5 du même code – faire droit à une demande en paiement ou de dommages-intérêts au titre d’une obligation pécuniaire, et non à une demande de provision, à l’exclusion des demandes pécuniaires résultant de sa saisine.

La SCI Stitch ne sollicite pas une provision, alors même qu’elle la sollicite au titre des loyers et charges impayés, mais demande le paiement principal d’une indemnité d’occupation et le remboursement de dégradations locatives.

Il n’entre pas dans les pouvoirs de la présente juridiction d’y faire droit, étant relevé au surplus que l’imputabilité à la SAS WSC Holding des dégradations dénoncées n’est aucunement démontrée.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à ces demandes.

IV. Sur la conservation du dépôt de garantie

Il résulte des développements précédents que la conservation du dépôt de garantie, en ce qu’elle constitue à l’évidence une clause pénale, souffre d’une contestation au regard de la faculté de modération éventuellement d’office reconnue aux juges du fond.

Or, l’existence de cette contestation sérieuse a d’ores et déjà eu pour effet de réduire à proportion le montant non sérieusement contestable due par la SAS WSC Holding au titre des loyers impayés.

En outre, il n’appartient pas à la présente juridiction de dire le droit et donc de juger que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SCI Stitch.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

V. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SAS WSC Holding sollicite de tels délais sans justifier d’un quelconque motif tiré de sa situation justifiant qu’il y soit fait droit, alors encore qu’elle a quitté les lieux depuis bientôt un an à la date de la présente ordonnance sans apurer son passif.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

VI. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la SAS WSC Holding, qui succombe, supportera à titre provisoire les entiers dépens d’instance.

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de condamner la même à verser à la SCI Stitch la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 30 octobre 2020 liant les parties, et sa résiliation à effet du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SAS WSC Holding à payer à la SCI Stitch, en deniers ou quittance, une provision de 13.641,61 euros (TREIZE-MILLE-SIX-CENT-QUARANTE-et-UN euros et SOIXANTE-et-UN centimes) à valoir sur les loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation de la SAS WSC Holding au titre d’une indemnité d’occupation et de dégradations locatives, formulées par la SCI Stitch ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie formulée par la SCI Stitch ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement formulée par la SAS WSC Holding ;

CONDAMNE la SAS WSC Holding à verser à la SCI Stitch la somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS WSC Holding aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU