MINUTE N° : 25/00823

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05606

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 781 598 248

ET :

[C] [R]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. [R]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [R]

né le 26 Février 1966 à , demeurant [Adresse 1]

comparant accompagné de sa fille Mme [Z] épouse [T] [O]

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé à effet du 23 juin 2014, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué à Mme [O] [Z] et M. [C] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Suite au départ de Mme [Z], un avenant a été signé, le 14 janvier 201, entre le bailleur et M. [R] devenu seul titulaire du bail.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a signalé la situation à la CAF le 20 septembre 2022 et fait signifier, le 16 août 2024, une sommation de payer la somme de 2.898,93 euros.

Arguant de la persistance des impayés et de la perte du bail d’origine, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 22 novembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail en raison des manquements de M. [R] à ses obligations de paiement des échéances courantes des loyers ;

— juger qu’il sera occupant sans droit ni titre à compter du jugement et ordonner son expulsion aini que celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force public ou d’un serrurier ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.540,14 euros à parfaire des loyers et charges impayés au jour de l’audience et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 489,63 euros à compter du premier jour du mois suivante le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective de lieux, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

— Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’execution.

A l’audience du 12 juin 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 3.077,71 euros, au titre des loyers et charges échus au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,

M. [C] [R] comparait accompagné de sa fille. Il explique avoir perdu son emploi en 2022 en raison de problèmes de santé. Il a versé 500 euros par mois ces trois derniers mois. Il a fait les démarches nécessaires pour avoir l’accompagnement d’une assistante sociale et a fait une demande MDPH et de FSL. Il pense avoir un rappel d’APL prochainement. Il avoir parfois de petites missions qui complétent son revenu Pole Emploi de 900 euros mensuels. Il assure les charges de la vie courante. Il souhaite des délais.

La fiche d’information confirme son revenu de l’ordre de 1.169 par mois. Ces charges sont de 910 euros par mois, loyer et crédit de 90 euros compris.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1- Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24IV, “les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

2- Sur le fond

— Sur la résiliation judiciaire du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, M. [R] ne conteste pas l’existence du bail visé dans l’avenant du 14 janvier 2015 et avoir eu à compter de 2022 des difficultés pour régler les loyers, dont il ne conteste pas non plus le montant.

Il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que la défaillance de M. [C] [R] est persistante depuis à minima Janvier 2024, le compte étant en débit permanent depuis cette date. Il est exact que M. [R] a fait des efforts en réglant par exemple deux fois 500 euros en novembre 2024, 350 euros en janvier 2025 et 400 euros en février 2025. L’échéance de d‘avril a été réglée et 1.000 ont été versés en mai 2025.

Cependant le compte reste débiteur de 3.077 euros au 2 juin 2025, échéance de mai comprise, soit l’équivalent de 6 loyers et charges.

Ces retard et absences de versements répétés constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [C] [R]. Ce dernier ne fait aucune propoition concrète de réglement pour apurer l’arriéré. Ce qui ajouté à son budget particulièrement juste ne permet d’envisager de délais.

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

— Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à M. [C] [R] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [R], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [C] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 489,63 euros à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective de lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 3.077,71 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

M. [C] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme réclamée sera retenue après soustraction des frais de commissaire de justice qui font partie des dépens soit 3.077,71 euros – (150,95 € + 122,92 €) = 2.803,84 euros échéance de mai 2025 inclus.

M. [C] [R] sera par conséquent condamné au paiement de cette dette locative augmentée du montant du loyer actualisé et des charges justifiées pour chaque mois à courir jusqu’au prononcé de la résiliation du bail. .

3-Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [R], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais qui comprennent les frais d’assignation, de la notification au Préfet à l’exclusion du commandment de payer délivré pour une dette déjà réglée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE les manquements répétés de M. [C] [R] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail à effet du 23 juin 2014 avec l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que M. [C] [R] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [R] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [C] [R] à verser à L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 489,63 euros à compter du premier jour du mois suivante le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective de lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [C] [R] à verser à L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de deux mille huit cent trois euros et quatre vingt quatre centimes (2.803,84 euros) échéance de mai 2025 inclus outre le montant du loyer actualisé et des charges justifiées pour chaque mois à courir jusqu’au prononcé de la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [C] [R] aux entiers dépens de la présente instance  ;

DÉBOUTE L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,