MINUTE N° : 25/01110

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 25/01651

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[L] [T]

ET :

[Y] [B]

[M] [D]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à Mme [B]

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [L] [T]

né le 23 Janvier 1938 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du non daté à effet du 16 février 2016, M. [L] [T], représenté par son mandataire la SAS FONCIA VAL DE [Localité 2] a donné à bail à Mme [Y] [B], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 3], [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 440 euros, révisable et payable à terme à échoir outre 80 euros de charges.

Par acte séparé du 21 janvier 2016, M. [M] [D] s’est porté caution solidaire pour la durée initiale du bail de trois ans plus deux renouvellements, de toutes sommes qui pourraient être dues par Mme [B] en vertu du bail ou par suite et conséquences du bail à savoir les loyers, les charges locatives, taxes impôts, réparations locatives, frais dépens et indemnités de toutes sortes et notamment les indemnités d’occupation ou dommages et intérêts résultant de la poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration et de restitution effective du logement.

Invoquant l’existence de loyers et charges demeurés impayés, M. [L] [T] a :

— fait signifier à Mme [Y] [B], le 19 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour un principal de 3.791,49 euros,

— saisi la CCAPEX de la situation le 20 décembre 2024,

— fait signifier le commandement de payer à M. [D] en qualité de caution le 30 décembre 2024

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 28 mars 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [B] devenue occupante sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [M] [D] au paiement de la somme de 4.219,22 euros au titre des loyers et charges impayés au jour du jeu de la clause résolutoire à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges soit 583,07 euros de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant

le coût du commandement et de sa dénonciation à la caution ainsi qu’à la CCAPEX.

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 2 octobre 2025, M. [L] [T] – représenté par son conseil – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 2.142 euros.

Mme [Y] [B], comparait. Elle reconnait la dette mais précise que son dernier virement du 24 septembre 2025 de 589 euros ne figure pas au décompte produit. Elle est infirmière libérale et explique la situation par des démélés professionnels auxquels elle vient de mettre fin qui ont entrainé un redressement URSSAF de 53.000 euros ; après déduction des mensualités de paiement de sa dette URSSAF soit 600 euros par mois, il lui reste environ 2.400 à 2.500 euros de revenus mensuels. Elle règle un crédit automobile de 200 euros mensuel qui est bientôt terminé et les charges de la vie courante. Elle souhaite rester dans le logement. La dette subsiste mais s’amoindrit.

M. [M] [D], cité par dépôt en étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

M. [T] a été autorisé à produire un décompte de créance actualisé en cours de délibéré après vérification du dernier versement allégué par Mme [B].

Le diagnostic social et financier n’est pas renseigné.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [L] [T] justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [L] [T] produit :

— le bail contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer la somme en principal de 3.636,15 euros, signifié le 19 décembre 2024, reproduisant cette clause.

— une décompte de créance actualisé au 24 novembre 2025, produit en cours de délibéré et réduisant la créance à 510,80 euros.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisque seuls 577,40 euros ont été enregistrés au compte de la locataire dans cette période.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

— Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [Y] [B] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, M. [L] [T] revendique une créance actualisée de 510,80 euros, échéance de novembre 2025 inclus.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance, contient les frais d’assignation et de commamdement qui sont compris dans les dépens

il y a donclieu de déduire de la créance les sommes suivantes 158,88 euros (assignation) + 243,40 euros (commandement). La créance du bailleur, expurgée des frais de commissaire de justice, sera donc fixée à 108,52 euros.

Mme [Y] [B] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 108,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 novembre 2025, échance de novembre 2025 inclus.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 2288 du Code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

M. [M] [D] sera condamné in solidum au paiement de cette somme en conséquence de son engagement de caution.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le décompte de créance produit démontre que Mme [Y] [B] a repris le paiement des loyers courants et a augmenté considérablement ses versements pour réduire la créance.

Compte tenu de ces éléments, Mme [Y] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et qui correspondent aux efforts de réglement accomplis à ce jour. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [B] et M. [M] [D], parties perdantes, seront condamnés, in solidum, à supporter les frais de la procédure qui comprendront les frais de commandement et de sa notification.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et des frais exposés par le bailleur pour faire valoir ses droits, il sera équitable de lui allouer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la charge in solidum de Mme [B] et de M. [D].

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévues au bail conclu à effet du 18 septembre 2014 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 20 février 2025;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] et M. [M] [D] à verser à M. [L] [T] la somme de 108,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 novembre 2025, échéance de novembre 2025 inclus .

AUTORISE Mme [Y] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de cinquante quatre euros vingt six (54,26) euros chacune;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [L] [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Y] [B] soit condamné à verser à M. [L] [T] , jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] et M. [M] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification à la caution ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] et M. [M] [D] à payer à M. [L] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1]

et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.