Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 24 septembre 2025, n° 25/54743

TJ Paris 24 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Validité du commandement de payer
Le tribunal a constaté que le commandement de payer respectait les exigences légales, permettant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation de plein droit du bail
Le tribunal a jugé que la résiliation du bail était incontestable, justifiant ainsi l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
Le tribunal a constaté que le locataire n'avait pas contesté la dette locative, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'occupation sans droit justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Dépenses engagées par la partie requérante
Le tribunal a jugé que la partie perdante devait rembourser les frais engagés par la partie requérante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 24 sept. 2025, n° 25/54743
Numéro(s) :	25/54743
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vanessa KRESPINE
Cabinet(s) :	SELARL L&KA AVOCATS - LABALTE
Parties :	S.C.I. LE MENHIR c/ S.A.R.L. SGB

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/54743 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XR4

N° : 2/JJ

Assignation du :

16 Juin 2025 [1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 septembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. LE MENHIR

Chez Fiduci [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Vanessa KRESPINE de la SELARL L&KA AVOCATS – KAB, avocat au barreau de PARIS – #K0176

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SGB

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 30 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante ;

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 9 mars 2023, la SCI Le Menhir a consenti au renouvellement au profit de la société SGB, d’un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 10 750 euros, ainsi qu’une provision sur charges annuelle de 1200€.

Le 28 février 2025, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 2987,50 euros au titre de la dette locative échue à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Le Menhir a, par exploit délivré le 16 juin 2025, fait citer la Sarl SGB devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour du retard à compter du prononcé de la décision, dont le juge se réservera la liquidation, outre la séquestration des biens,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5375€ au titre des loyers du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025, ainsi que celle de 600€ au titre des charges du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025 outre celle de 597,50€ au titre des pénalités contractuelles,

— constater et au besoin, ordonner l’acquisition du dépôt de garantie de 5375€ à son profit,

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au double du loyer mensuel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer (314,77€), des états des privilèges et nantissements et de la signification de l’assignation et de la décision à intervenir.

A l’audience, la requérante expose que la société défenderesse doit quitter les lieux au 6 août 2025 et actualise en conséquence la dette locative à la somme de 10 954,16€, comprenant trois trimestres impayés (2987,50€ x 3) et le prorata du 3ème trimestre 2025 jusqu’au 31 août 2025, (1991,66€), exposant ne pouvoir relouer son bien au mois d’août.

Le gérant comparaît en personne, mais la société, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement mentionne bien le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 précité, vise la clause résolutoire et précise l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé à compter du 1er mars 2025 jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la clause résolutoire stipule que l’indemnité d’occupation sera équivalente au double du montant du loyer, cette clause est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande de majoration, dont le bien fondé n’apparaît pas établi avec l’évidence requise en référé.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes actualisées à l’audience qui ne sont pas contradictoire faute d’avoir fait l’objet d’une signification à la partie défaillante, compte tenu du fait que la défenderesse n’a pas constitué avocat. En tout état de cause, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est de nature à indemniser les pertes locatives jusqu’au 6 août 2025, date en principe fixée pour la libération des lieux.

Après examen du décompte, la défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 5975 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 juin 2025, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 inclus.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la pénalité forfaitaire et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement, en ce compris celle relative à la majoration de l’indemnité d’occupation, étant susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit besoin de lister tous les actes compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la SAS SGB devra libérer les locaux situés [Adresse 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons la SAS SGB à payer à la SCI Le Menhir :

* à compter du 1er mars 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 5975 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus 16 juin 2025, 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 inclus ;

* la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, celle au titre de la pénalité contractuelle et et celle au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS SGB au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 24 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Anne-Charlotte MEIGNAN