TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 Janvier 2026

N° RG 25/00459 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JRET

N° DE MINUTE

DEMANDEURS :

Madame [K] [P] épouse [Z] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [P] décédé

née le 30 Septembre 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [P] décédé

né le 16 Juin 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [G] veuve [P] placée sous le régime de l’habilitation familiale selon décision du Tribunal judiciaire de Tours en date du 14 mars 2024 en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [P] décédé représenté par Madame [K] [Z] née [P] et Monsieur [M] [P]

née le 25 Juillet 1936 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Tous les trois représentés par M^e Nicolas CHAUVINEAU, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, M^e Wilfried MEZIANE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Société BELLE VIE, JOLI REGARD

RCS de [Localité 3] n° 890 301 450, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant et M^e Maria BONON, avocat au barreau du Mans, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. FLAMAND, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 12 octobre 1994, la SNC [L] [P] ET CIE, aux droits de laquelle viennent :

— Madame [K] [Z] née [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé

— Monsieur [M] [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé

— Madame [Q] [G] veuve [P], placée sous le régime de l’habilitation familiale selon décision du Tribunal Judiciaire de Tours en date du 14 mars 2024, en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé, et représentée par Madame [K] [Z] née [P] et Monsieur [M] [P] par suite du transfert des biens immobiliers, droits et obligations du patrimoine social au patrimoine indivis des associés du fait de la perte de plein droit de la personnalité morale de la SNC [L] [P] ET CIE consécutivement à la survenance de son terme et au défaut de sa prorogation,

a donné à bail commercial à la société SALAMANDER FRANCE, aux droits de laquelle vient la société BELLE VIE, JOLI REGARD, un local composé d’un magasin et d’un compartiment de hall de dépôt de marchandises au sous-sol, soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de 9 années, dans lequel est exploitée l’activité d’optique-lunetterie sous l’enseigne «[Localité 4]», en contrepartie d’un loyer annuel de 100.000 Frs Hors Taxes (soit 15.244 €), payable trimestriellement et d’avance.

A la demande du preneur, le bail a été successivement renouvelé, à compter du 13 octobre 2003 selon exploit du 25 août 2003 puis, à compter du 1er octobre 2015 selon exploit du 30 mars 2015.

Le bail expirant le 30 septembre 2024, les bailleurs ont, par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2024, fait délivrer à la société BELLE VIE, JOLI REGARD un congé avec offre de renouvellement pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2024, moyennant un nouveau loyer annuel de 70 000 € Hors Taxes et Hors Charges, ainsi que la mise en place d’un dépôt de garantie à hauteur de 17.500 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2024, la société BELLE VIE, JOLI REGARD a accepté le principe du renouvellement mais a refusé tant le nouveau loyer proposé que le dépôt de garantie.

Les bailleurs ont notifié un mémoire préalable par lettre recommandée reçue le 5 octobre 2024 en fixation du loyer du bail renouvelé. En l’absence de réponse de la société BELLE VIE, JOLIE REGARD, les bailleurs ont saisi par exploit en date du 09 janvier 2025 le Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal Judiciaire de Tours.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mai 2025, les consorts [P] sollicitent de :

« Déclarer :

— Madame [K] [Z] née [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé

— Monsieur [M] [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé

— Madame [Q] [G] veuve [P], placée sous le régime de l’habilitation familiale selon décision du Tribunal Judiciaire de Tours en date du 14 mars 2024, en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé, et représentée par Madame [K] [Z] née [P] et Monsieur [M] [P]

recevables et bien fondés en leurs demandes

Fixer le loyer de renouvellement du bail commercial à la somme de 61.000 € Hors Taxes et Hors Charges par an à compter du 1er octobre 2024

Condamner la société BELLE VIE, JOLI REGARD à payer à :

— Madame [K] [Z] née [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé

— Monsieur [M] [P] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé

— Madame [Q] [G] veuve [P], placée sous le régime de l’habilitation familiale selon décision du Tribunal Judiciaire de Tours en date du 14 mars 2024, en qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [P], décédé, et représentée par Madame [K] [Z] née [P] et Monsieur [M] [P]

la somme de 4.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner la société BELLE VIE, JOLI REGARD aux entiers dépens ».

Au soutien de leurs demandes, ils exposent qu’afin d’estimer la valeur locative du local occupé par la société BELLE VIE, JOLI REGARD, ils ont mandaté le Cabinet ARTHUR LOYD et L&A COMMERCES qui a retenu une valeur locative de 70.000 € Hors Taxes et Hors Charges par an.

Le Cabinet ARTHUR LOYD a notamment relevé que l’emplacement était très recherché, que le local était en très bon état apparent, que le bailleur avait laissé « une très grande possibilité de cession au locataire », que le local disposait d’une très forte commercialité et que les valeurs locatives constatées sur 2022 et 2023 étaient comparables.

De même ils exposent que le cabinet L&A COMMERCES a retenu une valeur locative de 70.000 € HT et HC après analyse de l’environnement commercial du local, en considération de sa configuration (grande vitrine, très bon état) et en s’appuyant sur les valeurs de marché.

Ils ajoutent qu’ils ont sollicité Monsieur [Y], expert judiciaire près la Cour d’Appel d'[Localité 5] qui a estimé la valeur locative à 61.000 € HT et HC en mettant en exergue : l’emplacement du local, son implantation dans un quartier dynamique, la création d’une nouvelle offre avec des enseignes internationales, la possibilité pour le preneur d’exercer le commerce de son choix (sauf confiserie, pâtisserie et chocolaterie), la souscription par les bailleurs d’une assurance propriétaire non occupant, l’évolution des prix à la hausse…

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 22 septembre 2025, la société BELLE VIE, JOLIE REGARD sollicite de :

« – Débouter les bailleurs de leurs demandes de déplafonnement et d’augmentation du loyer, ainsi que de toutes leurs autres demandes ;

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé et révisé à compter du 1er octobre 2024 à 33.630,60 € hors charges et hors taxes ;

— condamner les consorts [P] à payer à la Société BELLE VIE, JOLI REGARD, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de la présente instance ».

Elle expose que le loyer actuel hors charges et hors taxes est de 8.407,65 € par trimestre soit 33.630,60 € par an, qu’elle est débitrice des charges locatives (sans précision sur le montant) ainsi que de la taxe foncière.

Elle conteste le principe du déplafonnement et indique que la fixation d’un loyer de 70.000 € hors taux et hors charge s’analyserait en une augmentation de loyer de près de 140 %.

Elle rappelle que la charge de la preuve des motifs de déplafonnement repose sur le bailleur et qu’il n’est pas démontré l’existence d’une modification notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce depuis le dernier renouvellement du bail en 2015.

Elle déclare avoir fait appel à Monsieur [I] [T], expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel d'[Localité 6], lequel conclut à l’absence de modification notable de facteurs locaux de commercialité sur la période donnée et au contraire à une progression du chiffre d’affaires du e-commerce, à l’augmentation de la concurrence à 600 mètres des locaux occupés, à l’augmentation du taux de vacance commerciale, à la baisse généralisée de fréquentation du centre-ville et à une piétonisation antérieure à 2015.

Il ajoute que Monsieur [Y] se fonde sur des références obsolètes actualisées mécaniquement, sur des coefficients de pondération non justifiés et n’a pas pris en compte les surfaces utiles brutes.

A titre surabondant, elle indique que la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

MOTIFS :

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1o Les caractéristiques du local considéré;

«2o La destination des lieux;

«3o Les obligations respectives des parties;

«4o Les facteurs locaux de commercialité;

«5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.»

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l’article L. 145-33.

En application de l’article R. 145-3 du même code, auquel l’article L. 145-33 fait référence, les caractéristiques propres au local commercial s’apprécient en considération :

1º De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2º De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3º De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4º De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5º De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer de démontrer l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l’article L. 145-33 précité.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2024.

Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

La détermination de la valeur locative étant un élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants pour déterminer la valeur locative des lieux et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe un motif de déplafonnement et de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2024.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par les consorts [P], demandeurs à la présente instance et qui sollicitent une réévaluation du loyer.

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société BELLE VIE JOLI REGARD devra continuer de payer, à titre provisionnel, pendant la durée de l’instance le loyer contractuel tel qu’il était à l’expiration du bail au 30 septembre 2024, outre les charges.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail liant les consorts [P] à la SAS BELLE VIE, JOLI REGARD portant sur des locaux sis [Adresse 6] à compter du 1er octobre 2024,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 8]. : 06.80.14.35.88

Mèl : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er octobre 2024, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er octobre 2026,

Fixe à la somme de 2.000 (deux mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par les consorts [P] à la régie du tribunal judiciaire de TOURS avant le 1er mars 2026;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus dudit expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du Juge des loyers commerciaux, prise à la requête de la partie la plus diligente;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, devra adresser aux parties un document présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD