Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 22 janvier 2026, n° 24/03934

TJ Tours 22 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
Le tribunal a constaté que la S.N.C. CENTRE n'est pas un copropriétaire minoritaire et n'a pas prouvé que les résolutions étaient contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 22 janv. 2026, n° 24/03934
Numéro(s) :	24/03934
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Claire DE NICOLAY
Cabinet(s) :	OMNIA LEGIS
Parties :	S.N.C. CENTRE c/ Syndicat des copropriétaires de l' immeuble LA [ Adresse 2 ] sis [ Adresse 3 ] - [ Adresse 4 ] à [ Localité 2 ], son syndic CITYA IMMOBILIER STGI

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 22 JANVIER 2026

N° RG 24/03934 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLEK

DEMANDERESSE

S.N.C. CENTRE

RCS de [Localité 1] n° 414 529 834, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Claire DE NICOLAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Adresse 2] sis [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 2] représenté par son syndic CITYA IMMOBILIER STGI, SAS (RCS de [Localité 3] n° 353 440 456) dont le siège social est [Adresse 5],

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la société en nom collectif [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de :

— Annuler les résolutions n°3, n°4, n°5, n°6, n°7, n°8, n°9 et n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2024,

— Dispenser la SNC [Adresse 6] de participer à la dépense commune des frais de procédure,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner le syndicat à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à sa personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] n’a pas constitué avocat.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025 et l’affaire a été plaidée le 20 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

MOTIVATION

1- Sur la demande de nullité des résolutions n°3 à n°10 pour abus de majorité :

Aux termes de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 :

“Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.”

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 19656 dans sa version applicable issue de la loi n°2023-175 du 10 mars 2023 dispose que :

“I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 ;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;

k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.”

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, comme l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3ème,22 juin 2022, n°21-17.071).

Il appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de la fraude ou du dol (par tous moyens) ou de l’abus du droit avec suffisamment de vraisemblance.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2024 notifié à la SNC CENTRE par lettre recommandé avec accusé de réception reçue le 20 juin 2024 que sur les trois copropriétaires, seule Madame [K] représentant 284 tantièmes sur 10 000 était présente.

Etaient absents et non représentés :

— la SNC CENTRE représentant 9 171 tantièmes sur 10 000,

— la SCI LADA représentant 545 tantièmes sur 10 000.

Les résolutions n°3 à n°10 de l’assemblé générale supplémentaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en date du 5 juin 2024 sont ainsi rédigées :

RESOLUTION N°03: Approbation des comptes de l’exercice N du 01/01/2023 au 31/12/2023 (comptes joints à la convocation en annexe). Article 24

Préalablement au vote, le conseil syndical rapporte à l’assemblée générale qu’il a procédé comme chaque année à la vérification des dépenses engagées par le syndic.

L’assemblée générale n’a pas d’observtion particulière à formuler après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation, l’état fiancier du syndicat des copropriétaires, le compte de gestion général, et les diverses annexes, de l’exrcice N du 01/01/2023 au 31/12/2023, nécessaires à la validité de la décision.

En conséquence l’ssemblée générale, après en avoir délibéré, approuve en leur forme. teneur, imputation et répartition les comptes de charges dudit exercice pour un montant de 58.053,20 EUROS TTC.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes/ 284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.

RESOLUTION N°04: Approbation du compte travaux concernant la procédure pour la dalle. Article 24

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’annexe 4 jointe à la convocation et en avoir délibéré, approuve en sa forme, teneur, imputation et répartition le compte travaux relatif à la condamnation pour la procédure de la dalle pour un montant de l l5.275,89 EUROS TTC.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes.

Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes/284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.

RESOLUTION N°05: Modification du budget prévisionnel pour l’exercice N+1 du 01/01/2024 au 31/12/2024 (budget prévisionnel joint à la convocation en annexe). Article 24

L’assemblée générale qui s’est tenue le 12/04/2023 a voté un budget prévisionnel pour l’exercice N+1 du 01/01/2024 au 31/12/2024 pour un montant de 50.838,00 EUROS TTC.

Compte tenu du résultat de l’exercice précédant l’application en cours de ce budget prévisionnel, et après avoir examiné le projet de budget de l’exercice joint à la convocation et en avoir délibéré, l’assemblée décide de le modifier pour le porter ou le ramener à la somme de 77.127,00 EUROS TTC pour l’exercice N+1 du 01/01/2024 au 31/12/2024.

L’assemblée autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du budget voté en quatre trimestres avec régularisation des montants déjà appelés à l’échéance du prochain appel de fonds.

ll est à noter qu’un appel d’offres est en cours concernant le poste électricité. Le contrat actuel court jusqu’au mois de juillet 2024.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant O tantièmes /284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) representant 0 tantièmes /284 tantièmes.

Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes /284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présente ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.

RESOLUTION N°06: Approbation du budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 01/01/2025 au 31/12/2025. Article 24

Conformément aux dispositions de l’article 43 du décret du 17 mars 1967 modifié le budget prévisionnel doit étre voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation nécessaires à la validation et après en avoir délibéré approuve le budget prévisionnel pour l’exercice N+2 débutant le 01/01/2025 et finissant le 31/12/2025 arrêté à la somme de 77.127,00 EUROS TTC.

Le budget détaillé par poste de dépenses, a été élaboré par le syndic, assisté par le conseil syndical. Les appels provisionnels à proportion du budget voté seront appelés en quatre trimestres égaux et exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Au cas où le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne pourrait être voté préalablement au début dudit exercice le syndic est autorisé à appeler successivement les deux premières provisions trimestrielles, chacune d’un montant égal au quart du budget prévisionnel objet

de la présente résolution.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes / 284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.

RESOLUTION N°07: Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet le remplacement de la porte accès parking et la remise en peinture du couloir. Article 24

Devis joint à la convocation de l’entreprise DUBOIS pour un montantde 22.296,78 EUROS TTC

L’assemblée générale aprés avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :

— Remplacement de la porte à ventelle extérieure

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise DUBOIS prévue pour un montant prévisionnel de 22.296,76 EUROS TTC.

Le démarrage des travaux est prévu au second semetres 2024.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic), assurance y afférents, d’un montant total de 22.296,78 EUROS TTC seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés parla dépense, soit la clé de répartition des charges générales.

L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 2 trimestres : 50% soit 11.148,39 EUROS exigible le 01/07/2024, 50% soit 11.148,39 EUROS exigible le 01/10/2024

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes.

Votes pour: 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes / 284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.

RESOLUTION N°08: Validation des honoraires pour travaux. Article 24

Au titre du suivi administratif, comptable et financier et en qualité de maître d’ouvrage délégué concernant les travaux consistants au remplacement de la porte accès parking ainsi que la remise en peinture du couloir précédemment votés, l’assemblée générale décide de fixer les honoraires de syndic à 5% HT du montant HT des travaux soit 1.114,83 EUROS TTC.

Ces honoraires seront exigibles aux mêmes dates que l’échéancier fixé pour le financement desdits travaux décidés à la résolution numéro 09.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes pour: 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes / 284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 ta ntièmes.

RESOLUTION N°09: Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la pose de caméras. Article 24

Devis joint(s) à la convocation de l’entreprise SATELLITE 37 pour un montant de 2.710,80 EUROS TTC.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :

— Pose de caméras

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise SATELLITE 37 prévue pour un montant prévisionnel de 2.710,80 EUROS TTC.

Le démarrage des travaux est prévu au second semestre 2024.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic), assurance y afférents, d’un montant total de 2.710,80 EUROS TTC seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition

des charges générales.

L’assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 2 trimestres : 50% soit 1.355,40 EUROS exigible le 01/07/2024, 50% soit 1.355,40 EUROS exigible le 01/10/2024.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes /284 tantièmes.

Votes pour : 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes / 284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.

RESOLUTION N°10: Validation des honoraires pour travaux. Article 24

Au titre du suivi administratif, comptable et financier et en qualité de maître d’ouvrage délégué concernant les travaux consistants à la pose de caméras précédemment votés, l’assemblée générale décide de fixer les honoraires de syndic à 5% HT du montant HT des travaux soit 135.54 EUROS TTC.

Ces honoraires seront exigibles aux mêmes dates que l’échéancier fixé pour le financement desdits travaux décidés à la résolution numéro 9.

Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes / 284 tantièmes.

Votes contre : 0 copropriétaire(s) représentant O tantièmes /284 tantièmes.

Votes pour: 1 copropriétaire(s) représentant 284 tantièmes / 284 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 284 tantièmes / 284 tantièmes.”

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°3 à n°10 de l’assemblée générale, la SNC [Adresse 6] fait valoir que celles-ci constituent un abus de majorité dont il résulte pour elle un préjudice dès lors qu’elle doit assumer des travaux au montant disproportionné dont elle n’a pas l’utilité.

Il ne peut cependant qu’être constaté que la SNC CENTRE dont les lots représentent 9 171 tantièmes sur 10 000 n’est pas un copropriétaire minoritaire.

Par ailleurs, elle ne rapporte pas la preuve que les résolutions critiquées sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires, ni qu’elles ont pour but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Dans ces conditions, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°3 à n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires, de l’immeuble [Adresse 7] en date du 5 juin 2024.

2- Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Partie perdante, la SNC [Adresse 6] sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également déboutée de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SNC CENTRE de sa demande d’annulation des résolutions n°3 à n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en date du 5 juin 2024,

Déboute la SNC [Adresse 6] de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SNC CENTRE aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER