TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08806 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MG4

N° MINUTE : 3

Assignation du :

24 Juin 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[L] [R][2]

[2]

[Adresse 9]

[XXXXXXXX01]

JUGEMENT

rendu le 21 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GALERIE PERRIN

[Adresse 8]

[Localité 19]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

DÉFENDEURS

Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [P] [G] [H]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentés par Maître Arnaud DUFFOUR, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 11 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée non daté, Monsieur [P] [G] [H] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. GALERIE PERRIN des locaux composés d’une boutique avec arrière boutique en rez-de-chaussée, ainsi que de deux pièces, d’un bureau, d’un dégagement, d’une cuisine et de sanitaires en sous-sol, situés au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 19] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2005 afin qu’y soit exercée une activité de couture et fourrures, de confection haut de gamme, de chaussures pour hommes et femmes, d’accessoires de maroquinerie, d’accessoires de mode, d’antiquités, de tableaux, d’orfèvrerie et de décoration, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 140.400 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 octobre 2017 pour une nouvelle durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2014, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 168.480 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la S.A.R.L. GALERIE PERRIN a fait signifier à Monsieur [P] [G] [H] ainsi qu’à sa conjointe Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 145.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut de réponse, la S.A.R.L. GALERIE PERRIN a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 27 février 2024 réceptionnée le 2 mars 2024, notifié à Monsieur [P] [G] [H] et à Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 117.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023, puis les a, par exploits de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 27 février 2024 réceptionnée le 2 mars 2024, et remis au greffe par lettre recommandée en date du 22 mai 2024 réceptionnée le 24 mai 2024, la S.A.R.L. GALERIE PERRIN demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-8, et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 117.000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;juger que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’à complet remboursement, avec capitalisation des intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2023 ;dans cette hypothèse, fixer le loyer provisionnel dû pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 117.000 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner Monsieur [P] [G] [H] et Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [P] [G] [H] et Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] aux dépens ;juger que le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire lui permettant d’agir en exécution forcée pour recouvrer les trop-perçus de loyers versés ;rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. GALERIE PERRIN fait valoir, à titre principal, que les locaux sont situés dans un quartier sans dominante commerciale et à forte présence policière, ainsi qu’à stationnement difficile. Elle ajoute que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.600 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 77 m2, et après application d’un abattement de 5% prenant en considération la clause exorbitante de droit commun insérée au contrat de bail commercial mettant à sa charge les travaux de mise en conformité, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 117.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative des locaux à la baisse.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 décembre 2024 réceptionnée le 6 décembre 2024, et remis au greffe par RPVA le 10 décembre 2024, Monsieur [P] [G] [H] et Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :

mettre hors de cause Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] ;à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 302.400 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction afin d’évaluer les circonstances de nature à justifier une fixation du loyer à la valeur locative déplafonnée, et de fixer la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 ;juger que l’expertise sera menée aux frais avancés de la S.A.R.L. GALERIE PERRIN ;débouter la S.A.R.L. GALERIE PERRIN de sa demande de fixation du loyer provisionnel à un montant inférieur à celui du loyer contractuel ;fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel ;en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. GALERIE PERRIN à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. GALERIE PERRIN aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] fait remarquer qu’elle n’a pas la qualité de bailleresse, le contrat de bail commercial renouvelé ayant été conclu par son seul conjoint, ce qui justifie sa mise hors de cause.

Sur le fond, Monsieur [P] [G] [H] souligne que la locataire a plus que triplé son chiffre d’affaires entre les exercices des années 2018 et 2023, ce qui démontre que le quartier dans lequel se situent les locaux n’est aucunement sinistré. Il expose qu’au cours du bail expiré : le quartier [Adresse 17] est devenu le cœur du marché de l’art européen, notamment à la suite du Brexit qui a conduit à une redirection de l’ensemble des acteurs majeurs du secteur depuis [Localité 16] vers [Localité 18], et à la suite du déménagement des maisons de vente aux enchères les plus renommées qui ont quitté le quartier [Adresse 13] ; la [Adresse 20] est devenue une zone touristique internationale, permettant une ouverture des commerces le soir et le dimanche ; le revenu moyen des habitants du quartier a cru de 45,33% entre les années 2013 et 2021 ; et de nouvelles enseignes à très forte notoriété se sont installées ; ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant du loyer de renouvellement corresponde à celui de la valeur locative à la hausse. Il affirme que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 3.000 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 84 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 20% prenant en considération la communication de la boutique litigieuse avec une autre boutique exploitée par la même preneuse mais appartenant à un autre bailleur, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 302.400 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, il déclare ne pas s’opposer à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, puis prorogée au 21 février 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu des dispositions de l’article 1101 du code civil dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D’après les dispositions de l’article 1709 dudit code, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1165 ancien de ce code, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats : que le contrat de bail commercial renouvelé à effet au 1er avril 2005 et l’avenant de révision triennale du loyer en date du 15 juillet 2010 ont été conclus entre Monsieur [P] [G] [H] en qualité de bailleur d’une part, et la S.A.R.L. GALERIE PERRIN en qualité de preneuse d’autre part ; que le jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 octobre 2017 fixant le loyer de renouvellement à effet rétroactif au 1er avril 2014 a été rendu entre la S.A.R.L. GALERIE PERRIN et Monsieur [P] [G] [H] ; et que le protocole d’accord valant avenant au contrat de bail commercial fixant le loyer révisé à effet au 1er octobre 2020 a été conclu entre Monsieur [P] [G] [H] et la S.A.R.L. GALERIE PERRIN (pièces n°3, n°4, n°7 et n°8 en demande, et n°4 et n°5 en défense).

Force est de constater qu’il n’est pas établi que Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H] ait la qualité de propriétaire des locaux en cause, et donc la qualité de bailleresse, nonobstant que les appels de loyers en date des 1er janvier, 15 mars, 15 juillet et 15 septembre 2023 adressés à la locataire aient été émis à l’en-tête de « [P] et [B] [G] [H] » (pièces n°10 en demande et n°7 en défense), ce qui a pu légitimement induire la S.A.R.L. GALERIE PERRIN en erreur.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la locataire est dépourvue de qualité à agir à l’encontre de Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H].

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.R.L. GALERIE PERRIN irrecevable en son action exercée à l’encontre de Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H], et de prononcer la mise hors de cause de cette dernière.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2014 par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 octobre 2017, s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 30 septembre 2023, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. GALERIE PERRIN à Monsieur [P] [G] [H] par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2023, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°7 et n°9 en demande, et n°5 et n°6 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-6 du code susmentionné dispose quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est supérieure au montant du plafond en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; et que d’autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, si la demanderesse produit aux débats deux articles de presse parus sur les sites Internet du magazine Le Point et du journal Le Figaro en date des 4 juillet 2016 et 18 août 2017 respectivement intitulés « À côté de [Adresse 15], les commerçants à l’agonie » et « Pas facile d’être commerçant à proximité de [Adresse 15] » (pièces n°12 et n°13 en demande), force est toutefois de constater que ces éléments sont insuffisants à démontrer que la valeur locative des locaux serait inférieure au montant du dernier loyer contractuel.

De même, si le bailleur communique cinq articles de presse parus sur les sites Internet des journaux Le Monde, L’Opinion et Le Figaro, et de la revue Art Absolument, en date du 18 octobre 2022, et des 1er, 9, 14 et 15 octobre 2024, respectivement intitulés « Sur le marché de l’art, [Localité 18] prend l’avantage sur [Localité 16] », « Un nouveau soleil se lève sur le quartier [Adresse 17] sous le regard des galeries parisiennes », « Marché de l’art : la ruée vers l’or dans le triangle d’or parisien », « À [Localité 18], le Monopoly des galeries d’art, entre difficultés du marché et changements urbanistiques », et « Adjugé ! Sotheby’s [Localité 18] inaugure son nouveau flagship » (pièces n°10 à n°14 en défense), il y a lieu de relever que ces éléments sont insuffisants à établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier que la valeur locative des locaux soit supérieure au montant du loyer plafonné.

En tout état de cause, si les parties citent chacune plusieurs loyers de référence dans leur mémoire respectif, ces derniers ne sont néanmoins justifiés par aucune pièce communiquée.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par les parties, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par le bailleur ou par la locataire.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que la S.A.R.L. GALERIE PERRIN, demanderesse à l’action en fixation judiciaire, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [L] [R], et de dire que la S.A.R.L. GALERIE PERRIN devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal révisé, soit à la somme annuelle de 180.000 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. GALERIE PERRIN pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 180.000 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.A.R.L. GALERIE PERRIN et à Monsieur [P] [G] [H] de rencontrer Madame [C] [S] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.R.L. GALERIE PERRIN irrecevable en son action en fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé exercée à l’encontre de Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H],

PRONONCE la mise hors de cause de Madame [B] [M] [W] épouse [G] [H],

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Monsieur [P] [G] [H] à la S.A.R.L. GALERIE PERRIN, et portant sur les locaux sis [Adresse 8] à [Localité 19], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Madame [L] [R]

S.A.R.L. [L] [R] EXPERTISE ET PATRIMOINE

[Adresse 9]

Tél. : [XXXXXXXX02] – Port. : [XXXXXXXX03]

Courriel : [Courriel 12]

avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 8], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.R.L. GALERIE PERRIN auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 30 avril 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’experte judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.A.R.L. GALERIE PERRIN a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.R.L. GALERIE PERRIN et à Monsieur [P] [G] [H] de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [C] [S]

[Adresse 5]

Port. : [XXXXXXXX04]

Courriel : [Courriel 14]

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’experte judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 30 avril 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. GALERIE PERRIN pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 180.000 (CENT QUATRE-VINGT-MILLE) euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 11 juin 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 21 Février 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM