MINUTE N° : 25/01312

JUGEMENT

DU 06 Février 2026

N° RC 25/00489

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[Z] [G]

Débats à l’audience du 13 Novembre 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [P] munie d’un pouvoir en date du 7 octobre 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [Z] [G]

née le 30 Août 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 25/00489

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2004, l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT, anciennement l’OPAC de [Localité 3], a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [Z] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 217,33 € hors charges.

Le 22 octobre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [G] [Z] par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [G] [Z];

— dire et juger en conséquence que Madame [G] [Z] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [G] [Z] au paiement de la somme de 2731,03 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Madame [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux;

— la condamnation de Madame [G] [Z] à verser à l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [G] [Z] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 22 octobre 2024, de l’assignation ainsi que la dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 20 janvier 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT – représentée par Madame [P] [H] – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2408,66 € arrêtée au 12 novembre 2025. Elle précise qu’une saisie conservatoire a été réalisée sur le compte bancaire de la locataire et dénoncée à cette dernière en date du 13 février 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025 signifié à étude, Madame [G] [Z] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 25 octobre 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 20 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 20 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédaite, venant réduire ce délai à six semaines, ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 4 avril 2012 aux termes duquel il est prévu à l’article 33 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 à Madame [G] [Z] et portant sur la somme de 1352,83 € dont 1260,56 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le contrat de bail a été signé le 4 avril 2012 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et il n’est pas démontré qu’il a été renouvelé postérieurement à cette date. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délaide deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [G] [Z] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 novembre 2004, le commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 12 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 2408,66 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 920,92 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient d’écarter les pénalités de 7,62 € imputés mensuellement à la locataire de juin à décembre 2024 correspondant à des frais pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 53,34 € du décompte à ce titre.

Il convient, par conséquent, de condamner Madame [G] [Z] à verser à l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 1434,40 € (2408,66 € – 920,92 € – 53,34 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au12 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il résulte du décompte susvisé que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis juin 2025 à la suite d’une première saisie attribution ayant permis d’apurer une partie de la dette locative. En outre, la saisie attribution pratiquée sur les comptes bancaires de Madame [G] auprès de LA BANQUE POSTALE en date du 6 février 2025 laissant apparaître un solde disponible de 40377,24 € permet de démontrer que celle-ci dispose des capacités financières suffisantes pour apurer la dette.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’au vu de l’ancienneté et de la stabilité de l’installation de la famille de Madame [G] [Z] dans les lieux, celle-ci y résidant depuis 2004, son intérêt à demeurer dans les lieux est particulièrement élevé.

Au regard du faible montant de la dette et de la reprise des paiements par la locataire, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Madame [G] [Z] de délais de paiement suspensifs du fait de son absence à l’audience du 13 novembre 2025 apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire de lui accorder un délai d’une seule mensualité pour se libérer de la dette locative, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu’au premier défaut de paiement, l’expulsion de la locataire demeurera possible.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [G] [Z].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 décembre 2024 ;

Condamne Madame [G] [Z] à payer à l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 1434,40 € (MILLE QUATRE CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [G] [Z] à se libérer de sa dette de 1434,40 € en 1 seule mensualité ;

Dit que cette mensualité devra être payée en sus du loyer courant et en même temps que lui le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution du-dit délai ;

Dit que si le délai est respecté elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 5], à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [G] [Z] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [G] [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute l’OPH [Localité 3] METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [G] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection