MINUTE N° : 26/00040

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02720

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE DES BORDS DE CREUSE

ET :

,

[M], [E]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

SOCIETE IMMOBILIERE DES BORDS DE CREUSE

Copie à :

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SOCIETE IMMOBILIERE DES BORDS DE CREUSE, dont le siège social est sis, [Adresse 2], représentée par Mme, [Q], gérante

D’une Part ;

ET :

Monsieur, [M], [E]

né le 29 Avril 1971 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2016, la Société Immobilière des Bords de Creuse a donné à bail à Monsieur, [M], [E], un logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant l’engagement pris par ce dernier de payer un loyer mensuel initialement fixé à 500 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la Société Immobilière des Bords de Creuse a fait délivrer à Monsieur, [M], [E] un commandement visant une clause résolutoire pour, d’une part, absence de fourniture d’un justificatif d’assurance et, d’autre part, avoir paiement d’un arriéré locatif total de 7 500 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, la Société Immobilière des Bords de Creuse a fait assigner Monsieur, [M], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa des articles 1124, 1728, 1741 du code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [M], [E] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

— condamner Monsieur, [M], [E] à lui payer :

. la somme de 11 500,00 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 11 juin 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il n’a pu être donné lecture d’un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n’a pas reçu ce document.

La Société Immobilière des Bords de Creuse – comparant par Madame, [Q], cogérante – a maintenu les termes de son assignation, en précisant que la somme de 11 500,00 euros, visée à l’assignation, s’entend du décompte locatif arrêté au 1er mai 2025, échéance du 1er mai 2025 incluse.

Assigné à personne, Monsieur, [M], [E] n’a pas comparu.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l''existence d’une procédure de surendettement engagée par Monsieur, [M], [E].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien-fondées.

L’article 473 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à la personne de Monsieur, [M], [E], défendeur, qui n’a pas comparu à l’audience et la présente décision est susceptible d’appel.

En conséquence, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A.R.L. Société Immobilière des Bords de Creuse, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur, [M], [E] le 24 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 10 juin 2025.

Egalement, la Société Immobilière des Bords de Creuse verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 11 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail contient à l’article 12 de ses conditions générales, signées du locataire, une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La Société Immobilière des Bords de Creuse produit le commandement de payer signifié à Monsieur, [M], [E] le 23 septembre 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 7 500 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, Société Immobilière des Bords de Creuse justifie également que Monsieur, [M], [E] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 novembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la Société Immobilière des Bords de Creuse fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 11 500,00 euros au 1er mai 2025, échéance du 1er mai 2025 incluse.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Monsieur, [M], [E] ne comparaît pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur, [M], [E] à payer à la Société Immobilière des Bords de Creuse la somme de 11 500,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mai 2025, échéance du 1er mai 2025 incluse.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, aucun élément ne permet au juge de vérifier que Monsieur, [M], [E] aurait repris de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur, [M], [E], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au « PAR CES MOTIFS » ci-après.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur, [M], [E] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 24 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant depuis lors chaque mois à la Société Immobilière des Bords de Creuse un préjudice qu’il y a lieu de réparer en octroyant à celle-ci, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 11 500,00 euros au 1er mai 2025, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi fixée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [M], [E] à payer à la S.A.R.L. Société Immobilière des Bords de Creuse, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du 1er juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur, [M], [E] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 167,79 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur, [M], [E] à payer à la Société Immobilière des Bords de Creuse la somme de 300,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement susceptible d’appel, réputé contradictoire,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par Société Immobilière des Bords de Creuse à l’encontre de Monsieur, [M], [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2016 entre S.A.R.L. Société Immobilière des Bords de Creuse, d’une part, et Monsieur, [M], [E], d’autre part, sont réunies à la date du 24 novembre 2024 relativement au logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] à payer à Société Immobilière des Bords de Creuse la somme de 11 500,00 euros (ONZE MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mai 2025, échéance du 1er mai 2025 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Monsieur, [M], [E] ;

DIT que Monsieur, [M], [E] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [M], [E] de restituer ces lieux à la Société Immobilière des Bords de Creuse ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur, [M], [E] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] à payer à la S.A.R.L. Société Immobilière des Bords de Creuse, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du 1er juin 2025 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 septembre 2024 pour 167,79 euros ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [E] à payer à Société Immobilière des Bords de Creuse la somme de 300,00 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection