— N° RG 25/00561 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6TL

Date : 25 Février 2026

Affaire : N° RG 25/00561 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6TL

N° de minute : 25/00118

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 03-03-2026

à : M^e Stanislas DE JORNA

M^e Marc POTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Z]

Madame [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Marc POTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [I] [R] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 21 Janvier 2026 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur et Madame [Z] sont propriétaires d’une maison d’habitation située au [Adresse 3] [Localité 3] depuis 3 ans environ.

Monsieur [I] [P] est propriétaire d’un appartement situé à proximité au [Adresse 4] [Localité 3], depuis le 9 août 2007, qu’il met en location.

Ce bien immobilier présente une ouverture donnant sur le jardin appartenant à Monsieur et Madame [Z].

— N° RG 25/00561 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6TL

Le 13 août 2024, Monsieur [Z] a effectué une déclaration de main courante auprès du commissariat de [Localité 4], déclarant que les occupants du bien immobilier sis [Adresse 5] avaient effectué des ouvertures sur la partie basse de la fenêtre dès la première année d’emménagement de Monsieur [Z] et de sa famille, qu’ils avaient commencés à ouvrir la fenêtre censée être condamnée et donnant vue sur le jardin à compter de juillet 2024, et que Monsieur [Z] et sa famille n’avaient plus d’intimité chez eux.

Le 16 août 2024, Monsieur et Madame [Z] ont mis en demeure Monsieur [I] [P] de transformer l’ouverture en la garnissant d’un treillis de fer sur le fondement de l’article 676 du code civil.

C’est dans ces conditions que Monsieur et Madame [Z] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, assigné en référé Monsieur [I] [P] devant le président du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 676 à 680 et 1240 du code civil, de :

Déclarer Madame et Monsieur [Z] recevables et bien fondés dans leur demande.

Juger l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la vue,

En conséquence,

Ordonner la suppression de la fenêtre litigieuse de l’immeuble sis [Adresse 6] et donnant sur leur terrasse et sur leur jardin, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de l’ordonnance et dans une limite de 90 jours,

Dire qu’il se réserve le pouvoir de liquider cette astreinte,

Condamner Monsieur [R] à payer Monsieur et Madame [Z], à titre provisionnel, la somme de 2000 € à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

Condamner Monsieur [R] au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Les époux [Z] font valoir au soutien de leurs prétentions que l’ouverture litigieuse ne répond pas aux conditions de distance telles que posées par les articles 675 et suivants du code civil, que cette situation qui viole leur vie privée et leur intimité créé un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile et qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ledit trouble.

D’abord appelée à l’audience devant le juge des référés du 25 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 septembre 2025, à l’issue de laquelle les parties ont été invitées à se rendre à un rendez-vous d’information sur la médiation par le président du tribunal judiciaire de Meaux.

Celle-ci s’est tenue le 18 novembre 2025 et n’a pas donné de suite.

Monsieur et Madame [Z] ont maintenu leurs demandes à l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue.

Monsieur [R], valablement représentée, sollicite du juge des référés de :

Déclarer Monsieur [Z] irrecevable et mal fondé en ses demandes.

En conséquence,

Débouter Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.Condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [Z] aux dépens.

Il fait valoir en réponse que les époux [Z] n’ont pas respecté leur obligation de tentative de règlement amiable préalable et qu’à ce titre la demande est irrecevable, au surplus il avance que l’ouverture litigieuse constitue une servitude vue, acquise par titre et par prescription trentenaire et qu’elle ne créé donc pas de trouble manifestement illicite.

En réplique, les époux [Z] répondent que les arguments de Monsieur [R] sont mal fondés et demandent en conséquence au juge des référés de :

Débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment de ses fins de non-recevoir,

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la tentative de règlement amiable préalable

Il résulte de l’article 750-1 de code de procédure civile que, à peine d’irrecevabilité, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de cette obligation dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Il convient néanmoins de préciser que l’article 750-1 ne prévoit qu’une tentative de règlement amiable des différends.

Or en l’espèce, à l’issue de l’audience devant le juge des référés en date du 3 septembre 2025, les parties ont été invitées à se rendre à un rendez-vous d’information à la médiation par le président du tribunal judiciaire de Meaux.

Ce rendez-vous s’est tenu le 18 novembre 2025. La juridiction de céans ne peut que constater l’échec de la tentative de médiation, laquelle a été présentée aux parties, qui purge dès lors l’irrecevabilité soulevée par le défendeur.

Ainsi, la fin de non-recevoir sera écartée.

2 – Sur la demande de suppression de la fenêtre

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La notion de trouble manifestement illicite suppose une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’agit ainsi d’un dommage réalisé auquel il importe de mettre un terme. Si dans ce cas, la condition de l’absence de contestation sérieuse n’est pas requise, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Plus précisément s’agissant de la notion de contestation sérieuse, la fonction de juge de l’évidence et de l’incontestable qui est celle du juge des référés implique qu’il y a contestation sérieuse dès lors qu’il est contraint de trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée, qu’il existe une incertitude quant à l’interprétation et à la portée de dispositions légales ou de clauses contractuelles ou encore qu’il a à prendre parti sur les droits ou obligations revendiqués ou invoqués.

S’agissant des règles relatives aux vues et jours entre voisins, les articles 675 à 680 du Code civil encadrent strictement les ouvertures qu’un propriétaire peut créer donnant sur le fonds voisin. Ils posent notamment des conditions de distance et de transparence selon le type d’ouvertures.

Cependant, l’article 690 du même code vient préciser que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Il est constant que le bénéficiaire d’une vue irrégulière comportant un ouvrage apparent et permanent maintenu, en droit, pendant plus de 30 années acquiert par prescription une servitude de vue, qui met alors obstacle, au droit du propriétaire voisin, de demander la suppression de la vue procurée par l’ouvrage. Il faut toutefois que la possession soit publique, et que la vue illicite se présente donc de manière manifeste aux yeux du voisin.

En l’espèce, il est stipulé dans l’acte de vente du 18 décembre 1991 que le bien immobilier concerné comprend le : « Lot NUMERO CINQ (5) Un appartement sis au deuxième étage lambrissé dans la partie Sud-Ouest du bâtiment, comprenant : Une chambre et une cuisine avec ouverture sur rue, une pièce avec ouverture sur le voisin et au centre, un couloir donnant accès au palier. »

Ces mêmes termes sont repris dans l’acte de vente de Monsieur [P] en date du 9 août 2007, décris comme tels : « Lot NUMERO CINQ (5) Au 2ème étage lambrissé, un appartement sis dans la partie Sud-Ouest du bâtiment, comprenant : Une chambre et une cuisine avec ouverture sur rue, une pièce avec ouverture sur le voisin et au centre un couloir donnant accès au palier. »

Il est ainsi rapporté par le défendeur que l’existence d’une ouverture sur le voisinage est connue depuis 1991, soit il y a plus de 30 ans.

Monsieur et Madame [Z] font valoir que l’ouverture en question aurait fait l’objet d’une modification récente, transformant l’ouverture condamnée en vue et que cette vue ne respecterait donc pas les distances légales de vues directes telles que posées par l’article 678 du code civil. Ils avancent ainsi que des modifications auraient changé le caractère de l’ouverture et feraient obstacle à l’acquisition d’une servitude par prescription trentenaire.

Cependant, ils ne produisent aucune pièce attestant de la date ni de la réalité des changements opérés sur l’ouverture qui auraient conduit à en modifier le caractère, qui ne sont corroborées par aucun élément autre que leurs propres dires, alors que l’existence d’une « ouverture » est attestée par les actes de vente. Or, il appartient aux parties de démontrer les fais utiles à leurs prétentions.

Il existe ainsi un débat sur le caractère, et par conséquent sur la date de création de l’ouverture litigieuse, qu’il appartient au juge du fond d’apprécier. En effet, il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de rechercher le caractère exact de l’ouverture, ni d’interpréter la signification du terme « ouverture » dont il est fait mention dans les actes de ventes versés aux débats.

Il y a donc une contestation sérieuse relative à l’ouverture, objet du litige, qui est susceptible de constituer une servitude, en fonction de l’appréciation du juge du fond.

Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande de suppression de la fenêtre litigieuse.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande subséquente relative à la demande de provision visant à réparer le préjudice de jouissance des époux [Z], dont le bien-fondé n’est pas démontré.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] et Madame [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Déboutons Monsieur [R] de ses demandes de fins de non-recevoir,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur et Madame [Z] tendant à ordonner la suppression de la fenêtre litigieuse de l’immeuble sis [Adresse 6] et donnant sur leur terrasse et sur leur jardin, sous astreinte de 10 € par jour de retard,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur et Madame [Z] tendant à condamner Monsieur [R] à payer à titre provisionnel, la somme de 2000 € à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur et Madame [Z] aux dépens,

Rejetons les autres demandes,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,