TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50233 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6TWD

N° : 1-CH

Assignation du :

31 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mars 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société NOVAE exploitant sous l’enseigne “A l’HAIR LIBRE”, SARL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Hélène BOUJENAH, avocat au barreau de PARIS – #A0878

DEFENDEUR

Monsieur [K] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Thomas LEBLANC, avocat au barreau de PARIS – #K0116

DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2009, Monsieur [T] [C] a consenti un bail à la société PPK1 concernant un local à usage commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans avec une prise d’effet fixée au 19 décembre 2009 et par suite un terme fixé au 18 décembre 2018.

Dans l’intervalle, par acte notarié en date du 7 juin 2016, Monsieur [K] [S] a acquis la propriété des murs du local précité et la société PPK1 a notamment cédé, par acte en date du 19 mai 2011, son fonds de commerce en ce y compris son droit au bail concernant le local précité à la société SARL NOVAE.

Par lettre recommandée en date du 20 décembre 2019, la société NOVAE a notifié sa volonté de voir renouveler le bail précité pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 mars 2020, Monsieur [S] a signifié son accord sur le principe du renouvellement mais a sollicité une modification à la hausse du montant du loyer tel qu’initialement fixé aux termes du bail commercial précité en date du 18 décembre 2009.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la société SARL NOVAE a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, Monsieur [S] aux fins de voir :

— juger que le bail commercial portant sur le local précité s’est renouvelé au profit de la société NOVAE pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives commençant le 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028 moyennant un loyer annuel de 13.593,33 euros HT et HC,

— condamner Monsieur [S] à communiquer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance et pendant un délai de deux mois, l’avenant de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2020 pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 13.593,33 euros HT et HC, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à l’exception des dispositions contraires telles qu’issues de la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entrerpises du 18 juin 2014, vise à favoriser le maintien de l’offre commerciale et artisanale en centre-ville dite loi PINEL,

— juger qu’à défaut de production par le bailleur dudit avenant dans un délai de deux mois à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance, l’ordonnance à intervenir vaudra titre d’occupation et bail,

— condamner par provision Monsieur [S] à rembourser le trop-perçu de loyer sur la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 soit la somme de 84,15 euros HT et HC,

— condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience de référé du 7 février 2025.

A cette audience, la société NOVAE a soutenu et maintenu l’ensemble de ses demandes et a sollicité le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

De son côté, par conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [S] sollicite du juge des référés de :

Principalement,

— déclarer la société NOVAE irrecevable en son action, faute d’intérêt à agir,

Subsidiairement,

— juger qu’il n’y a pas lieu à référé,

En tout état de cause,

— débouter la partie adverse en l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société NOVAE aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé au dernier état des écritures respectives des parties conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 13 mars 2025.

Sur ce,

Sur l’irrecevabilité de l’action de la société NOVAE

Monsieur [S] soutient, au visa des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, que la société NOVAE ne justifie d’aucun intérêt à agir, dès lors que son action s’analyse en une action déclaratoire. En effet, son action tend à voir solliciter du juge des référés qu’il constate que le bail a été renouvelé, ce qui constitue une action déclaratoire, et par suite, compte tenu de la nature de cette action, celle-ci est irrecevable. Au surplus, la société NOVAE ne justifie d’aucun trouble actuel ou imminent qui justifierait l’intervention d’un juge, dès lors que l’existence du bail litigieux n’est pas contesté.

Enfin, la société NOVAE indique que l’absence d’avenant lui est préjudiciable en ce qu’elle ne peut pas notamment envisager la vente de son fonds de commerce. Ces moyens étant hypothétiques, ils ne sauraient fonder une action en justice. Pour toutes ces raisons, la société NOVAE ne justifie d’aucun intérêt à agir.

La société NOVAE s’oppose à la fin de non-recevoir soulevée et indique que son action ne revêt en aucun cas un caractère déclaratoire.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Et aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société NOVAE sollicite du juge de voir constater que le bail commercial initial a été renouvelé dans les conditions originelles et par suite d’enjoindre Monsieur [S] à lui communiquer un avenant au contrat de bail dans les termes et conditions du bail initial.

L’action de la société NOVAE consiste principalement à voir constater que le bail a été renouvelé par tacite reconduction aux conditions et termes initiaux et notamment que le montant du loyer doit être fixé dans les conditions du bail du 18 décembre 2009, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le renouvellement dudit bail et, en conséquence, à enjoindre la partie adverse à exécuter une obligation de faire, en l’espèce, à établir un avenant au contrat de bail.

Peu important le caractère de cette action ou son bien-fondé à ce stade, il n’en demeure pas moins que la société NOVAE exploite actuellement un fonds de commerce dans des locaux appartenant à Monsieur [S], en sorte qu’elle justifie d’un intérêt à agir aux fins de voir constater le renouvellement dudit bail et la remise subséquente d’un avenant.

Par suite, la fin de non-recevoir de Monsieur [S] sera rejetée.

Sur la demande de voir constater le renouvellement du bail et de la production d’un avenant

La société NOVAE soutient notamment, aux visas des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à voir constater que le bail initial a été renouvelé dans les mêmes termes et conditions en ce y compris le montant du loyer et des charges. En outre, elle énonce que Monsieur [S] ne peut plus solliciter une modification du montant du bail, dès lors que toute action en ce sens serait frappée par la prescription biennale prévue par les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Par suite, il appartient à Monsieur [S] de communiquer ledit avenant et à défaut de considérer que l’ordonnance de référé vaut titre d’occupation et bail.

De son côté, Monsieur [S] s’oppose aux demandes adverses, en ce que d’une part, la société NOVAE ne justifie d’aucune urgence à agir, d’autre part qu’il n’a aucune obligation de formaliser le renouvellement du bail par écrit et qu’au surplus une ordonnance de référé ne saurait être considérée comme une décision valant titre d’occupation au sens des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Et, selon les dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées qu’après l’expiration le 18 décembre 2018 du bail initial consenti le 18 décembre 2009 pour une durée de 9 ans, la société NOVAE a, par lettre recommandée avec accusée de réception en date du 20 décembre 2019, notifié à Monsieur [S] sa volonté de voir renouveler le bail commercial à compter du 1er janvier 2020, et ce, pour une durée de 9 ans dans les termes et conditions initiaux.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 mars 2020, Monsieur [S] a fait connaître son accord sur le principe du renouvellement mais a posé des conditions différentes quant au montant du loyer et des charges.

Or, comme le relève Monsieur [S], dès lors que les parties ne sont pas d’accord sur le montant du loyer renouvelé et qu’il existe une procédure spécifique pour le fixer telle que définie aux termes des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, le juge des référés ne saurait connaître de cette contestation qui oppose le preneur à son bailleur quant au montant du loyer révisé.

En effet, par application combinée des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce et R.145-23 du code de commerce, cette compétence appartient exclusivement au juge des loyers commerciaux et ce peu important que toute action en révision du loyer sollicitée par Monsieur [S] pourrait potentiellement être déclarée irrecevable pour être atteinte par la prescription biennale prévue à l’article L.145-60 du code de commerce, comme le relève la société NOVAE.

Dans ces conditions, la société NOVAE verra sa demande, aux fins de voir constater que le bail initial a été renouvelé dans les mêmes termes et conditions moyennant un loyer calculé à partir du loyer initial à celui du 18 décembre 2009 avec application des indices de réactualisation prévus contractuellement, rejetée.

En conséquence, Monsieur [S] ne saurait être enjoint à communiquer l’avenant au bail sollicité et la présente décision, par sa nature provisoire, ne saurait valoir bail au sens des dispositions précitées du code de commerce.

La société NOVAE verra, en conséquence, les demandes formées en ce sens rejetées.

Sur la demande de provision

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la demande de provision sollicitée, eu égard au trop perçu du loyer, dépend du montant du loyer renouvelé qui sera, le cas échéant, fixé par le juge du fond compétent en la matière.

Sur les demandes annexes ou accessoires

En application des dispositions des 491 et 696 du code de procédure civile, partie perdante, la société NOVAE sera condamnée aux dépens.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SARL NOVAE,

Rejetons l’ensemble des demandes de la SARL NOVAE,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SARL NOVAE aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 mars 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI